商業地産，指作為商業用途的地産，區别于以居住功能為主的住宅房地産，以工業生産功能為主的工業地産等。17度整理了一份商業地産相關術語及解釋，涵蓋寫字樓、商鋪、商業建築等等，上一期，17度給大家科普了寫字樓的常見專業術語，這一期，再給大家彙總商業空間的相關專業術語，一起學起來吧。

1.商業地産

作為商業用途的地産，用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地産形式，國内用的比較多的是零售地産的概念。

2.商圈

是指商業中心以其所在地點為圓心，沿着一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射範圍。

3.五證一書

“五證一書”指的是商品房屋預售許可證、建設工程規劃許可證、建設用地許可證、國有土地使用規劃許可證、建築工程施工許可證及項目選址意見書。

4.商業用地

商業用地是指規劃部門根據城市規劃所規定該宗地塊的用地性質是用于建設商業用房屋，出讓後用地的使用年限為40年。

5.零售業

是一種交易形式，可定義為将商品或勞務直接出售給最終消費者的銷售活動，也是向消費者提供銷售商品的一種商業活動環境，直接關系到居民的生活質量和生活方式，商業行為的最後一步。

6. 開發商

開發項目，作為項目的第一承擔人、所有人。

7.配套設施

綜合硬件配套設施包含：

a.方便或吸引消費者來此購物消費的外部配套；如：室外廣場、下沉式廣場、停車場；

b.輸送消費者至各個商業結構層的引導配套； 如：手扶梯、觀光梯等；

c.留住消費者在此消費和享受的綜合功能配套。如：娛樂設施等。室外廣場：居民休閑、健身、集會的場所。 絕大多數shopping mall都擁有一個相應規模的室外廣場。室外廣場已成為一個充分發揮商業功能的場所，一方面展現了豐富的商業促銷和展示活動，另一方面又形成室内商業外部化的活廣告效應。室外廣場已成為購物中心吸引人流的一個重要手段。

8.下沉式廣場

下沉式是城市休閑廣場的一種設計手法，應當與鄰近地下空間串連融合，成為整個空間序列中的重要組成部分。它是一個圍合式的開敞公共空間，将人流往下吸引，極大地提高了地下商場的租賃價值。

9.臨街面

與街道相鄰的一面。

10.裙樓

一般指在一個多層建築的主體下半部分，修建的橫切面積大于建築主體本身橫切面積的低層附屬建築體。

11.商圈

是指零售店以其所在地點為中心，沿着一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射範圍，簡單的說，也就是來店顧客所居住的地理範圍。

12.業态定位

根據當地的市場條件和商業項目的規模、面積、物業現狀，進行業态定位及市場定位，科學的确定項目的經營形态和目标市場。

13.樓層定位

根據商業項目的面積、形狀、層數，合理确定各樓層的商品經營類别、面積、區位，确定各樓層服務設施的配套及分布。

14.環境設計

對商業企業的室内共享空間、燈光效果、商業氛圍、購物環境以及外立面、外廣場、櫥窗、廣告位進行設計。

15.防火分區

在建築中采用耐火性能較好的分隔物将建築物空間分隔成若幹區域。

16.防煙分區

是通過設置擋煙設施将煙氣控制在一定範圍内，以便用排煙設施将其排出，保證人員安全疏散，消防撲救工作順利進行。

17.店面

是商店建築物本身的整體物質面貌，包括商店招牌，入口處、櫥窗、商店規模及高度、建築材料等内容。商家通過門面向消費者呈現最基本的形象。

18.店鋪切割

是商場業态定位規劃設計的用語，在平面圖上劃分若幹個單元、供商戶租用。

19.防火卷簾門

是指建築物内的一種消防設施，像門一樣自動關閉，起到防火隔離的作用。

20.自動噴淋系統

是指某建築物内設置一種滅火系統（以水為介質），各個噴淋頭經過高溫後膨脹、爆裂、系統内的水經壓力自動噴出，同時水流指示器發出信号并報警，達到自動噴淋滅火的作用。

21.客單量

客單量=總成交額/到店的總訪客

22.水平交通

又稱平面交通，是指同一水平面或樓層内的通道。解決的是顧客在同一個樓層的走向，即客流如何流動的問題。

23.垂直交通

是指不同标高空間或樓層的垂直聯系，如樓梯、電梯、自動扶梯等。客流、物流、員工流如何從低樓層到高樓層，再由高樓層到低樓層，即同一商業物業内部立體流動的問題，是由垂直交通來解決的。

