關于商業地産規劃，開發商常常會問到：商業地産産品風格如何營造、色彩如何搭配、材料如何搭配等等，這些都是為了一個共同的目的：如何提高商業地産的使用價值從而提升其整體價值。

要回答這個問題，首先必須弄清楚一點：商業地産究竟為誰而作？通常情況下，我們把商業的目标客戶分為三級。投資者即買鋪的人是一級客戶；商家作為經營者即用鋪的人，是二級客戶；而普通消費者才是真正消費鋪内商品的人，是三級客戶，也是商業地産的終極客戶。因此，商業地産的價值必将通過終極消費客戶—消費者對其的認可度得以體現。

商業地産項目規劃要素方法-矛盾協調法

商業地産産品的規劃，主要存在以下八對矛盾。隻有在協調好這些矛盾的基礎上，才能做出成功的商業産品。

矛盾一集中-分散

适用于商業産品形态、體量、平面布置等有關規劃方面的内容。商業地産的體量和價值一定是成正比的嗎？體量大是否一定意味着價值高？其實不然。商業地産産品規劃有集中式賣場、步行街、商業街區、商業群落等形式，采用不同的形式體量的大小也有差别，盲目追求體量大小而忽視項目本身所具備的實際條件，反而達不到總價高的效果。

如北京西單更新場，小體量商業的代表，憑借地上地下空間的聯動，布局年輕人喜愛的業态，營造青年社群文化，作為舊改項目改造成功出圈。

啟示：在做商業地産産品規劃時，一定要注意協調集中和分散的矛盾；不是體量越大，項目總價值越高；要根據項目自身的地塊條件和外部環境條件做規劃；要充分考慮商業産品的差異性特色營造。

矛盾二整體-個體

适用于商業地産項目的整體立面風格設計、用材用料設定等方面的内容考慮。

一個商業項目既是一個整體的商業空間，其内部又分為若幹個體商業空間。個體商業空間強調個性化，個性化是否就意味着整體的淩亂無序？成功的商業項目在處理這個問題的手法上大體有兩類做法：

A類：确定明晰的整體風格，将個性元素适當穿插其中，使其不牽強、不生硬；

B類：在打造整體外觀時預留個性化空間，将個性空間也作為立面的構成部分。

啟示：商業地産産品一定要注意整體風格的塑造；個性化空間的預留應在整體風格的基礎之上。

矛盾三公共-私密

重點解決商業地産産品内部空間規劃的問題，即公共空間與經營空間、可售空間與非售空間如何劃分。

✦A類：集中商業

對于集中商業，可用挑空中庭、挑空連廊的手法，這樣做的作用是提升檔次，形成透氣的交流聚集空間，體現商業特色，增加空間層次感與整體融合性，增強主題的視覺共享性。

泰國曼谷Siam Discovery中庭設計成大峽谷式的空間，創造了舒适的環形動線，并且貫穿上下四層，引導消費者的視線向上移動，廊橋天花也用了鏡面的不鏽鋼闆，延伸空間感，視野開闊，提升購物中心可逛性。

✦B類：沿街商業

對于沿街商業，可用外挑連廊、騎樓的方式，使室内外空間轉折，增加人流的導入性。

例如在TX淮海一層将室内空間延伸至街道，打破戶外街區與室内商業空間的界限，這種不占公共空間的設計将街道還給行人，還可以留住遊客，可謂一場城市生活的豐富互動。層層疊疊的立面和入口設置，以及可以随意坐下的大台階，外擺空間立即軟化了傳統盒子不夠人性的尺度感受，讓每一個路過TX的人都強烈體會到這個區域的休閑氛圍，消磨掉傳統MALL的“高端”所帶來的心理成本。

啟示：适度的公共空間（非售空間）的預留，對項目檔次提升、人流導入、人氣聚集、特色體現起到極大的作用。

矛盾四開放-封閉

本矛盾協調法主指商業地産産品公共空間的利用和規劃問題，需要注意的是對外沿街鋪面和内部鋪面、品牌展示與品牌個性空間的協調。

A類：将私密空間和公共空間融合，形成私家利用、公共視覺，以此增加品牌的視覺導入性，自然導入人流；

Siam Discovery 在業态排布上，将零售區域主體化，每一個區域/樓層隻售賣一類專屬商品，融合了5000多個品牌，不進行品牌單獨區域的劃分展示。該項目的商業空間劃分完全打破了傳統商場和傳統的消費方式，引領消費者體驗一種新的生活方式。

