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本文由工隆建通智庫研究助理餘能編撰

第一關：填空題

1.房屋類型按照功能用途分為： 、 、 、 、 ；按照所有權歸屬分為： 、 。

2.七通一平是指： 、 、 、 、 、 通和 平。

3.土地使用年限居住用地為 年；工業用地、教育、科技、文化衛生、體育及綜合或其他用地為 年；商業、旅遊、娛樂用地為 年。

4.産生土地使用權的方式包括 和出讓方式，其中通過出讓獲得土地使用權的方式有 、 、 和 。

5.建築面積包括 、 和 。

第二關：判斷題

6.房地産一級市場是指房地産發展商根據土地使用合同的要求将建好的房屋連同相應的土地使用權轉讓給單位或個人的市場。（）

7.得房率是買房比較重要的指标，一般來說，在合理範圍内，得房率越高越好。（）

8.容積率是買房比較重要的指标，一般來說容積率越高越好。（）

第三關：名詞解釋

9.建築密度：

10.生地：

11.公攤面積：

12.套内建築面積：

· 答案：

1.居住用房、工業用房、商業用房、辦公用房、行政用房；公房、私房。

解析：房屋按照功能用途分為居住用房、工業用房、商業用房、辦公用房、行政用房；按照建築結構分為鋼結構、鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構等；按照所有權歸屬分為公房和私房。

公房也稱公有住房，國有住宅。是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的産權歸國家所有。

私房也稱私有住宅，私産住宅。是由個人或家庭購買、建造的住宅。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭，也就轉為私有住宅。

2.給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通和土地平整。

解析：“七通一平”是指基本建設中前期工作的給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通和土地平整等的基礎建設。

“三通一平”是指水通、電通、路通和場地平整，是建設單位和施工單位針對現場施工需要，根據施工組織設計而進行的施工部署，是施工臨時設施建設；而“七通一平”是根據整個小區生活工作需求，由城市規劃設計院進行的小區配套設施建設設計，具有永久性。完成了“三通一平”即完成了施工準備工程建設，施工隊伍可以進場進入正常施工。完成了“七通一平”即完成了小區配套設施建設，小區可以交付使用。

3.70；50；40.

解析：根據我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地40年；商業、旅遊、娛樂用地40年；倉儲用地50年；綜合或其他用地50年。

4.劃撥、轉讓；招标、拍賣、挂牌和協議。

解析：土地使用權是指國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人，以及三資企業，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對國有土地或農民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權利。

土地使用權的獲取方式有：土地使用權獲取方式主要有出讓、劃撥兩種方式。

一、以出讓方式取得國有土地使用權：是指國家将土地使用權在一定年限内出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為，具體包括：

1.以招标拍賣挂牌方式出讓土地使用權。

2.以協議方式取得國有土地使用權。

二、以劃撥方式取得國有土地使用權：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用後将該幅土地交付其使用，或者将土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

5.使用面積、輔助面積和淨面積。

解析：建築面積是指建築物各層水平面積的總和，包括使用面積、輔助面積和結構面積。

使用面積是指建築物各層平面中直接為生産和生活使用的淨面積。

輔助面積是指建築物各層平面中為輔助生産或輔助生活所占的淨面積，例如居住建築物中的樓梯、走道、廁所、廚房所占的面積。使用面積和輔助面積的總和稱為“有效面積”。

結構面積是指建築物各層平面中牆、柱等結構所占的面積。

6.X

解析：房地産一級市場指土地市場，是由國土部門掌握，通過協議，招标或拍賣的方式，将土地使用權轉讓給具有開發資格的房地産開發商，是國家作為城市土地所有者直接參與經營的城市房地産市場，由國家壟斷的。其主要特點是：國家是一級市場的核心，是最重要的市場主體，所發揮的特殊和重要的作用決定了房地産一級市場的壟斷性、計劃性和産權變動的單向性。它可分為四個專業市場：征地市場、拆遷市場、土地批租市場、年租市場。

房地産二級市場是指房地産開發商在獲得土地使用權後，在土地上興建物業，然後通過銷售，将該物業銷售給廣大的小業主。主要是指已取得土地開發經營權的房地産經營企業（房地産開發公司），在該地塊的土地上建造好的建築物，如住宅房、辦公樓等，将土地使用權和土地上建築物的所有權一并轉讓給房地産消費者。二級市場也指新建造好的第一次上市出售的房屋，就是房産增量市場。二級市場也包括土地二級市場，即土地使用權轉讓。

