土地使用權到期後怎麼辦，土地使用權到期如何續期。最近關于溫州土地使用權到期的相關新聞引發大家關注，大家對土地使用權到期問題開始關注，房屋土地使用權到期後怎麼辦？

溫州出現土地使用權到期續費規定，預計對地産闆塊影響中性。東方證券認為，媒體報道的溫州續費政策并非終稿，後續存在調整可能性。溫州國土局官員指出，關于土地使用權到期的具體處理，溫州國土局已與上級反映，尚未收到明确答複，政策建議初稿也在起草中，尚未提交，因此，媒體報道的溫州續費政策後續存在調整可能性，并非終稿。

如果最終仍需續費，理論上不續費并不影響居住，可能會影響轉讓和抵押。已出台的深圳土地使用權續費35%的政策具有一定特殊性，未必會推廣到全國。原因有三點：制定具有臨時性；深圳率先到期的為商住兩用房，而物權法對住宅和非住宅用地到期規定存在差異，即“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期；非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理”，不能盲目将深圳對商住兩用房的處理推論到住宅；社會穩定是房地産政策制定的前提，土地使用權續費過高不利于社會穩定，因此判斷全國推廣可能性不大，實操中，大比例降低續費額度、或以房産稅等形式替代的可能性更大。

東方證券預計，溫州土地權到期事件對房地産市場影響中性。在政策沒有明朗的背景下，溫州事件短期内可能會影響酒店式公寓及使用年限小于70年的二手房交易，進而影響市場情緒，但由于這部分房産占比不大，且影響房地産市場本質的因素主要為人口和經濟，長期看，這一事件對房地産影響有限。中金網

出讓性質的土地使用權要繳納多少土地出讓金

新房開發時，開發商在一級土地市場上競價拍賣獲得土地使用權并支付土地出讓金，而土地使用權到期以後，續期的土地出讓金價格沒法采用拍賣競價方式，各地實踐中，一般通過基準地價來計算土地出讓金。

所謂基準地價是指土地在正常市場條件的熟地價格，包括土地取得費（征地或拆遷的費用及相關稅費）、土地開發費用和土地純收益。各地都會定期公布最新的“國有土地使用權基準地價表”，一般按用途、區片、容積率等因素核定，一般相當于房價的三分之一。

未來住宅的土地使用權密集到期的年份，如果強行要求以現行土地出讓金的計算方式來繳納土地出讓金，恐會影響社會穩定。可行的解決路徑有兩種：第一，大幅度降低“續期”的土地出讓金；第二，以每年征收的房産稅代替一次性征收的土地出讓金，在房産稅全面開征以後，對“續期”的土地使用權不再征收出讓金。

土地使用權到期究竟該怎麼續期

理論上講，出讓性質的土地使用權到期的市民，如果僅僅是居住需求，可以不用繳納土地出讓金而繼續住在自己所有的房子裡。但如果要考慮未來有轉讓、抵押房産的可能，就必須補交土地出讓金。

土地是不動産的主體，沒有土地使用權，土地上附着的房産也就沒了基礎，所以土地使用權的保護曆來被不動産所有人關注。2007年3月通過的《物權法》第一百四十九條明确寫到“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”，但同年8月修訂通過的《城市土地管理法》第二十二條又規定“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回”。

雖然《城市土地管理法》修訂時間更新，但考慮《物權法》是産權保護的特别法，在居民最重要的财産即不動産的保護議題上相對權威，因此，溫州那些市民房産土地使用權到期以後，他不再擁有出讓性質的土地使用權，但法律規定可以土地使用權“自動續期”，政府不能無償、強制收回這塊土地。如果居民不繳納土地出讓金，房産所有人相當于是在無償使用這塊土地，近似于劃撥性質的土地使用權。當然，這種性質的土地使用權會限制房産所有人在房地産轉讓、抵押等方面的權利，他需要補繳土地出讓金等才可重新擁有這些權利。

國有土地使用權如何轉讓

《房地産管理法》、《土地管理法》等法律法規确立了我國的國有土地分配和轉讓制度的基本法律框架，也是我們對國有土地分配和轉讓方式進行分析的基本法律依據。歸納起來，我國國有土地分配和轉讓的基本方式有以下7種：

1、作價出資(入股)

是國家以一定年期的國有土地使用權作價，作為出資投入改組後的新設企業，該土地使用權由新設企業持有，可以依照土地管理法律、法規關于出讓土地使用權的規定轉讓、出租、抵押。目前，采用此方式的主要是在境外上市的股份制企業。

2、授權經營

國家根據需要，可以一定年期的國有土地使用權作價後，授權給經國務院批準設立的國家控股公司，作為國家授權投資機構的國有獨資公司和集團公司經營管理。

3、轉讓

是指土地使用者将土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。

4、出租

是土地使用者作為出租人将土地使用權随同地上建築物、其他附着物租賃給承租人使用，由承租人支付租金的行為。

5、劃撥

是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用後将該幅土地交付其使用，或者将國有土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

6、出讓

即國家以土地所有者的身份将國有土地使用權，在一定年限内出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

7、租賃

是國家作為土地所有者将土地使用權，出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門，簽訂一年期的土地使用租賃合同，并支付租金的行為。

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