江陰八佰伴改造後的規劃原則是動線脈絡清晰，主次動線分明，店鋪形象展示面最大化，打造無邊界賣場，收獲了不錯的效果。

B類：适度的封閉，便于産品風格的形成，利于局部通透空間的個性突出。

啟示：私密空間和公共空間的的巧妙融合連接，對商業地産産品的商業氛圍營造相當關鍵；

商業步行街的規劃一定要考慮其自身的空間尺度條件；

商業地産産品的立面未必是越通透越好。

矛盾五概念-具像

重點解決商業地産産品主題概念落實的問題，主題是什麼、體現的風情、情景為何、帶來的體驗等是這個問題的主要内容。

A類：用建築本身體現主題；

Siam Discovery 外觀的格子圖案，既時尚潮流又極具科技感，應和了商場的打造生活方式試驗室的概念。

B類：制造運用視覺标志，打造連續的、有設計的視覺焦點。

啟示：商業地産産品的主題概念與産品的功能定位要相适應；

建築本身是商業地産産品主題風格和氛圍的主要體現内容；

視覺标志的巧妙制造和運用是商業地産産品主題風格體現的絕佳手法。

矛盾六功能-美觀

解決商業地産産品的商業特征和價值體現的問題。

啟示：商業地産産品首先要體現“商業”特性；商業地産産品的商業性是功能性和美觀性的巧妙融合體現；商業氛圍的營造不是單一空間的設置，也不是産品風格的獨立體現，而應是全方位、多面的細節處理。

商業地産産品矛盾協調法中最大的法則，隻有将前面六個方法良好的考慮運用後，商業價值的最大化才能得以實現。商業地産通過功能定位、商業性體現、概念的落實，最終要實現的社會責任與社會效益的統一。

商業地産項目規劃設計的七大原則

原則一一定要聘請專業的設計公司

不是所有建築設計公司都能進行大規模商業地産項目的規劃設計。商業地産是一個非常活躍、時尚的建築類型，要求設計師除了具有豐富的經驗、高度熟練與綜合的設計能力以外，敏銳地把握市場動态并與開發商、策劃機構及招商代理公司之間密切合作，及時反饋，将市場的需求融彙到規劃設計中，這些是優秀的商業地産設計師不可或缺的能力。

原則二平衡業态和功能布局之間的矛盾

商業項目不同功能模塊的性質和任務，是建築設計的根本依據和出發點。不同地域、不同經濟條件、不同民族、不同服務人口數量，都應有不同的建築規模，并具備相應的設施、設備和室外活動場地；不同年齡、不同層次人群的需求、包括殘疾人都能等到合理滿足，其空間組織應按功能要求、動靜活動形态、人流密度等适當分區、主次明确，同時也要考慮區域或局部具有延伸和調整使用的可能性。

原則三主力店定制化

主力店是整個項目的招商核心，而他們往往對建築體的結構有特殊要求。在選址的時候，主力店傾向于在意向性項目規劃建設之初，就開發商進行接觸，溝通這種需求。從規劃建設期就開始深度合作，能最大程度地減少對建築體的改造，從而節約成本。

原則四傳承城市文脈特征

對終端消費者來說，具有文脈特征的商業地産項目不僅僅是一個購物消費的場所，同時也是一個體驗建築文化、民風民俗、滿足其精神需求的場所，是對更多人群形成強大吸引力和認同感的關鍵要素。隻有把消費者先吸引過來才有可能産生消費行為，才能體現提高其商業價值。

原則五利用設計制造項目吸引力

商業地産項目需要通過規劃設計手段，表達出購物、休閑、娛樂等不同功能空間的特色。

其中對于規劃設計師而言，各種高科技的建築結構、構造技術、材科設備技術，将與先進的聲、光、電、信息技術相結合，共同創造一個體驗式的綜合商業環境。不論外部形象還是内部空間，如果在規劃設計中能将各種策劃的主題和理念加以更好的體現，那麼其商業價值的提升就勿庸置疑了。

原則六設計要有鮮明的人流導向

在項目設計伊始，開發商就應該和設計師、策劃師一起，确定項目業态分布和功能布局。

商業地産項目的業态分布和功能布局必須以人流為導向。也就是說，要盡量吸引客戶經過每一個商鋪。核心商店通常安排在樓層的兩端，對引導人流起重要作用，被稱為磁極與錨固點；中庭合理布置，如自動扶梯連環向上，盡量鼓勵層間運動；有時集中的餐飲區、電影院和兒童遊樂為主題的“冒險樂園”放在較高樓層，以使人流向上；多個樓層設有餐飲店，但僅設于一端；有時停車場也僅有一端可以到達；較高樓層布置一些景點；設置少量休息座椅等；這些都是引導人流流動的有效手段。

原則七設計要預留未來發展空間

商業設施、環境和場所也不是靜态的固定存在，而是具有動态的發展變化。從設計上創造一個能适應未來發展變化的建築空間環境也是商業項目的特殊要求。同時，業态的多樣化，也需要建築設計要為安全可靠的日間和夜間管理創造方便的條件。

結 語

規劃設計決定着消費者對商場的第一印象，也影響着消費者的遊逛感受，是消費者進入以及停留的重要關鍵。

規劃設計需要更為專業的人士把控，也需要多方面來定位、規劃，才能真正實現商業地産的價值和消費者的青睐。

來源：飙馬商業地産

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