一,首先我們要說到舊改的先決條件。也可以說是做一個舊改項目的原則。有三點。注意一下。

1，低風險運作。

2，合理的利潤率。

3，平穩的銷售速度。

這三點很大程度上決定了舊改項目的選址，以及決定項目的區域。

當然其實還有其他的一些目的，比如營造區域競争力價值等。

但是最基本的三點是最重要的。

因為舊改需要錢，政府需要，開發商也需要，而且以深圳現在的舊改成本，需要的資金量巨大。

并且周期都不短。這三點是政府以及開發商做項目的基本準則。

二，流程，從一個老破舊的村子到一座新城的崛起，中間有哪些流程，又有哪些單位參與其中呢？一定要了解清楚，為什麼？深圳的舊改時間長的十幾年前就有消息了，但是現在還沒拆的都有。

這是周期問題。還有作為投資拆遷房的客戶來說，有規劃和沒規劃是兩個價，已立項和沒立項是兩個價，已拆和沒拆又是兩個價。所以進度不同，你的購房成本就不一樣。

也可以說是投資成本。

畢竟投資講究的還是低入高抛嘛。

流程有很多，一個一個細節的講，看得人多點耐心。

可以分為四大步。即【立項】→【審批，公示】→【确定開發商】→【拿地】.拿地之後就是拆遷蓋樓了。

我們把前面四大步一一分開來講。

①需改造城中村所在的鎮政府向區舊改辦遞交“舊改申請”。

(當然是一級報一級，最初是村單位開始往上報的）

②區舊改辦同意之後做出審批之後遞交給區政府批複。區政府批複之後，可以說是完成了基本的第一步，立項。

③立項完成之後鎮政府就要确定核實舊改的範圍，并核查範圍内物業歸屬，編制初期的舊改規劃設計。

④區舊改辦根據鎮政府的舊改方案進行一個評估，審查。在此基礎上拟定一個更詳細，更具體的規劃。交由區政府。

⑤區政府批複，并公示預案，區政府公示的預案内容包括舊改規劃詳細，拆遷補償方案，安置回遷方案。還要征詢公衆意見，需要90％以上村民同意。至此，完成第二個步驟，【審批公示】

⑥接下來就是招标，這招标過程要講一下，就是政府把項目放出去，各地産開發商來競标，評标方包括村民代表，鎮政府代表，區舊改辦小組代表，國土局代表。一堆人挑。一般都是誰有錢挑誰。哈哈哈

⑦開發商競标成功呢就要把資金落實，在銀行做一個資金監管賬戶，不過現在的開發商都是從銀行借錢出來做這個，和大家買房一樣，都是喜歡杠杆從銀行拿錢。

⑧資金到位了沒有問題了區舊改辦就可以和開發商簽署【城中村改造單位确認書】。算是完成了【确認開發商】

⑨開發商确認好了，國土局和舊改辦簽訂【土地出讓征用協議】，同時開發商拿到國土規劃單位的【土地選址意見書】和【建設用地規劃許可證】.重點來了，劃重點！！開發商和村民簽訂【拆遷補償協議】嘿嘿嘿，然後國土規劃單位才給開發商簽【房屋拆遷許可證】還有【土地出讓合同】，開發商才能開始報建。至于報建之後就不知道了，反正就是可以破土動工了。各位等着收房子吧

為了更詳細，内容難免有點多。其實看懂了就很簡單。對于我們，關心的就是那四步走到哪一步就夠了。

【立項】---【審批公示】---【确認開發商】---【拿地】。

其實很簡單，拿地的時候就是你确權的時候，就是簽【拆遷補償協議】的時候。

一般拿地報建之後兩到三年交房。就是這樣子。

當然，為什麼之前說這麼多關于流程的事呢，是因為現在很多人想買小産權博拆遷，本來的博拆遷是就買一套房子放在那兒，希望他能在幾年内拆遷。

然後賺一套商品房回來。但是其實不是這樣的。為什麼呢？舊改項目一般來說整個周期都在十年以上，當然也有快的。

我是說普遍的，有的甚至二十多年的都有。

那你如果卡好了點去買這個房子，你的一個投資變現周期就不一樣。

這是我的一個理解。現在市面上已經立項的小産權有些價格比較貴了，稍高于普通的小産權。特别是已經可以确權的，就是那種開發商在拿地階段的房子，龍崗的要兩萬多，南山的要四五萬多。不過這種能拆遷房源拿出來賣的不多。

一般業主不是急缺資金不會拿出來賣，等個四五年就能拿到一套等面積的商品房。普通的小産權房博拆遷主要就是存在不确定性，如果之前沒有消息，那整個流程走下來周期就比較長。

所以選擇哪一種看自己的資金能力和需求。這些隻是我分享的對舊改拆遷這方面的信息。歡迎大家探讨的交流。

更多細節一篇文章也不能解釋全面，也可預約直接去樓盤實地考察。

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