小區内的停車位所有權、管理權之争，其核心主要在于争論停車位是專有性還是共有性。一方面，小區業主主張地上的停車位因為占用的是業主公共用地，所以應該屬于全體業主共有，物業管理機構不得擅自經營，因此在小區内設立收費的停車場必須要征求全體業主的意見。另一方面，物業管理機構認為小區内的停車位所有權應該屬于開發商，物業服務公司經過開發商授權之後，便可行使停車位的收費職能。

物業服務公司和業主各執一詞，那麼小區停車位的經營管理權屬于誰呢？

來看下面一個案例：

某小區在依法成立業委會後，便簽下新的物業服務公司，炒掉了老的物業服務公司。新老物業服務公司在交接過程中發生了很多摩擦，其中尤其突出的一點就是老物業服務公司拒絕移交小區地下車庫。在老物業服務公司看來，該小區的地下車庫應該屬于開發商所有，而不是小區的業主共有，并且當初依據合同約定，老物業服務公司已經取得了對該地下車庫的經營管理權，因此小區業主沒有權利要求其交出地下車庫。

于是，業委會就起訴到法院。經過二審，最後法院依法判令老物業服務公司将地下車庫移交給業委會進行管理，同時還強調，在移交物業管理權後，并不影響其基于開發商的委托就尚未出售的車位進行出租、經營的權利。

在這個案例中，就牽涉停車位屬于業主還是開發商的問題。案例中老物業服務公司認為小區的停車位屬于開發商并非業主，而自己又在開發商那裡獲得了經營管理權，因此有權利不交停車位到新物業手裡。但是，法院認為，停車位管理的移交并不影響開發商的将車位進行出售，因此，老物業服務公司責令将權利交給新物業服務公司。

在《物權法》中，小區雖然被劃分為專有區域和共有區域，該法對業主專有區域進行了特别表述，對車位、車庫的歸屬問題表述的不是很明确，尤其是歸屬界不清楚，因此導緻了理解差異。

建築物分所有權是由業主的專有部分所有權，專有部門以外的共有權和共同管理權組成的複合性産權組成。既然如此，小區車位究竟是屬于專有部分還是共有部分，不可一概而論，但就車位存在的不同情形，法律作出了不同規定。基本有以下三種情況。

1. 地上、地下車庫内的車位，符合法定條件的是區分所有權的專有部分

一般，這類車位是在規劃設計時确定的，它建在整幢建築物的地下層或小區的獨立的車庫内。該類車位在構造上沒有明顯的外部範圍，即并不表現為屋頂、牆腳、地闆、門窗等。但是有隔離欄、地釘或固定的劃線等，雖然沒有“物理性的間隔”，但卻有明确的分界線。符合了近代的“觀念上間隔的”要求，因此在構造上具有獨立性。

業主在利用這類車位時，不需要利用相鄰部分的門戶出入，它有獨立的通道或與整個車庫的公共走廊、公共通道相通，與其他車位不存在共享設備，能夠做到排他使用，所以在使用上也具有獨立性。

構造上和使用上的獨立性使業主具備了《房屋登記辦法》中規定的“有固定界限、可獨立使用并且有明确唯一編号(這裡指業主房屋的幢号、室号)的房屋或者特定空間”條件，而這也就符合了《物權法》中規定的“權利人依法對特定物享有直接支配和排他的權利”的條款，因此，該車位就可以被登記為特定業主的所有權客體。

所以，開發建設單位應對這類車位應該進行專有部分的所有權初始登記，單獨記載于登記簿，發《房屋所有權證》。開發建設單位可以依據《物權法》第七十四條第二款通過約定的方式，對該車位予以出售、附贈或出租。

2.地上占用共用部位的車位屬于管理設施

根據《物權法》中的“占有業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有”的規定，表明小區的道路不但屬于城鎮公共道路，還屬于小區業主所共有，共有區域範圍内的設置的停車位，實質是小區共有部分一種形在式，這是滿足小區停放汽車的一種管理措施。

但是，已經設置停車位的這部分既不能區分所有權的專有部分，也不能與重望确定為共有部分。因此，不應屬于房屋物權意已的客體，無欲地記。

3.規劃設計屬于特定專有部分使用的車位，類似專有部分的附屬物

這裡之所以用“類似”二字，是在1《城市房地産管理法》、《城市房屋權屬登記管理辦法》，以及2《房屋登記辦法》等，都隻是對土地上的房屋權屬登記作了規定，但是并沒有明确地規定各類不動産的附屬物的權屬登記。但是，這類情況往往在土地使用權出讓合同時以土地用途、在規劃設計中以特定使用範圍所确定，如别墅區院落裡的車位、底層樓盤的附屬花園内的車位、複式建築通連的地下車位和連帶房屋的車位等。

這種車位開發建設單位在建房前或建房中對購房人以及利害關系業主給予了說明或明示。根據《房屋登記辦法》中的相關規定，即“申請初始登記的房屋與申請人提交的規劃證明材料記載一緻”的要求，可以作為特定的專有部分的附屬設施來登記。在開發建設單位初始登記時記載于登記薄上并注明在房屋所有權證上，不能作為專有部分進行登記。并且，此車位還要随房屋專有部分所有權一并進行轉移，不能單獨轉讓。

而地下車位作為一個有規劃設計、具有構造上的獨立性建築，應當屬于開發商所有。

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