開發商可以自持算捂盤嗎?前幾日，公司做了一個新年市場解讀的培訓，裡面重點對今年的房地産市場行情及明年的趨勢進行解讀，裡面有很多政策類的分析，個人覺得剖析的比較透徹，受益匪淺培訓結束後有幾個小夥伴對培訓中提到的預售監管資金、降準降息、配股、竟自持等概念一頭霧水，無法理解，在這裡對這些概念進行一一解讀1.預售監管資金預售監管資金就是政府行政主管部門會同銀行對商品房預售資金實施第三方監管，開發商須将預售資金存入銀行專用監管賬戶，隻能用作本項目建設，不得随意支取及使用說白了就是監管部門将購房者買房款的一定比例，放到銀行的監管賬戶中，開發商在辦理預售證時是需要提前開通監管賬戶的，否則無法獲取預售證那麼，每個城市的政策不同，相應的監管資金的比例也不同，一般在15-25%左右設立預售監管資金的目的，就是減少爛尾樓的出現，避免開發企業自身資金不足，無足夠資金确保項目按期建設交付業主，維護購房者的自身權益當然，監管資金收取比例的高低，政府是要評估開發商的經營情況，如果一家企業頻繁違約，自身資金情況也比較吃緊，還經常上黑名單，那肯定監管的資金比例就要高些反之，如果一家企業連續幾年，經營得都非常好，從來沒有失信情況，那麼比例就可以低一些，這在不同城市的相應政策中是能夠看出來的，下面我們就來聊聊關于開發商可以自持算捂盤嗎?接下來我們就一起去了解一下吧!

開發商可以自持算捂盤嗎

前幾日，公司做了一個新年市場解讀的培訓，裡面重點對今年的房地産市場行情及明年的趨勢進行解讀，裡面有很多政策類的分析，個人覺得剖析的比較透徹，受益匪淺。培訓結束後有幾個小夥伴對培訓中提到的預售監管資金、降準降息、配股、竟自持等概念一頭霧水，無法理解，在這裡對這些概念進行一一解讀。1.預售監管資金。預售監管資金就是政府行政主管部門會同銀行對商品房預售資金實施第三方監管，開發商須将預售資金存入銀行專用監管賬戶，隻能用作本項目建設，不得随意支取及使用。說白了就是監管部門将購房者買房款的一定比例，放到銀行的監管賬戶中，開發商在辦理預售證時是需要提前開通監管賬戶的，否則無法獲取預售證。那麼，每個城市的政策不同，相應的監管資金的比例也不同，一般在15-25%左右。設立預售監管資金的目的，就是減少爛尾樓的出現，避免開發企業自身資金不足，無足夠資金确保項目按期建設交付業主，維護購房者的自身權益。當然，監管資金收取比例的高低，政府是要評估開發商的經營情況，如果一家企業頻繁違約，自身資金情況也比較吃緊，還經常上黑名單，那肯定監管的資金比例就要高些。反之，如果一家企業連續幾年，經營得都非常好，從來沒有失信情況，那麼比例就可以低一些，這在不同城市的相應政策中是能夠看出來的。

2.降準降息。先說降準，首先我們要知道，銀行是需要将存款總額的一定比例作為準備金，目的是防止商業銀行盲目放貸，從而導緻銀行沒有充足的資金來兌現儲戶的存款。那麼所謂降準，就是降低這部分準備金，那我們就好理解了，央行降準，各商業銀行可支配金額就變多了，同時也會增加銀行經營的不穩定性，不宜經常使用。然後來說降息，降息相對降準更好理解些。降息，指的是央行通過下調金融機構人民币存款、貸款基準利率來達到調節貨币供應、改善實體經濟運行等目的。我們可以看到，降息增加了金融體系的流動性、降低了實體經濟融資成本。對于一般的貸款者來說，降息可以少掏錢，融資成本降低了；而對于投資者而言，降息則意味着存款收益的下降，因為利息變少了。所以降息會給股票市場帶來更多的資金，有利于股價上漲，同時會刺激房地産業發展，推動企業貸款擴大，鼓勵消費者貸款購買大件商品，使經濟逐漸變熱。所以在地産行業中，當市場下行時，央行有時就會降準降息，才積極救市，宏觀層面進行調整。

3.配股。配股呢，其實是企業的一種融資的行為，但是有點強買強賣的意味，其實就是上市公司根據公司發展需要，依照有關法律規定和相應的程序，向原股票股東按其持股比例、以低于市價的某一特定價格配售一定數量新發行股票的融資行為，是為了擴大公司股東基礎，優化公司的資本結構。另外要強調，配股是需要申請的，并不是說所有企業都可以配股，還是有一定門檻的，很多企業想配股還配不了。而且，企業完成配股後往往股價會短暫的下跌，這都是正常的情況。很多人說，一家企業開始配股了，肯定就是說明這家企業快倒閉了，但我認為這種說法還是要持保留态度，隻能說明，這家企業可能出現了資金緊缺的情況，存在一定的風險，既然它有配股的意願，說明它想要應對市場的不确定性風險，而讓公司擁有更多的資金和能力，所以要辯證的看待配股。最後就是，配股時企業也可以給原股東一定的折扣優惠，都是可以的。

4.競自持。我們注意到，在四季度市場下行時，很多地方政府在集中供地時，取消了競自持的條款。那麼，什麼是競自持呢？競自持就是房地産開發企業，競得的一部分土地，後續開發建設的産品不能作為商品房銷售，必須自己持有經營。這主要是各地方政府為了拓展長租公寓市場的一個舉措，發展租房市場。那麼在市場不好的情況下，有競自持框框的土地，企業可能拿地就比較謹慎，測算的利潤可能達不到企業的要求，這樣就可能導緻很多土地流拍現象的發生。所以，為了積極救市，很多地方企業就開始取消競自持的要求，提升地産開發企業拿地熱情。與競自持相對的就是競配建，這個就相當于白嫖，剛剛講到競自持企業在拿到的土地上建造的産品起碼歸企業所有，企業還可以通過自身經營獲得利潤，隻不過利潤來的可能比較慢，競配建，就是你企業建好的産品，要無償移交政府，那這樣企業拿地熱情可能就更少了。

綜上，相信很多人對這幾個概念都有了理解。最後結合地産行業總結一下，預售監管資金是防爛尾樓的政策手段，同時在行情不好的情況下，監管資金的設立可能會讓企業的日子更不好過，因為沒有足夠的現金流；降準降息後企業融資成本更低，是央行救市的措施；配股是企業自救的手段，但有門檻，很多想配股還配不了；競自持就是競拍到的土地上建造的産品要自己經營，利潤來得更慢。

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