去年以來，包括昆明在内，國内一二線城市的房地産市場出現兩極分化：一是價格低的剛需樓盤成交比較活躍，二是高端豪宅也賣得不錯，有些甚至還逆勢漲價了。

就拿昆明來說，今年上半年銷售比較好的滇池晴翠、光明璟宸，成交量比較大的都是價格實惠的剛需産品，尤其是光明璟宸，2020年1月開盤後一直不溫不火，前幾個月把價格拉低到8千元一線後，立刻沖上了銷量榜前列。

昆明高端豪宅的銷售業績也是比較亮眼的，有精裝大平層的華潤中心、錦粼天序、山海灣8号都排在上半年昆明高層住宅銷量榜前十。幾個月前刷新昆明房價紀錄的華夏四季，雖然樓王要賣近10萬/平米，但卻不影響銷量，上半年的銷售額排名昆明洋房第一。

全國市場也是如此，今年6月，上海解封後豪宅成交量暴增，一房難求，以至于徐彙濱江的一個豪宅項目，付給中介的茶水費都漲到了700萬。

昆明豪宅标杆項目之一——龍江金茂府的樓王樣闆間已經開放

不是誰都能叫頂級豪宅

正因為豪宅表現出良好的抗跌性，價格也相當穩定，所以昆明許多項目都紛紛打出豪宅旗号，把高端、豪華作為賣點。

昆明的豪宅其實分為兩類，一類是墅質産品，比如各種别墅、合院以及現在也開始流行的疊墅。既然是墅質産品，基本特點就是低層低容，就算是疊墅，也就最多五六層。這類豪宅的最大特點是很少精裝修，一般都是毛坯房。

另一類數量更多的豪宅，就是高層大平層，以精裝修居多，也是目前昆明市場上豪宅的主力。其實在一線城市中，這類高層大平層精裝豪宅也是主流，大家耳熟能詳的深圳灣壹号、湯臣一品、中糧海景壹号等，都是。

中國豪宅标杆項目——深圳灣1号

如果隻是看宣傳，就覺得昆明的高層精裝豪宅不少，但不客氣地說，這裡面不少都是“僞豪宅”，不要說在全國拿不出手，就是在昆明，也隻能說一般。

昆明真正頂級的高層精裝豪宅，得符合這麼幾個标準：

首先，從建築設計、配置到園林景觀都要是昆明一流水準，内部則是高檔精裝。

有些所謂豪宅，隻是戶型面積大，卻賣的是毛坯房，整體建築也很普通，就很難算得上是昆明頂級豪宅。有人也許會說，買得起大平層的人，裝修肯定也舍得花錢，說不定比開發商的精裝修标準還要高，怎麼就不算豪宅了？

其實，裝修花錢多，豪也許是有可能的，但未必高級。一個樓盤，如果是毛坯房，裝修就會五花八門，檔次有高有低，有精緻有豔俗，容易破壞一個豪宅樓盤的整體調性。所以國内外有名的高層豪宅，基本都是精裝修。更何況就算内部是高檔裝修，整體建築的設計、外觀、配置，就不是業主自己裝修能解決得了的。

比如昆明金茂府外窗使用的雙層LOW-E鍍膜玻璃加曲線鋁闆工藝，就極少出現在其他項目中。

金茂府的窗戶都使用了low-e玻璃

如果按精裝修劃線，昆明許多戶型面積也比較大的高層毛坯房就被排除在了頂級豪宅名單之外。

其次，既然是豪宅，面積大就是個硬标準，按昆明的情況，如果戶型小于200平米，就不能算頂級豪宅。這又篩選掉了一大堆項目和産品。注意，這裡說的是頂級豪宅，而不是一般豪宅。

第三，最好是開發商在國内得到驗證的TOP系産品。之所以将開發商得到驗證，在市場上已經形成口碑的TOP系産品，作為是否能夠成為昆明頂級豪宅的标準之一，并不是說昆明本地房企的高端産品不好，而是成名房企的成名作已經有被市場認可的标準，成熟度更高，産品一緻性也更好。

