【具體談判技巧】

1) 地段：可以提前掌握該小區曆史成交數據，和房主談；

2) 房子帶租約：可以表示買二手是自住而不是出租，因為租客原因重新大幅裝修，以此讓對方在價格上讓步。

3) 學位已使用：學位用過會鎖定3~5年，會影響孩子上學。沒孩子的話就表示房子買來投資，再出手不好賣。

4) 裝修：二手房的裝修陳舊或不合理也是殺價的理由。

5) 有抵押或欠款：這不用我說了吧。贖樓費和罰息都夠你好好殺下價格了。

四、簽合同、交定金

約業主談的時候，讓他提供身份證、房産證、結婚證等材料。

1、看房産證

賣方必須是房主，沒有房産證免談。能看原件看原件，如果房産證在銀行抵押，需要業主提供複印件。

對照好房産證和身份證是否證号一緻。看清房本上權利人共有幾個。如果有多個共有人（如夫妻共有、繼承人共有），需要和所有共有人簽買賣合同。

注：隻和其中一個或幾個簽無效！！！

房屋共有權人不能到場的，需提供經過公證的《授權委托書》。

注：房産證原件/複印件，最好自己拍照留存。

2、簽合同重點:

①必須寫清房屋基本信息：具體地址、房産性質用途，房産證号，是否有抵押，欠款多少，有無産權糾紛，是否被查封等。

②租約現狀：确認租金多少、租期至何時。簽訂買賣合同前須取得承租人放棄優先購買權書面證明。

③遷移戶口問題：合同注明賣家戶口要及時遷出，否則會發生不必要的糾紛。

④明确違約責任：最好直接定下具體數額的違約金。規定違約具體情形，和違約方要承擔守約方主訴訟費、律師費等各項花銷。

⑤檢查：定金數、首付、尾款具體金額；稅費誰承擔；用何種方式付款；首付支付時間和條件；戶口何時遷走；是否占用學位；房屋内設備如何處理等。

⑥時間點：明确具體時間節點，逾期要承擔違約責任。還可規定逾期超過多久可以要求退房，賣家需賠付雙倍定金。

關于定金：不要超過房産交易價的20%。因為要為之後可能出現的貸款不放款、社保不滿足、不滿足購房資格等問題留有餘地，如果無法購房是要賠付雙倍定金給賣家的。

交定金要中介公司出具正式收據，須加蓋中介公司印章。要記住購房在任何階段都有風險。

關于稅費：具體到每一項稅費要寫清由買方還是賣方承擔，避免扯皮。

3.房管局查檔

雙方簽訂合同後，中介網上做網簽。務必要求中介盡快帶着業主去房管局（不動産登記中心）查檔。

這一步很重要！必須業主本人拿着房産證或複印件、身份證去辦。

查檔很重要！事關該房屋是否存在抵押、查封等權利限制的情況。

如果一套房存在查封無法交易的情況，或本身産權有争議，買家光憑看房産證是看不出來的，而業主是否對我們有所隐瞞，我們是不清楚的。

為了确保萬無一失，應該去交易中心拉産權信息，做最終确認。

4.買家做資金監管

首付款一定要做資金監管，一定不要直接給賣家。

資金監管是通過銀行專用賬戶對資金進行凍結，在沒有買賣雙方約定授權的情況下，其他人均動用不了資金。等房子過戶到手，資金才會解凍給賣家。

從雙方簽買賣合同到房産交易過戶完成，一般需要1至3個月的時間，為了避免中間出現不必要的糾紛，隻有采取資金監管才能保證二手房交易資金安全。

資金監管銀行怎麼選呢？

資金監管銀行一般也是你的抵押銀行。提前做好銀行貸款調研，包括貸款利率、審批速度的快慢等。額度緊張、排隊放款慢的，就避開吧。

【資金監管材料】

①身份證原件及複印件（借款人及配偶的）

②戶口本（集體戶口的話，要集體蓋章頁還有個人頁）

③近半年的銀行流水（一般需要月供的2倍，自助打印要加蓋銀行公章），工資流水和生活流水各一份。

④收入證明（同樣月供的2倍，要加蓋繳納社保的公司公章），按最高額度打收入證明，可按年度收入打。

⑤二手房買賣合同

⑥定金收據、憑證

⑦結婚證（配偶需到銀行簽字），配偶提供身份證和戶口本，以及收入證明積銀行流水

5.銀行出承諾函

提交了貸款申請後，銀行會審批材料，大概1-2周後承諾函就會出來。承諾函是有有效期的，承諾函出來後，盡快辦理下一步手續。

6.遞件過戶

去所在區的房管局（不動産登記中心）辦理過戶。

遞交材料後繳納稅費，契稅、個稅等交易稅，需要提前準備好資金。交錢後不能立馬拿到新的房産證，要過5個工作日領新證。

7.取新房産證

拿到小紅本本，第一時間拍照留存電子版，然後拿到複印店掃描複印，多複印幾份，因為它馬上就到抵押銀行手裡了，在你手裡的時間就是這麼短暫。

以後你辦房産相關的手續，隻能出示複印件，當然等你還完貸款，就能再重新見到它了。

離開不動産登記中心，中介和按揭員會帶着你去銀行辦理房産抵押手續。辦完抵押後，就在家等最後尾款放款。

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