房地産三級市場是指小業主在開發商處購買物業後，擁有該物業的所有權（以房地産證為依據），然後将該物業的所有權轉讓給受讓方。

7.√

解析：得房率是指套内可供住戶支配、使用的建築面積（不包括牆體、管道井等部分面積）與銷售面積（建築面積）之比。

計算公式：得房率=套内建築面積/套型建築面積

套内建築面積=套内使用面積 套内牆體面積 陽台面積

套型建築面積=套内建築面積 公攤面積

得房率是買房比較重要的一個指标。計算房屋面積時，計算的是建築面積，所以得房率太低，不實惠；太高，不方便。因為得房率越高，公共部分的面積越少，住戶也會感到壓抑。

一般多層的建築物的得房率為88%，高層的建築物得房率為72%，而辦公樓為55%

8.X

解析：容積率是指一個小區的地上總建築面積與淨用地面積的比率。又稱建築面積毛密度。

下面就用一個簡單的方式來給大家講解。

在面積為100平方米的地塊上建房，每層建築面積100平方米，建2層，總建築面積200平方米，容積率就是2.0；

如果建3層，每層建築面積50平方米，總建築面積150平方米，容積率就是1.5，依次類推。

總用地面積10萬平方米，總建築面積8萬平方米，容積率為0.8

總用地面積10萬平方米，總建築面積10萬平方米，容積率為1

總用地面積10萬平方米，總建築面積15萬平方米，容積率為1.5

現行城市規劃法規體系下編制的各類居住用地的控制性詳細規劃，一般而言，容積率分為：

類型

容積率

獨立别墅

0.2~0.5

聯排别墅

0.4~0.7

6層以下多層住宅

0.8~1.2

11層小高層住宅

1.5~2.0

18層高層住宅

1.8~2.5

19層以上住宅

2.4~2.5

在建築層數相同的情況下，容積率越小，居住密度越小，相對舒服。容積率越大則相反。

9.建築密度是指在一定範圍内，建築物的基底面積總和與占用地面積的比例。

解析：建築密度是指建築物的基地面積綜合/規劃建設用地面積。是指建築物的覆蓋率，具體指項目用地範圍内所有建築的基地總面積與規劃用地面積之比，它可以反映出一定用地範圍内的空地率和建築密集程度。

比如一塊地為10000平方米，其中建築底層面積3000平方米，這塊用地的建築密度就是3000/10000=30%。建築密度一般不會超過40%~50%，用地中還需要留出部分面積用作道路、綠化、廣場、停車場等。

10.生地是指國土局尚未出讓、拍賣、劃撥土地使用權的土地。

解析：一般而言，生地、熟地重點着眼于建設；而毛地、淨地更多着眼于出讓。

生地是指國土局尚未出讓、拍賣、劃撥土地使用權的土地；毛地是指在城市舊區範圍内，尚未經過拆遷安置補償等土地開發過程、不具備基本建設條件的土地；淨地是指已經完成拆除，地面平整，并且不存在違背拆除的建築物、構築物等其他設施的土地，從物質的角度來講，淨地是指完成基礎設施配套，場地内達到開工條件的土地；從權屬的角度看，淨地是指沒有設定他項權利，土地占有、使用、收益、處分等權利不受限制的土地；熟地主要是指經過征地、拆遷和市政基礎設施投入，可直接用于建設的土地。

11.公攤建築面積是指由整棟樓的産權人共同所有的整棟樓公用部分的建築面積。

解析：公攤建築面積是指由整棟樓的産權人共同所有的整棟樓公用部分的建築面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整棟服務公共用房和管理用房的建築面積，以及水平投影面積計算。公攤建築面積還包括套與公共建築之間的分隔牆，以及外牆（包括山牆）以水平投影面積一半的建築面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警務室、管理用房、作為人防工程的地下室都不計入共有建築面積。

12.套内建築面積是指套内房屋使用空間的面積，以水平投影面積計算。

解析：套内建築面積是指套内房屋使用空間的面積，以水平投影面積計算。其是由套内房屋使用面積、套内牆體面積、套内陽台建築面積三部分組成。

套内使用面積以水平投影面積按以下規定計算：

a.套内房屋使用面積為套内卧室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、儲藏室、壁櫥等空間面積的總和。

b.套内内部樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積。

c.不包括含在結構面積内的套内内部煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。

d.内牆面裝飾厚度計入使用面積。

套内牆體面積是套内使用空間周圍的維護或承重牆體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔牆和套内公共建築空間的分隔以及外牆（包括山牆）等共有牆，均按水平投影面積的一般計入套内牆體面積。套内自由牆體按水平投影面積全部計入套内牆體面積。

套内陽台面積君安陽台外圍與房屋外牆之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽台按水平投影全部計算建築面積，未封閉的陽台按水平投影的一半計算建築面積。

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