經曆了一個多月的等待，鄭州第三輪集中土拍終于将于下周一揭幕。

回顧上輪鄭州競地結果，最大的看點莫過于華潤底價入主北龍湖，電建溢價摘管城區核心地塊。

那麼，第三輪土拍将以怎樣的方式演繹、14宗公開地塊是否會出現房企競奪激烈溢價成交情況、其餘11宗地塊是否早已“内定”得主，答案均需12月27日上午一一揭曉。

從鄭州今年前兩輪集中土拍參與房企來看，三道紅線前處于綠檔抑或現金流穩健的房企已成為土拍市場上的主力軍。尤其是實力強勁、融資成本相對較低的央企、國企，幾乎都沒缺席集中補倉機會。

至于活躍的國企、央企、品牌房企是否仍會開足馬力在三輪土拍中展開奪地拉鋸戰，還要重點參考地塊目前的現狀、土地性質、土地用途、容積率、規劃密度、高度等指标，以及地塊所處的區域、周邊資源占有、樓盤均價、利潤空間等。

本期，樂居河南就三輪土拍可能會被争搶的幾宗公開地進行探地，一起來了解地塊現狀。

根據鄭國土資交易告字〔2021〕27号公告，經開區共有7宗地、高新區共有4宗挂牌出讓。其中涉及公開地的，經開國際物流園區4宗、經開主城3宗，高新區2宗，分别為鄭政經開出〔2021〕25号（網）、26号（網）、27号（網）、28号（網）、34号（網）、35号（網）、36号（網），鄭政高出〔2021〕14号（網）、15号（網）、16号（網）。

政經開出〔2021〕25号、26号

政經開出〔2021〕25号（網）、26号（網）均位于經開國際物流園區，25号地位于錦繡大道（經南十路）以北、牟興大街（經開第四十一大街）以西、皓月南路以東，26号地位于乘風路（經南八北支路）以南、牟興大街（經開第四十一大街）以西、淩霜路（經南九路）以北、智通街以東，兩塊地相鄰，26号地在25号地以北。

從規劃指标來看，這兩塊地土地用途均為城鎮住宅（地下交通服務場站用地），容積率指标均＞1.0，＜3.5，建築密度均＜25%，建築高度均＜100米，綠地率均＞35%，開發程度均為五通一平。

從占地面積看，26号地47182.97㎡，折合70.774畝，25号地22993.44平米，折合34.49畝。26号地面積是25号地面積的二倍，起始價高26424萬元。

現場探地可見，兩地塊形狀都比較方正，地塊周邊路網相對完善，26号地北鄰已交房入住的錦龍花園，向西一路之隔是鄭州經濟技術開發區錦龍小學，後續小業主上學會比較方便。25号地向南一路之隔是錦繡花園，該樓盤在建已封頂尚未交房，地塊東北角為淩霜路消防站，西北角為鄭州經濟技術開發區錦龍小學，東臨鳳栖蘭悅。

錦繡花園

整體來看，片區内主導産業為現代物流、汽車及裝備制造業，兩地塊周邊因交房入住小區少，目前人氣不足，教育配套主要依托錦龍小學，争搶可能不太大。不過兩個地塊相鄰，如果三輪土拍被同一開發商競得，後續産品類型可能會更純粹。

政經開出〔2021〕27号、28号

政經開出〔2021〕27号（網）、28号（網）也位于經開物流園區，均在祿達路（經南三路）以南，其中，27号地在祿達路與花馬東街交彙，28号地在祿達路與鳳凰大街交彙。按照國土資源局官網地塊定界圖，這兩個地塊均與鄭州國際物流園區管委會緊鄰，南側均為袁莊村地。

從規劃指标來看，27号、28号地均為城鎮住宅兼容零售商業、餐飲、旅館用地（地下交通服務場站用地），容積率＞1.0，＜3.0，建築密度＜25%，建築高度＜80%，綠地率＞35%，開發現狀均為五通一平。占地面積，兩塊地占地面積差不多，27号地51601.56㎡，折合77.402畝，28号地45454.27㎡，折合68.181畝。

這兩個地塊以北是經開國際物流園區的幾個樓盤，如碧桂園翡翠灣、保利羅蘭香谷、金地名悅、萬科溪望等，向南分布更多的是物流園、産業園，向西是鳳河公園。路網、環境相對較好，加上緊鄰鄭州國際物流園區管委會，可能會被房企争搶。

