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配套帶來的維權煩惱

5月21日，

小樓發布了《70畝垃圾站“飛來” ，附近居民遇“橫禍”》這樣一篇文章，

講的是鄭州市鴻寶片區環衛設施用地進入公衆視野後，

引起外界普遍關注。

最新情況是，

鄭州市自然資源和規劃局、

金水區規劃局、金水科教園區管委會、

街道辦事處，

以及與相關企業和片區居民代表召開通氣會，

進行面對面交流，

就大家關心的問題進行一一解答。

其中，

鄭州市自然資源與規劃局表示：

目前，

該環衛設施尚無明确的建設計劃，

待該項目具體實施時，

規劃局将依法依規組織編制該環衛設施的控制性詳細規劃并明确具體控制指标。

具體建設前，

有關單位會依據有關規定進行環境影響評價後依法建設。

鴻園片區的購房者們是不是終于可以舒一口氣？

不過呢，

今天小樓想借着這個話題，

聊聊買房時候如何盡量避開“不利因素”。

（嚴格來說，

本次鴻園片區的垃圾站事件不屬于業主買房時候可以“預料”到的事件，

小樓就是想借題聊聊(#^.^#)）

比如鄭州某樓盤，

預售時并未告知樓房距離公墓隻有600米，

等到交房時，

業主才發現自己“踩了坑”，

買的竟是“墓景房”。

還有某項目二期南側地塊原為公共綠地，

開發商對外公布的是綠地公園，

交房之後，

因為規劃變更成了安置房用地，

遭到業主的集體維權。

今天小樓就帶大家了解一下，

購房過程中那些需要規避的不利因素，

畢竟，

買房前擦亮眼睛總比後期維權要容易的多。

2

紅線内外不利因素

買房作為人生的大事之一，

除了項目本身信息外，

項目的周邊環境也值得購房者重點關注。

但目前在售新房一般以期房為主，

購房者能掌握到的項目信息一般隻能通過開發商的宣傳獲取，

雙方獲取信息的渠道和能力很不對等。

部分開發商為了加快去化或者擡高房價，

在宣傳時會“報喜不報憂”，少提或不提周邊負面信息。

一般來講，

《紅線内外不利因素》是銷售案場必備的展示物料，

隻是大部分購房者很難去注意到。

什麼是紅線内外不利因素？

就是在房地産項目用地範圍内外，可能會影響到居住舒适度的一些問題。

紅線内不利因素，是指

規劃建設紅線範圍以内，

一些後期會對項目業主産生某些不利影響的公共設施和客觀存在，

包括但不限于小區市政道路、地面停車場、地下車庫入口、車庫排風口、垃圾站、化糞池、配電室、高壓線路、商業用房、物業用房等。

圖片來源于網絡

紅線外不利因素，是指

規劃建設範圍以外，非開發商能控制的不利客觀存在，包括但不限于市政道路、工廠、學校、公墓、殡儀館、河道、高壓線路、通訊基站等。

圖片來源于網絡

紅線外不利因素通常是項目周邊1000米範圍内，

但因為并沒有明文規定公示所展示的不利因素内容與項目的距離，

因此很多開發商會靈活運用這個展示範圍。

簡單概括起來，

紅線内的不利因素多為社區服務公共設施，

紅線外不利因素多為市政規劃。

3

不利因素歸類彙總

小樓通過搜集整理，

歸納出下列最常見的不利因素，

常見的紅線内不利因素有：

①.噪音問題

小區内市政規劃道路，地面集中停車場，機動車出入口，運動遊戲場所，水泵房，變頻水泵，變電室，中央空調冷凝塔等。

另外通風機及産生噪聲的通風口和排煙管道、品牌較差的電梯也會産生噪音污染。

②.異味問題

主要包括垃圾中轉站，化糞池，公廁等，

一方面看小區的設施規劃，

一方面取決于小區的物業管理水平。

附：鄭州已公布的各區域垃圾分揀中心詳細地址