昆明頂級豪宅屈指可數，豪宅體驗是關鍵

按上面幾個标準分别一卡，昆明頂級精裝高層豪宅其實也就隻剩下為數不多的幾個：西派國樾、龍湖·錦粼天序、金茂府、京江隐翠、華潤中心、綠城鳳起蘭庭，或者頂多再加上一個美的北京路9号。

中鐵建的西派國樾和華潤的悅府是最早進入昆明的國内頂級精裝豪宅，現在均已交房。錦粼天序屬于龍湖旗下的高端“天”字系，京江隐翠則屬于萬科旗下高端産品系列“錦繡系”，至于金茂地産開發的金茂府，更是大名鼎鼎，是國内精裝豪宅的代表之一。綠城鳳起蘭庭同樣如此，綠城本身就是中國豪宅專家，而鳳起蘭庭又是頂尖産品系列，在國内多個城市都有一流作品。

昆明金茂府采用底層架空設計，架空層有會客區、私宴廳、書廊等公共空間

美的開發的北京路9号其實檔次也很高，屬于美的旗下的TOP級璟睿系，但美的開發豪宅的曆史還不長，北京路9号也是璟睿系的首作，尚沒有得到市場驗證。

俊發的峰系其實也不錯，當年的逸天峰也很能打，但現在的幾個峰系樓盤受困于目前俊發的處境，在市場上聲音比較小。

如果再把已經交房的西派國樾、華潤悅府除掉，昆明頂級精裝豪宅項目就隻剩下5個了，其中今年才開盤的金茂府和即将開盤的鳳起蘭庭，是接下來一段時間昆明頂級精裝豪宅的銷售主力。

前面說過，頂級精裝豪宅至少得200平米起，所以就算是這5個項目，也不是所有産品都屬于頂級精裝豪宅，比如錦粼天序的代表是戶型面積259平米的樓王，金茂府的王牌也是戶型269平米的兩棟樓王。

所謂樓王，就是一個項目中最好的産品。金茂府的樓王開盤以後就在賣了，據說賣得還不錯，最近，金茂府又悄悄開放了樓王的實體樣闆間。

其實，金茂府早在去年10月底就開放了樣闆間，隻是沒有樓王戶型，而現在金茂是直接在樓王所在的3樓裝修了百分百實景呈現的樣闆間。現在去看，就基本可以領略将來交房後，業主從進入小區到踏進家門的獨有豪宅體驗。

從小區入口到樓王大堂，需要經過大面積水景和連廊，注意圖中右下的藍花楹，樹冠比普通藍花楹更大

金茂府的入戶門是精雕鑄鋁材質，采用太陽門設計，門下有自動密封靜音條，豪宅體驗拉滿

什麼是豪宅體驗？有人簡單理解為戶型大，裝修豪華。其實，真正頂級的豪宅體驗，從車庫或者小區入口就開始了，比如金茂府，從小區入口到入戶大堂，一路上無論是上千平米的水景、30萬一株的藍花楹、大堂内20萬的智利彩虹玉石，還是架空層書廊、私宴廳、會客廳，以及獨有的智能無感回家系統等等，都是豪宅體驗和回家儀式感的一部分，這種體驗和儀式感不到現場無法領略。再比如大戶型如何解決大而不空，但又要有恰到好處的浪費，以及隻有豪宅才能實現的洄遊動線，也隻有看了樣闆間才能體會到。

說到洄遊動線，如果沒有住過大平層豪宅，很不容易理解，因為一般住宅的動線隻能是單線條往複式的，而大平層就可以實現回字形的室内交通組織，不僅私密性好，動靜以及不同生活習慣的人可以互不幹擾，給客人的感覺就像迷宮一樣，更容易顯得戶型非常大。

值得一提的是，金茂府的269平米樓王戶型，是目前昆明頂級精裝豪宅中面積最大的之一，也是少有的設計有洄遊動線的豪宅。

總而言之，金茂府的樓王樣闆間，确實很好地展現了昆明頂級精裝豪宅該有的水準，有豪宅向往的人都應該去看一看。

金茂府269平米樓王戶型，三面大面積采光，兩代人分區居住

金茂府269樓王戶型的洄遊動線

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