鄭政經開出〔2021〕34号、35号

鄭政經開出〔2021〕34号（網）、35号（網）地塊均位于經南八路以南，34号地是經南八路南、經開第八大街西，35号地是經南八路南、經開第五大街東，位置相比上述地塊更靠市中心，是經開老城地段較好的位置。

35号地占地47352.51㎡，折合71.029畝，起始價91851萬元；34号地占地36453.19㎡，折合54.68畝，起始價70486萬元。規劃指标顯示，兩地塊均為城鎮住宅（地下交通服務場站用地），容積率均＞1.0，＜3.0，建築密度均≤25%，建築高度＜100米，綠地率≥35%，開發現狀五通一平，極有可能打造偏改善産品。

從探地情況看，34号地、35号地均距離和諧置業開發的金沙湖高爾夫觀邸較近，地塊相鄰。其中，34号地以東均為金沙湖高爾夫觀邸，地塊西側為35号地，目前出行比較方便。

這兩個地塊不論地段、目前周邊環境、出行都相對具備優勢，後續極大可能會主打改善産品，是否仍為和諧置業地塊，抑或被其它實力房企搶入，可能是三輪土拍的一大看點。

金沙湖高爾夫觀邸在建7期周邊環境

地塊周邊的鄭州經濟技術開發區藝術小學

鄭政經開出〔2021〕36号（網）

鄭政經開出〔2021〕36号（網）位于經南六路以南、經開第四大街以東，南臨南三環，東側為第一輪土拍中瘋狂搶奪的金茂未來府西側。地塊位置絕佳，周邊分布有鄭州經濟技術開發區實驗小學、鄭州市第八十五中學、鄭州交通技師學院等學校，金榮花園、世和小區、智荟園等小區、河南中煙黃金葉生産制造中心等，配套成熟。

地塊形狀沒有金茂未來府方正，是“長條形”地塊，總占地21766.79㎡，折合32.65畝。地塊規劃容積率＞1.0，＜2.9，建築密度＜20%，建築高度＜80米，綠地率＞35%。

起拍價51242萬元，熔斷價58842萬元，起拍單位地價1569.42萬元/畝，樓面地價8118元/㎡。如果該地塊延續金茂未來府地塊被争奪之勢，假定以熔斷價成交，那麼該地塊的單位地價為1802.19萬元/畝，樓面地價9322元/㎡。競拍具體會如何演繹，值得期待。

鄭政高出〔2021〕14号、15号、16号

鄭政高出〔2021〕14号（網）、15号（網）均在高新區意楊路西，其中14号地位于意楊路與蓮花街交彙，15号地位于意楊路與紅梅街交彙，均為城鎮住宅（地下交通服務場站用地），容積率＞1.1，＜2.5，建築密度＜20%，建築高度＜80米，綠地率＞35%，開發現狀七通。按照規劃指标，這兩個地塊所開發産品也将以改善為主，可能以26層左右的小高層為主。

鄭政高出〔2021〕16号（網）位于科學大道北、銀屏路西，是商務金融兼容城鎮住宅（地下交通服務場站用地），規劃容積率＞1，＜4.5，建築密度＜50%，建築高度＜180米，綠化率＞25%。地塊面積49754.85㎡，折合74.632畝，是否會成為高新區下一個“萬達廣場”，值得期待。

根據鄭國土資交易告字〔2021〕27号公告，金水區76号、77号地，管城區78号地，北龍湖23号地為政府儲備公開地，其餘10宗地包含金水區66号、67号、68号、69号、70号、71号六宗城改地，二七區72号一宗合村并城用地，惠濟區73号、74号兩宗城改地，中原區75号地一宗城改地。

鄭政出〔2021〕76号、77号

鄭政出〔2021〕76号（網）、77号（網）均位于楊金片區。76号地處于寶瑞路南、馬林路西，77号地處于楊科路南、鴻苑路西，占地面積分别為56028.89㎡、68935.79㎡。

從規劃指标來看，這兩個地塊均為城鎮住宅（地下交通運輸設施）用地，容積率＞1，＜2.6，建築密度＜20%，綠地率均＞35%。區别在于，76号地建築高度需＜50米，77号地需＜54米，按照每層3米層高計算，建築高度為16層、18層，産品偏改善為主，比較純粹。

