誇大數據對人們的印象，在快速的浏覽中，讓粗心的受衆更容易産生錯誤的結論。

——《統計數字會撒謊》

文 / 巴九靈

最近，小巴看到了一些很聳人聽聞的文章，它們列出的都是同一組數據：

這些文章得出的結論驚人地相似：斷供潮要來了，甚至是斷供潮已經來了，更有人直接拿數據吸引眼球：五年時間，法拍房增加了近190倍！

小巴仔細尋找了下這組數據的來源，發現是在阿裡拍賣平台上設置篩選條件得出的。雖然目前阿裡拍賣網站已經不再根據篩選條件提供總數統計，但從截圖來看，以前确實有過，此組數據并非虛構。

但法拍房真的在激增嗎？斷供潮是真的嗎？小巴今天就來和大家說道說道法拍房的問題。

數據不是虛構的，并不意味着數據就反映了真實情況。在這些文章的推導邏輯中，存在不少謬誤。

謬誤1：阿裡法拍房不等于全部法拍房

阿裡拍賣并不是法律拍賣的唯一渠道，至少在2017年，情況絕非如此。稍加細想就知道，2017年全國14億人、上億套住宅，絕不可能僅有9000套法拍房，當年有大量的法拍房并沒有通過阿裡法拍進行拍賣。

所以，這組激增的數字，隻能說明阿裡法拍的業務在過去五年有了蓬勃發展，并不能反映中國的法拍房到底是變多了還是變少了。

謬誤2：阿裡法拍房挂牌套數其實是次數

阿裡法拍上顯示的挂牌數不等于挂牌的法拍房數量。

上個月，有媒體報道：鄭州法拍房數量在半年内增加了90%，從2.7萬套增加到了5.13萬套。該媒體用的也是同樣的算法，統計阿裡法拍平台上的挂牌房總數。對此，阿裡拍賣給予了回應：“一套房子有可能在一拍、二拍、變賣期間被計算三次，這并不等于有‘三套’法拍房上拍。”

所以，所謂的2021年168萬套法拍房，其實是168萬次開拍，實際的法拍房數量要小于這個數。具體是多少呢？浙商資産研究院的這則數據應該更反映真實情況：2021年，全國司法拍賣房産中一拍房産共計323062次。

謬誤3：法拍房不等于斷供房

法拍房是被法院強制執行拍賣的房屋，其來源有很多，包括商業貸款糾紛、民間借貸糾紛、金融犯罪、司法沒收等，因住房按揭斷供而産生的法拍房，隻是其中一部分。

中原地産首席分析師張大偉對小巴說：“很多人誤解了法拍，以為法拍就是斷供。其實法拍房基本都不是斷供，大多是因做生意失敗或其他資産糾紛而産生的。”

這一說法是有數據證明的。

據第一财經統計，目前已披露2021年财報的6家國有大型銀行中，有4家的個人住房貸款不良率都有所下降，僅建設銀行提升了0.01%（中國銀行暫無數據）。其他一些銀行的個人住房貸款不良率雖有些微提升，但總體水平仍健康可控。

如果真有許多斷供房，不良率數據絕不可能沒有反映。

種種證據表明：雖然疫情之下，不少人的房貸壓力增大，但距離大規模的斷供，還有不少差距，而且在可見的未來，這種情況也不大可能發生。根源在于，在中國做“房奴”還是一件挺高門檻的事，風險在貸款審批時就已經得到了很好的控制。

*小巴此前聊過這個話題，戳此閱讀《突然失業，房貸斷供，将面臨什麼後果？》

這幾年，斷供房沒有變多，但法拍房市場确實熱起來了，原因何在？

首先是官方的推動，讓買法拍房變得容易。

2016年，最高人民法院出台了《關于人民法院網絡司法拍賣的若幹問題的規定》，明确規定：“人民法院以拍賣方式處置财産的，應當采取網絡司法拍賣的方式。”

這則規定與2017年後，阿裡法拍數據的直線上升相吻合。

其次是各地的房産政策，導緻部分購房需求外溢到法拍房市場。

最近幾年，在許多一二線城市，都出現了一二手房房價倒挂的現象，即新房因為政府的限價而特别難搶，大家搶不到新房就去買二手房，又導緻二手房房價上漲，比新房更貴。

在深圳，出現了要交滿23年社保才有資格參與搖号的樓盤；在南京，8成首付、十盤同開，中簽率依然不足10%；在杭州，出現了6萬多人搶959套房的“盛景”……

重重門檻之下，炒房客和部分有真實購房需求的人都買不到房了，這時候，法拍房便進入了他們的視線。

最開始，法拍房在很多城市都沒有購房資格的限制，拍下就能落戶，而且價格便宜，成為了“撿漏”的好選擇。

以杭州為例，2021年2月，在杭州77套成交的法拍住宅中，隻有18套是低于評估價成交的，其餘的59套房子均經多輪搶拍，高于評估價成交，搶手程度可見一斑。而到了3月，杭州出台新政将法拍房納入新政範圍，能夠購買法拍房的人也變少了，高于評估價成交的法拍房數量便驟然下降。

這說明，法拍房的火熱與限購政策直接相關。

現在，不少城市都已經把法拍房也納入了限購範圍，法拍房的熱度得到了些許遏制。但隻要仍然有人想買房而買不到房，法拍房就會成為他們的選擇，法拍房市場的增長便不會停止。

那麼，對于普通人而言，法拍房值不值得呢？

法拍房的優點十分明顯，就是便宜。根據最高人民法院的規定，法拍房的起拍價參照評估價，而評估價一般是要比市價便宜一些的。在此基礎上，起拍價可以低至市場價的七折，如果一拍流拍，二拍時還能再打八折，等于最低五六折就可以買到房，屬實便宜。

但法拍房的缺點也同樣明顯，信息透明度太低。有些房主在拿到房後會收到欠繳的稅費賬單，數額還不小；有些房主則在拍下後才發現房子是共有産權房，過戶困難。

最常見的坑是這樣的：房主在拍下法拍房之後，發現裡面居然住着人，而且對方還拿出了一份與原房主簽訂的、租期長達30年的租約。要知道，《合同法》明文規定了：買賣不破租賃……

雖然最近兩年各地法院發起了不少強制騰退法拍房的執法行動，但是想徹底破除這層風險，還任重道遠。而且話說回來，就算法拍房以後可以做到“能拍就能住”，那麼根據市場經濟原理，法拍房的價格就會漲回到正常房子的水平。

對此，中原地産首席分析師張大偉對小巴表示：“我從來不建議身邊的朋友去買法拍房，就算要買，也基本是買在熟悉的區域。”

總而言之，目前，法拍房确實可能有漏可撿，但前提是你得有那個技術活，并且投入了大量精力，切實了解了房屋的各種情況，才能下手。

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