土地的租賃期限超過20年的部分，到底是有效還是無效？因為最近我們在辦理案件過程當中發現很多企業因為比如疏解的原因，因為騰退的原因，因為不符合當地規劃的原因，有很多租賃集體土地，甚至租賃國有土地的企業，以租賃期限超過20年合同無效為由，要求解除合同或終止合同。這樣的案例從2018年2019年開始，逐漸越來越多。那麼，土地的租賃超過20年的部分到底是有效的還是無效的？

咱們先看一些相關的法律規定，《民法典》第705條規定，租賃期限不得超過20年，超過20年的部分無效。

《民法典》第七百零五條 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。

租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。

如果各位企業主你們也遇到了這樣的問題，也遇到了房東也好，集體經濟組織也好，在土地租賃的合同超過20年之後，要求起訴說合同超期了無效，咱們一定要認真對待，不要完全拘泥于《民法典》或者《合同法》，不要完全拘泥，因為有特别法的規定，有特别法适用特别法。同樣根據《民法典》及《合同法》的規定。如果有其他法律規定的，應當适用其他法律規定。不是說所有的租賃隻是20年，不是這樣的，完全不是這樣的。

《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》 第十二條 土地使用權出讓最高年限按下列用途确定：

（一）居住用地七十年；

（二）工業用地五十年；

（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；

（四）商業、旅遊、娛樂用地四十年；

（五）綜合或者其他用地五十年。

關于《城鎮國有土地使用權和轉讓暫行條例》裡明确規定，關于住宅的最長使用年限是70年，工業的最長使用年限是50年，科教文衛等是50年，商業用地、娛樂用地是40年，綜合用地或其他是50年。

所以，關于土地還是比較特殊的，如果各位企業主遇到這樣的情況，一定要從以下四個方面來入手做工作：

首先，對自己遇到的情況進行一個明确的定性，遇到的是一個民事的問題還是一個其他方面的問題，一定要準确定性。第二，盡量多的搜集證據。第三，盡量多地去找更多的一些法律依據、法規的依據。第四，制定一個完善的、正确的、全面的維權方案，以此達到更好的維權目的。這就要求咱們企業盡量找一個專業的團隊進行操作。

每個案子情況都不一樣都需要具體分析，所以企業主如果遇到類似的這種情況，應該怎麼辦呢？建議及時找專業的律師團隊進行分析，也可以向我們咨詢，行政糾紛當然要找北京楹庭律師。律師團隊會給指明道路，搜集事實依據和法律依據，出具簡單辦案方案之後，企業主再決定下一步如何解決。通過法律的工具來保障自己的合法權益。

本文法律知識并不代表其法律建議，如遇同類問題應當具體分析。

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