從位置分布來看，76号地地塊方正，相比77号地靠南，在楊金工業園以北，地塊以北是馬林新村社區、大賀莊社區南院和北苑、小賀莊社區、水投壹号院，東側是萬林貮号院，交通相對便利。極有可能延續楊金2萬元 的房價層級，會比較搶手。

77号地地塊整體呈“三角形”，片區樓盤偏改善，周邊有鴻寶鴻園、康橋香麓灣、碧桂園天玺灣、天倫城、廣彙灣一号等樓盤，南臨連霍高速，西臨賈魯河，環境較好，但要考慮連霍高速噪音因素，注意通過隔音效果較好的斷橋鋁中空玻璃規避。

鄭政出〔2021〕78号

鄭政出〔2021〕78号（網）位于管城區果園路南、豫豪路東，總占地12477.60㎡，規劃容積率＞1.1，＜3，建築密度＜20%，建築高度＜100米，綠地率＞30%。

該地塊是管城區少有的淨地，一級土地整理方為中儲地産河南公司，從位置分布看，位于二輪土拍電建所摘地塊的南側，地段較好，周邊配套比較成熟。在二輪土拍中，管南76号地作為唯一一宗溢價成交地塊，廣為關注。時隔一月多，幾乎同樣位置的78号地推出，能否再現二輪土拍激烈角逐之勢、能否再入電建囊中，将會是三輪土拍中最大看點之一。

鄭政東出〔2020〕23号

鄭政東出〔2020〕23号（網）位于北龍湖龍湖中環南路南、九如東路東、如意河東十街以北、龍翔二街以西。地塊面積61006.74㎡，折合91.51畝，為商務金融、城鎮住宅（地下交通運輸設施）用地，規劃容積率＞1，＜1.85，建築密度＜38.99%，建築高度＜24米，綠地率＞30%，競拍起始價14.95億元，熔斷價17.1925億元，競拍起始地價為1634萬元/畝，起始樓面價為13246元/㎡。

在北龍湖地塊逢拍必搶的形勢下，該地塊無疑也是幾家資金實力雄厚的央企、國企、頭部品牌房企的争奪對象。

從地塊周邊分布來看，位于北龍湖南岸核心區，以東是以上海師範大學附屬鄭州啟佳小學為主打優勢的美林上苑，以南臨東風渠，将會是妥妥的河景房。北側樓盤有金茂府、永威上和院，西側是亞新龍湖壹号院、龍湖上第。

整體環境非常純粹，地塊以北經過地鐵8号線，未來交通會更加便捷，結合地塊規劃指标，極有可能後續會打造成北龍湖又一低密、品質豪宅。因此，對于該地塊的競拍情況以及後續開發，将受到廣泛關注，一起期待27日土拍揭曉得主。

如25宗約1608畝地，鄭州第三輪備糧通道已開啟，大戲即将上演文中所言，鄭州第三輪土拍挂牌出讓25宗住宅用地，占地總面積約1608畝，将會是房企今年年終補倉的最後一次大機會，手有餘糧心中才會不慌，才有可能在未來的市場中搶占更大份額。

需要再次提醒的是，從二輪集中土拍開始，鄭州土拍規則明顯“加碼”，未來拍地有極大可能會延續“限馬甲”、“五不得”、“後置審核”等要求。

在穩房價、穩地價、穩預期的大環境下，房地産行業的生存法則已發生改變。三道紅線面前，問題企業多數已暴露較為嚴峻的生存危機，任何盲目擴張、撬動高杠杆開發的房企終究會抵擋不住不斷攀升的資金壓力、不斷擠壓的利潤空間。

對于有規模擴張需求的房企而言，整體的市場環境決定，要蹚出一條資金絕對安全、品質絕對夠格的道路。

對于資金相對雄厚、融資承兌相對小的國企、央企、頭部房企而言，拿地可能确已到了窗口期，但結合競拍規則看，也并非“有錢就能拿到地”。挂牌公告顯示，地塊達到熔斷後，将轉為搖号方式确定競得人，也就是說，得主最後可能要憑運氣摘地。

與此同時，同一企業及控股公司，不得參加同一宗地的競買，違規操作的企業，競得結果無效，扣除成交價款的20%作為違約金，競得人及參與同一宗地競買的控股公司兩年内不得參加鄭州市土地出讓活動。

從嚴模式将會是未來鄭州土拍的主旋律，一些開發資質欠缺、資金轉不動的問題房企，可能會在拿地環節被拒之門外。

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文章來源:樂居買房

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