近日，黑龍江下發“限高令”，要求不得新建高度500米以上建築……

一時間，關于“限高”的話題甚嚣塵上。

那麼昆明是否有相關的要求，昆明市場的高樓又是一個什麼樣的情況呢？

（一）昆明也在“限高”

其實，早在今年4月底，住建部和國家發改委就聯合印發了《進一步加強城市與建築風貌管理的通知》，直指嚴格限制各地盲目規劃建設超高層“摩天樓”。

央視此前針對兩部委政策的報道截圖

我們知道，建設高樓有利于集約用地，特别是對于寸土寸金的市中心區域而言，高樓能在有限的土地上，發揮較大的承載功能。

但是，從消防、抗震、建築安全等層面看，高樓存在的風險比較大，而且高樓的建設成本高、能耗大，不易維護與保養，甚至是閑置造成的空間浪費等，都是客觀存在的事實。

根據高層建築和城市人居理事會發布的數據顯示，僅在2019年一年，我國就建造了200米以上高層建築達到56座，竣工面積占到了全球的一半。

因此，從“限高”的角度看，控制建築高度能有效遏制各地盲目的“比高”，能起到緩解“高樓病”的作用。

雖然通過各種渠道查詢，我們未能找到雲南省對于建築“限高”的政策性要求内容，但在本月初雲南省出台的《關于統籌推進城市更新的指導意見》中，依稀能看到“限高”的指向性，具體有如下表述：

“……通過城市設計方法，優化城市更新項目的建築高度、體量、形态、視覺、立面材料及新舊建築（群）的空間組合關系……”

而從昆明來看，對于建築“限高”則表現得較為積極。早在2014年底，彼時的昆明市規劃局就公布了《昆明城市景觀風貌及建築高度規劃研究》，其中提到主城、巫家壩以及呈貢市級、核心區建築高度300米左右，滇池、西山周邊區域建築總體控制高度24米。

此後的2018年2月，昆明市委常委會審議通過了《關于加強城市空間管控和特色風貌塑造的指導意見》，明确昆明最高建築限高600米，構建高低錯落的城市天際線景觀。

而從具體的區域“限高”要求中可以看出，昆明的第一高樓，隻可能會在巫家壩片區出現。

（二）昆明缺乏城市天際線？

現實中，已明确的昆明第一高樓，是位于巫家壩的綠地東南亞中心項目，總高達約428米，當前處于在建狀态。

而已建成的昆明第一高樓，則是位于東風廣場片區的恒隆廣場（主樓），樓高349米（63層）。伴随着去年8月恒隆廣場的開業，其超越了307米高的萬達雙塔，刷新了昆明城市天際線。

真是不整理不知道，一整理吓一跳，昆明竟然有這麼多高樓！

昆明樓市/制圖

通過整理發現，昆明目前已建成/在建（包含規劃及爛尾項目）高度在200米以上（含）的高樓有約40座，且以巫家壩和東風廣場片區居多。

其中，高度超過400米的高樓就有兩座，分别是綠地東南亞中心和俊發春之眼（主樓）。

更巧的是，這兩座昆明數一數二的在建高樓，都不約而同的因“限高”而出現過降低高度的情況。

此前的2018年4月，綠地集團對外公布的綠地東南亞中心的确認高度為458米。時隔一年後，綠地集團對綠地東南亞中心最終确認高度更改為了428米，高度“縮水”30米。

在綠地東南亞中心相關負責人在接受媒體采訪時透露，由于“限高”問題，最終不得不将高度改回了拿地時計劃的428米。

同樣，俊發春之眼（主樓）最開始預計的高度為555米，但由于“限高”政策的影響，調整為480米。但沒想到，還沒正式建設，又因軌道交通建設影響到用地，不得已之下隻好繼續“瘦身”，最終将樓高确定在了407米的高度。

當然，作為當前在建的昆明第一高樓——綠地東南亞中心，在沒有最高，隻有更高的昆明，第一高樓的寶座坐得或許也并不安穩。

我們注意到，連續在2019年和2020年昆明儲備土地推介會中出現的一宗編号為KCGD2018-2的巫家壩片區商業/商務用地（下圖紅框标注），其用地指标的建築限高要求為：限低400米。

圖源昆明市2020年重點片區儲備土地推介

要知道，綠地東南亞中心所建地塊出讓文件上的建築限高要求也隻是限低350米。

可想而知，若該宗位于中海寰宇天下和龍湖時代天街之間，景成大廈南側的土地成功拍出，帶來的又将是刷新昆明新高度的建築。

昆明樓市/制表

除此之外，就昆明而言，高度達160米以上的高樓，已建成的就有世紀中心、欣都龍城、雲投中心、金蘋果商務大廈、永安國際等項目，而在建/待建的諸如龍泉俊發廣場、萬科廣場、海倫國際等高樓，都是昆明天際線的有效補充。

因此，可以看出，昆明其實并不缺高樓，昆明缺的是高樓的消費力及夯實的承載。

（三）昆明的寫字樓何去何從？

從摩天高樓的用途來看，大多用于寫字樓/酒店等，但從實際效益來看，高樓的收入回報或許并沒有預期的可觀。

此前，世邦魏理仕發布的《2020年中國區房地産市場展望》顯示，截至2019年末，其跟蹤的17個中國内地主要城市寫字樓平均空置率為21.7%，空置面積主要集中在部分華北二線和中西部城市以及新興商務區闆塊。全國寫字樓租金指數同比下跌1.8%。

而從昆明來看，根據昆明銳理2020年半年報的數據顯示，今年上半年，由于巫家壩、西北新城部分寫字樓落成，使得昆明寫字樓供應量呈現出爆發式增長，同比增幅達322%。

圖源昆明銳理

在銷售層面，上半年寫字樓的銷售面積僅有約10.51萬㎡（同步下滑67%），成交價格同比卻上漲了98%，達約15242元/㎡。

量跌價漲的寫字樓市場，在巨大的供量補位下，使得昆明市場的寫字樓存量和去化周期均有所增加。其中，次中心闆塊存量最多占比達約21%。

圖源昆明銳理

按照近一年1.77萬㎡的去化面積計算，昆明市場當前約248.29萬㎡的存量面積，消化時間就需要140個月（11.6年）。

可見，昆明市場上競相“欲與天公試比高”的高樓背後，面臨的是一種怎麼樣的消化苦楚。

因此，也就不足為奇，為什麼很多開發商更願意把寫字樓改建成公寓銷售的無奈了（這裡順帶回答此前文章《在昆明買房會虧本？什麼樣的房子碰不得》中，開發商為何要蓋那麼多公寓的問題）。

從現實來看，“限高”政策的施行，是有利于降低寫字樓供應量的，間接上也會對公寓産品的供量起到緩解作用。

“限高”對于高樓高度的限制，直接減少了超高層建築的樓層，減緩了高層/超高層物業的市場供量，也有利于緩解近年來寫字樓供應過剩而需求嚴重不足的狀态。

但顯然，從前述昆明200米以上（含）的高樓來看，絕大部分還處于在建狀态中，不敢想象，這些高樓未來建成，寫字樓市場将會面臨怎樣的血雨腥風。

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