▐ 管城區生活垃圾分揀中心，具體位置在紫辰路與南四環交叉口向北200米路西地段。

▐ 中原區生活垃圾分揀中心已經投入使用，位于西四環與化工路附近，是鄭州首家生活垃圾分揀中心。

▐ 高新區的垃圾分揀中心在連霍高速以南，紅松路以西，具體位置參照下圖。

▐ 經開區生活垃圾分揀中心：潮河辦事處，京珠東環路以西，京港澳高速以東。具體位置暫不清楚。

▐ 二七區生活垃圾分揀中心：華美石材路與繞城高速輔路交叉口西北角。

③.電磁輻射問題

變電室，配電室，通訊發射裝置等設備，

相對來講，影響較小。

常見的紅線外不利因素有：

①.噪音問題

機場、鐵路、高架、工廠、集市、學校等，

尤其是機場，影響範圍和程度都是最大的。

②.異味問題

垃圾站、污水溝、屠宰場、動物園等，

這些氣味因素在遠郊項目中可能會出現，

像鴻園片區的垃圾站就屬于這種情況。

③.禁忌問題

最明顯的就是公共墓地、火葬場等設施，

在中國人的傳統觀念中，

這些設施與住宅的距離太近比較犯忌諱。

④.輻射問題

在小樓看來，

變電站、通信基站的輻射問題其實是個僞命題，

大可不必因為這個問題去判斷項目的好壞。

⑤.安全問題

這類問題以加油站、核電站、油氣庫、化工廠等設施為典型代表，

如果發生嚴重安全事故，

可能會對周邊的居民造成比較大的身體傷害。

一般來講，

大多數紅線内外不利因素并不會帶來實質性傷害，

多數是影響居住體驗，如氣味、噪音、光源、宗教、禁忌、輻射等，

影響程度的高低視個人接受程度而定。

4

如何規避不利影響？

作為普通消費者，

我們購房時如何最大程度地保障自身權益，規避類似不利因素呢？

為此，小樓咨詢了業内資深人士和法律工作者。

小樓聯系到經開區一個在售樓盤的營銷負責人，

該負責人告訴小樓，

“我們要求銷售人員，

在介紹項目時，

必須告知客戶項目周邊的不利因素，

包括小區内部哪棟樓哪個地方存在不利因素也要相應告知，

并且我們在售樓部進行公開陳列，

以圖文形式告知到訪的客戶。”

随後，小樓電話聯系了房産律師姚律師，

他表示，

《消費者權益保護法》第二十六條規定：

經營者在經營活動中使用格式條款的，

應當以顯著方式提請消費者注意商品或者服務的數量和質量、

價款或者費用、履行期限和方式、

安全注意事項和風險警示等與消費者有重大利害關系的内容，

并按照消費者的要求予以說明。

“項目紅線内外不利因素，恰恰屬于約束範圍！”

此外，

經過小樓查閱，

《民法典》第四百九十六條新增了“重大利害關系條款”的規定，

“重大利害關系條款”是指格式條款中對接受方不利的重大條款。

不利因素屬于與消費者有重大利害關系的内容，

房産商應依法向消費者作出重點告知、提示、說明。

另外，

從廣告角度看，

房産商也應全面真實地向消費者披露不利因素，

這一點在《廣告法》中也有所體現。

5

寫在最後

據小樓所知，

目前國内部分地區在探索推行“購房不利因素告知機制”，

根據該機制，

監管部門要求開發商以立牌公示、沙盤模型标注等形式，

将項目的不利因素及可能造成的影響展示并告知客戶，

作為購房合同的一部分，使之具備法律效應。

小樓認為，

該機制可以約束開發商全面、準确、透明地宣傳樓盤信息，

購房者的知情權也能得到滿足和保障，

如果開發商因隐瞞相關不利因素與消費者産生糾紛，

消費者在維權時就能占據更多主動。

最後，

小樓提示大家，

購房時一定不要忽略項目紅線内外不利因素，

看完再做決定也不遲。

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