3月19日，中國金茂（下稱“金茂”，00817.HK）發布了2018年年度報告。據年報顯示，2018年，中國金茂簽約銷售額達1280億元，同比增長85%，超額完成去年年初定下的1000億元銷售目标。

另外，在營收方面，報告期内金茂實現營業收入387.3億元，同比增長25%。其中，城市及物業開發銷售收入約為337.34億元，占收入總額約87%，同比增長約26%。

而營業收入的上升也為金茂帶來了毛利的上升。2018年，中國金茂毛利達到約145.38億元，同比增長45%，整體毛利率達到了38%。同時股東應占利潤52.1億元，同比增長31%。

規模、營收、毛利、股東應占利潤的大幅度增長都體現了金茂的實力，但在金茂的年度業績報告中有一項不容小觑的新高數據，那就是金茂的土地儲備。

總土儲達6420萬平方米

據财報顯示，2018年金茂新增土地儲備2264萬平方米，新獲取68個項目，而在一年的擴張之後，金茂的總土儲達到6420萬平方米。

而新增土地所在城市包括在北京、上海、廣州、徐州、昆明、東莞、泉州、常州、南通、株洲、開封、湖州、紹興、台州、貴陽、濟南、嘉興等地，其中濟南、西安、昆明等14座新城市是金茂新進城市，全年累計進入40城，實現全國核心城市的均衡布局。

金茂所入駐深耕的這些城市，均是中國當前重點發展的城市群中的核心城市、衛星城市，憑借優秀的土地儲備金茂未來發展可期。

而對于2019年的拿地規劃，中國金茂表示，布局的城市仍以一線和二線為主，目前中國金茂希望深耕現有城市，多個城市發展不是中國金茂的目的。

（圖為大甯金茂府）

城市運營落地項目大增

對于如何拿到低價的優質地塊，實際上這與中國金茂長期以來對城市運營商定位的堅持有關。2015年，中國金茂對外發聲将其自身的定位從傳統意義上的地産開發商轉型為“城市運營商”。

而金茂也從時間、空間和内涵三個維度诠釋了何為“城市運營商”。據了解，從時間維度，金茂将經曆一個項目從規劃、拆遷，再到建設持有、銷售、運營的全部過程；而從空間維度便是金茂将持有整個新城；從内涵維度來看，金茂要建設的是多業态、多配套、産城融合的城市。

據财報顯示，截至目前，中國金茂總計正在運作15個城市合作項目。其中2018年新簽項目蘇州張家港高新區智慧科學城建築面積達450萬平方米、青島西海岸新區創新科技城建築面積440萬平方米、溫州瓯江國際新城540萬平方米，這為後期新增土地儲備提供充分空間。

而在2018年報業績會現場金茂投資者關系總監鄭秋平表示，金茂希望到2020年以後，每一年的新增土地有60%都是來自于城市運營項目。

以城聚人 以城促産

作為城市運營商，金茂城市運營邏輯秉持着“以城聚人、以城促産”的“城-人-産”的原則。

即金茂先建設一座高品質新城，新城可以吸引高品質、高素質、高需求的人，人才過來後可以促進新城的産業，而産業的提升又可以促進新城的發展，在這期間，金茂會做一個産業規劃、空間規劃給政府，最後達到城市升級、産業升級。

而這種“城-人-産”的城市運營邏輯的多項利好也能為金茂帶來可持續的發展。金茂的城市運營邏輯模式能做到産業全覆蓋，盈利多元化，具體來看，城市運營土地項目會同時具備住宅、商業、産業類型。項目前期，金茂比較确定的收入形式和以往差不多，即地産增值，主要包括住宅和商業的銷售、産業物業銷售與租賃，自持物業運營租賃。

而後期随着産業園區的逐漸成熟，金茂還可以嘗試的盈利模式主要為産業增值，諸如，園區企業投資收益；園區平台服務收益；政府補貼和稅收獎勵等。

“城-人-産”的城市運營模式有低成本，多項目，住宅部分快周轉等核心優勢。在獲取土地時，政府其實更看重金茂後期在商業運營及産業導入上實力和經驗，金茂通過此優勢往往能夠獲得比傳統招拍挂更低的成本拿地，确保其在項目利潤上維持高位。

據财報顯示，2018年金茂實現毛利約145.38億元，同比增長45%，利潤73.76億元，同比增長43%；所有者應占溢利為52.1億元，較上年度增長31%，若扣除投資物業公平值收益（已扣除遞延稅項），金茂所有者應占溢利為50.8億元，較上年度增長30%，近些年來金茂的利潤提升離不開城市運營模式的成功。

“城-人-産”的城市運營模式能位金茂維持良好的現金流。該模式前期土地價款是可以分期支付的，因此初期現金流狀況比以往那種傳統招拍挂更好，還能拿到更多的優質土地，這就免去了資金占用過大的煩惱。而後期城市運營會遺留下商業、産業地産，會持續為金茂帶來穩定租金收益、投資收益及其他服務收益，因此後期現金流也會逐漸好轉。

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