在湖州，樓市投資都靠“騙”，處處是陷阱，風險遠遠大于機會。

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整個湖州幹不過德清、鬥不過麗水

湖州地方不大，吳興區和南浔區，另有三個縣級市分别是德清縣、長興縣、安吉縣。

湖州夜晚燈光秀

吳興區發展的比較成熟，均價1萬3、4，南浔處在湖州最東部，均價在9千多。

高鐵10分鐘到杭州，被視為“下一個臨安”甚至“比臨安還好”的德清房價已突破1萬5，樓市在跟着杭州走，把湖州遠遠地甩開一條街，整個湖州市還幹不過一個小縣城。

長興均價1萬2，長興站附近高鐵盤則在8千左右。

整個湖州投資的格局，風險遠遠大于機會。在談湖州的樓市機遇之前，湖州确實值得黑一把。

全省經濟倒數，房價倒數第一，甚至連經濟最差的麗水（均價1萬8、9）也鬥不過，實在愧對于0572的區号（杭州是0571）。

2018年湖州常住人口302.7萬，戶籍人口267.06萬，外來人口隻有35.64萬人。湖州屬于典型的“自嗨”型小城市。

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湖州樓市投資暗藏五大“騙局”

湖州相當一部分房源被蘇E牌照買走，銷售給我們分析了這些硬核原因：

搶在亞運會前面

搶在高鐵通車前面

搶在地鐵開通前面

搶在政府限購前面

搶在價格窪地前面…

這些層層标語的背後，都是一個個的“騙局”。

騙局一：2022杭州亞運會

2022年亞運會确實在湖州有分會場，隻不過是在縣級市德清罷了，而德清離杭州近，離湖州遠，房價已經不跟湖州走了，亞運分會場設在此對湖州市區能有多大影響？

騙局二：高鐵開通

滬蘇湖高鐵線路示意圖

滬蘇湖高鐵起自上海市虹橋站，途經松江南站、蘇州南站、盛澤站、南浔站、湖州東站和湖州站，屆時從湖州站到上海虹橋站僅需約45分鐘。

湖州東站是保留站，可能沒有，需等商合杭高鐵落地後才能編制。滬蘇湖高鐵給湖州帶來的最大利好或遠在最東部的南浔，距離湖州市隔了兩個區。

湖州站本身就有高鐵，離市區較遠，周邊樓市也是不冷不熱，新增一條滬蘇湖線路對湖州市區的影響隻能說是不痛不癢。因此高鐵開通對湖州市區來說實在不算太大的利好。

與長興高鐵站僅一路之隔的悅湖·名城

即便滬蘇湖和商合杭兩條高鐵都開通，湖州樓市仍然難有起色。如長興南站是普通火車站，代表了老城闆塊，而長興站是高鐵站，旁邊一路之隔就有一個樓盤悅湖·名城，僅賣8000多。老城1萬就是高鐵新城的天花闆。

