大家好，這期内容将會從3個方面來對2023年的房價進行分析和預測，并給大家分享一個可靠的房價分析方法論。

首先我們來說影響房價的3個核心要素：需求、能力、購房要求。

需求就是在某個時間段内有多少人需要買房。

能力就是這些有需求的人能不能買得起房。

購房要求就是不同地區對買房落戶的一些政策。比如限購、限售、貸款條件之類的。

一般來說，人的一生會買兩次房。

第一次是在結婚的時候，買個小房子作為婚房。雖然每個人結婚的年齡無法統一，但平均結婚年齡一般在25歲到28歲之間。

第二次買房一般就是在孩子的九年義務教育結束，進入高中階段。

這時候為了改善住房環境，以及孩子的高中教育條件，然後買一個更大一點的改善性房子。購房年齡則一般在43歲到45歲之間。

也就是說，如果2023年，年齡在這兩個年齡區間的人比前幾年多的話，2023年的房價就可能會漲。如果人比前幾年少，那相對應的需求就少，房價就沒有上漲的空間。

我們可以看一下曆年新增人口統計：

從圖表中可以看到：2023年适齡結婚的人群，主要集中在1995年到1998年這4年出生。開始第二次購買房子的人則主要集中在1978年到1980年出生。

這兩個區間相比于它們上一個同期的1991年到1994年，以及1975年到1977年出生的總人口，都是有所下降的。

因此，就可以得出結論：2023年的整體購房需求不高。

對于大多數人來說，買房應該就是這一生當中最貴的一筆支出，基本也都是需要貸款的。

一個人會去選擇貸款，進行超前消費。本質在于他對自己未來的賺錢能力有一個上漲的預期。

比如說，你現在年薪10萬，然後感覺三年後會達到年薪20萬。這時候你可能就會去貸款買房。

但如果說3年後，你感覺一年收入連5萬也很難賺了，那就不大可能再去貸款。這其實也是一個影響房價的關鍵性因素。

從當前的客觀情況來分析，大多數人應該對未來都不會太樂觀。主要因素就是全球範圍的疫情沒有結束。

除了少數幾個行業外，大多數人的生活和工作應該都會或多或少受到不好的影響。

這種負面影響就會降低人們對未來的預期。對于買房這種透支未來的大額消費支出，自然也就會變得更加保守。

因此，就可以得出結論：2023年的整體購房能力不強。

自2022年以來，各地區其實已經出台了不少利好樓市的政策。平時我們看新聞應該也都能注意到。

比如鄭州、福州、蘇州、哈爾濱等很多地方。無論是對落戶的要求，還是二手房的限售要求，以及相關貸款政策，相比于之前都有很大的放寬。

而一個政策從發布到落地發揮作用，一般會在半年以後。也就是說2023年大部分地區的購房政策應該都是利好的。

當然，這個具體到每個地區的力度大小可能會有所不同。但就目前整體的趨勢來說，還是相對寬松的。

因此，就可以得出結論：2023年的購房要求是利好樓市的。

一般來說，隻有當購房的需求，購房的能力，購房的要求等三個條件都是利好的情況下，房價才會有上漲的機會。

而通過上述分析，我們發現：在2023年，除了部分地區的購房要求是相對利好因素之外，其他兩個核心條件都是利差的。

因此，可以得出結論：2023年的房價走勢可能會在購房要求這個單一的利好條件的作用下保持不跌，但基本是很難有上漲的可能的。

本期内容分享的其實是一個方法論，大家可以套用這個公式，去分析一下其他年份的房價。也可以用于以後對房價的分析和預測。

比如在上述的出生人口圖表中，1985年到1987年之間，還有一波兒出生人口較多的年份區間。

也就是說，如果接下來疫情結束了，各行業慢慢都恢複活力了，人們對未來的預期有信心了。1985年到1987年這幾年出生的人就會有一個較大的“改善性住房”的需求，也就是說在2028年附近還會出現最後一次大戶型的房價上漲。

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