如今房産市場，房價越來越高，政府調控加壓，北上廣深、杭州、蘇州、鄭州、成都、西安等等26個城市實行購房資格的限制政策；很多人将目光轉向了低總價，且不需要購房資格的公寓樓盤，但其實，公寓≠住宅，你了解嗎？公寓和住宅區别很大，千萬要了解清楚。跟小編一起來了解一下公寓和住宅的重大區别在哪裡？

1、産權年限不同（公寓40年、住宅70年）

這個是我們可以直接從房本上看到的，而且在新房案場或資料裡面都能明确看到的信息，一般來說土地使用年限會，商業用地為40年，工業用地為50年，住宅用地為70年。而公寓屬于商業用地為40年，住宅則是70年。

有的置業顧問或中介會給你提一個類住宅的概念，或限購城市給你說什麼不限購的住宅什麼的，都不是真正意義上的住宅産品，請擦亮眼睛。

2、落戶、入學不同（公寓不能落戶入學、住宅可以）

政策規定公寓不能落戶口，而入學劃片均按照戶籍劃分，所以任何商業公寓均不屬于學區房。隻有買了住宅（無論新房二手房）并且把孩子的戶口遷入，才能進入到指定劃片的小學入學。有的甚至還會要求入學兒童的戶籍遷入時間需要超過一定的年限。

3、居住舒适度不同（公寓差、住宅好）

住宅一般配備有小區綠化，而且梯戶比1梯2戶、2梯4戶，最高可能就2梯7戶這樣（簡單理解就是一層樓幾個電梯幾戶人），人員相對較少；而公寓一般為獨棟，首先來說沒綠化可言，其次梯戶比則可能是2梯10戶、3梯20戶等這樣的情況，一是人員嘈雜，再則試想一下，上下班高峰期，等個電梯得多長時間…而且還有存在很多公寓對外租給别人開店、開酒店這樣的情況，安全性和私密性都無法得到很好地保障。

4、生活成本不同（公寓高、住宅低）

這裡講的生活成本主要包括：物業費、水電的費用。公寓由于是商用住房，所以水電費都是按照商業用水電的标準來收取的；大部分公寓不通氣，有少部分公寓是通氣的，也是按商業标準收取（這部分業内就叫做類住宅）。住宅屬于民用住房，水電費按照民用水電的标準來收取；同等情況費用差距一半左右。

另外就是物業費，一般來說就成都市場而言，住宅物業費平均在2元/㎡左右，公寓物業費平均在5元/㎡左右，同樣50平米的房子，一個每月100元，一個每月250元。

5、房屋采光不同（公寓差、住宅好）

據悉，根據《住宅建築設計規範》的規定，住宅必須滿足日照、采光等相關條件（大寒日采光未達到2小時的也會定義為公寓），現在的住宅大多都是明廚明衛，采光條件自然要比公寓好很多。有些公寓的衛生間和廚房都沒有窗戶，而且陽台也是内陽台，采光條件并不是很好。

6、貸款政策不同（公寓要求高、住宅相對寬松）

貸款購買公寓和住宅，主要區别在于首付、貸款時長、利率不同；購買公寓，首付比例一般為50％，貸款10年，貸款利率相對也會高一些；而購買住宅，首付最低可以是20％，一般30%起，貸款時間最長可以達30年，貸款利率也因政策還有享受一些折扣的。

7、轉讓時産生的交易稅費不同（公寓高、住宅低）

住宅首套房：住宅按照面積劃分征稅的比例，90平米以下，為房總價的1%。90-144平米之間為房總價的1.5%。144平米及以上為房總價的3%。再交易時，住宅滿2年減免個稅。

公寓：一手稅費3%，二手稅費買方3%,賣方15%左右。

所以，首套房不建議購買公寓哈，不能入戶、小孩不能入學、生活成本高、不舒适、日後轉手想置換周期長，稅費高。

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