騙局三：地鐵開通

這是21世紀最大的謊言。

湖州沒有地鐵，甚至連地鐵規劃批複都沒有通過，現在流傳的還是一張幾年前的規劃舊圖。

如果按規劃的湖州地鐵1号線2020年7月完工，那麼距離現在隻有9個月了，可怕的是目前連動工的影子都沒看到。

仔細查了一下，湖州地鐵有多個版本，一張2013年的圖現在又被拿出來用，配合亞運會的宣傳運作，湖州中介真會玩。

湖州要建地鐵，那麼嘉興人民會怎麼看？嘉興常住人口比湖州多了近200萬，不建嘉興建湖州，這不是鬧笑話嗎。

城市建地鐵首先常住人口一般要在700萬以上，以湖州300萬的常住人口來看建地鐵是不可能的了，不要抱有任何一絲幻想啦。

并且湖州的财政也不支持建地鐵。去年湖州地方财政收入287.1億元，支出397.5億元，收支平衡都難以實現，在當前嚴控地方債的大背景下，造地鐵恐怕湖州财政要破産。

騙局四：趕在限購前

湖州确實是價格的窪地，全市均價1萬2，但還遠遠達不到政府限購的層級。

坊間傳聞湖州的庫存去化需要7年之久，這着實太長了，但4、5年的時間還是有的，限購确實沒必要，能有人買就不錯了。

騙局五：南太湖新區的龍之夢

南太湖新區号稱浙江四大新區，過去一看，竟然是個P。

如果來太湖旅遊度假，你發現周邊沒有步道，沒有跑道，晚上漆黑一片，也找不到一個人影，那是何等的凄涼。

甯波前灣新區、杭州錢塘新區、紹興濱海新區都有産業集聚區，唯獨湖州的南太湖新區要靠旅遊來帶動，着實讓人捏一把汗。

整個南太湖新區都在主打大戶型的改善配置，如洋房、排屋和别墅，總價動辄300W ，簡直是投資的高危風險地。上面宣傳的高鐵、亞運會和新區就扯的太遠啦，壓根就沒關系。

新區内三大IP非常耀眼，七星級的喜來登溫泉度假酒店成為湖州标志之一，在建的太湖龍之夢竟要比肩迪士尼，浙江鑫達醫院因為是三甲被過度講解。

投資200億的龍之夢主題樂園讓湖州終有好去處，但完工至少需要5年。

這是一個集星級酒店群、太湖古鎮、大馬戲城、動物世界、海洋世界、歡樂世界、嬉水世界、快樂農場、飛禽及濕地公園于一體的超大型旅遊度假樂園。

雖說是4倍于迪士尼之大，但兩地的人氣顯然不能相提并論。龍之夢建造了海量的酒店，能有多少人住進去要打個大問号。

龍之夢周圍也開發了住宅，但目前投資幾乎無從下手。光明·夢想城洋房1期售罄，均價1萬1、2，在售的是排屋。如果投資，可等明年2、3月份開高層。

光明·香樟園高層已無房，洋房有幾套“保留”房源，戶型稍小一些118平米，投資正合适，但是要加價500元/平米。

靠近太湖，決定了整個南太湖新區都不能發展重工業，旅遊成為了當地唯一支柱産業，而曆史上靠旅遊支撐的房價都難以有大行情。

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仁皇山闆塊成了湖州“富人”的搶手貨

仁皇山新區位于湖州老城區的西北面，背靠仁皇山、面向太湖，境内水系縱橫，有壟山港、潛山港、旄兒港、長田漾濕地等，風水環境絕佳。

仁皇山新區是湖州市的行政文化中心、奧體中心所在地，湖州本地人心目中的“富人區”，坐擁愛山小學、湖州五中等優質學區。因此房價也不便宜，主打改善型的洋房、排屋和别墅，鮮有小面積的投資戶型。

杭州濱江集團4月份在這裡開了一個新盤棕榈·十裡春曉，都是大戶型，聽銷售講賣的非常火爆，當天房源被一“搶”而空，還臨時加推了一幢樓。

目前在售的是洋房和排屋，最小戶型129平，毛坯均價15000多，自住尚可，投資轉手或存在較大困難。

這一定程度上反應了仁皇山的樓市在湖州不一般，湖州本地改善最喜歡這裡了。

至少在探查中發現周邊幾個樓盤高層、洋房幾乎無房可售，要麼剩1樓，要麼剩頂樓，還有少量的排屋。

如保利在湖州開發的項目堂悅和堂禧分别是排屋和小高層，高層已經隻剩1套，此前賣的毛坯均價12000 ，精裝16000。

碧桂園·金茂悅和新城·吾悅廣場處在仁皇山闆塊的核心地帶，非常搶手，均價都在1萬4左右。金茂悅戶型從119起步，尚無小面積。

新城·吾悅廣場集商業、酒店、住宅于一體，9月12号開的兩棟高層幾乎被“搶”空，105的小戶型已無房，剩下少量138的大戶型。

其中1棟酒店式公寓較引人注目，産權70年可落戶，最小面積44平。

太湖天萃别墅隻剩21席

仁皇山闆塊本地人自住的占比較大，另有少量蘇州、上海的投資客。大戶型居多、小戶型難找，雖然投資不好選擇，但本地行情卻火爆。

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南浔紅紅火火，上海蘇州重倉

相關數據統計顯示，今年1-9月，湖州市區住宅共成交26317套，成交均價12059元/平方米，其中位于南浔區的新南浔·孔雀城以2168套的成交量搶跑湖州。

南浔的熱度隻增不減，三大因素促使南浔成為湖州最紅投資闆塊。

一是滬蘇湖高鐵在南浔設站，持續釋放利好，目前已經開建。2022年後開通，從南浔28分鐘即可到上海。

二是7月底蘇州限購升級，帶來闆塊輪動效應，蘇州客源成為當地購買主力，緻使南浔成交量一直居高不下。

三是南浔擁有電梯、木業家具、電機三大支柱産業，外來人口導入，房價不斷創新高。

南浔2、3年前還是6、7千的均價，如今好的地段已經賣到了1萬1，“南進西拓”帶來的高鐵新城闆塊也賣到了9千。

碧桂園·鉑悅府

碧桂園在南浔開發的5個盤都已售罄，目前在售的是第6個項目碧桂園·鉑悅府，距離南浔高鐵站1.1公裡，高層房源還剩4成約200套，均價8、9千。均價2萬的别墅也賣出了一半。

自從17年滬蘇湖高鐵放風時南浔就開始火了，今年7月蘇州限購升級後又帶來一波新的行情。

這裡已經沒有幾個樓盤在售，小戶型幾乎清倉，剩下的少量大戶型讓前來看房的人都得了選擇困難症。

新南浔孔雀城

新南浔孔雀城一期和二期都已售罄，在售的是3期剩2套115平，一個頂樓一個2樓，非常火爆。因距離高鐵站比碧桂園更近，5月份開盤賣8千多，現在漲到了9千多。上海、蘇州客源占比超半成。

今年第三季度湖州樓市成交大漲34%，最近确實火起來了，但是并不是遍地都是機會，有機遇也有陷阱，要看好區域和項目，謹防入坑……

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