24.動線設計

對商業企業的客流動線、物流動線、人流（員工）動線、車流交通進行平面和立體的設計。

25.物理動線（隐形動線）

物理動線是根據人的行走、駕駛等習慣，在不受任何幹擾情況下自然形成的人流、物流、車流動線。

26.強制動線

強制動線是在物理動線的基礎上，由于業态規劃與動線設計的需要，強行将動線阻隔和引導，以達到既定目的。

27.柔性動線

柔性動線是為達到既定目的，通過一定的引導方式，如人為引導、構築景觀、構築特色小品吸引人流、車流等。

28. 外聯動線

商場與外部連接的通道等。如出入口、汽車入口、地鐵接駁站、公交接駁。

29.集客

指商業經營的目的而針對消費者生活需求，充分利用商業設施，最大限度的吸引消費者，使他們有計劃的在此消費金錢及時間。

30.一次商裝

指商場為其經營的各種業态提供最基礎的物業設施進行裝修，達到良好的硬件環境。主要涉及天、地、柱、牆、水、電氣、空調、消防、安防、廣播設備、通道、照明、美陳、促銷設施等方面。

31.二次商裝

指以一次商裝為基礎，為展示品牌和商品形象，按照商場要求的标準，進行的二次裝飾裝修。主要涉及壁櫃、櫃台、貨架、陳列、形象、燈光、色彩、LOGO、道具等進行标準設計及裝修。

32.購物空間

購物空間是在整個空間中，由貨櫃和貨架作為空間限定的元素，劃分出直接進行銷售活動的場所。

33.商品展示空間

從常規的櫃架到地台、牆面及空中挂件，展示的商品從隻能觀賞到可觸摸、可試聽、可試用，創造出視覺焦點。

34.服務空間

是商品銷售的輔助空間，如：試衣間、聽音室、咨詢台、寄存處等。

35.客單價

客單價＝當日銷售額÷當日銷售筆數

36.價格帶

價格區間，指一種商品的銷售價格範圍，以最低價格最高價格上、下限為其價格寬度，寬度越大所對應的顧客層越廣。

37.坪效

指終端賣場1平米的效率，一般是作為評估賣場實力的一個重要标準。計算方法“銷售業績÷店鋪面積”，也就是指平均每平米的銷售金額。平米效率越高，賣場的效率也就越高，同等面積條件下實現的銷售業績也就越高。

38.奧特萊斯

在零售商業中專指由銷售名牌過季、下架、斷碼商品的商店組成的購物中心，因此也被稱為“品牌直銷購物中心”。也是指奧特萊斯，品牌折扣店。

39.DM

是英文Direct mail 的縮寫，意為快訊商品廣告，通常由8開或16開廣告紙正反面彩色印刷而成，通常采取郵寄、定點派發、選擇性派送到消費者住處等方式廣為宣傳，是超市最重要的促銷方式之一。

40.POP

POP廣告的具體含義就是在購買時和購買地點出現的廣告。具體講，POP廣告是在有利有時間和有效的空餘位置上，為宣傳商品，吸引顧客、引導顧客了解商品内容或商業性事件，從而誘導顧客産生參與動機及購買欲望的商業廣告，簡稱“購買點廣告”。

41.空置率

購物中心内尚未有廠商進駐的賣場空間，即使租約已簽或租金已收，隻要廠商仍未進駐，便納入空店範圍。空店率之計算是根據各商店種類，将空出的賣場面積除以已開店的賣場面積而得一百分比。

42.死角

因信道交叉或其他物阻礙，無法看到的地方。

43.三證、五證

營業執照、稅務登記證（國稅、地稅）、商标注冊證、商品質量檢測報告、授權代理書

44.二八定律

20%的專櫃産生80%的利潤。

45.3C

3C就是指Computer(電腦産品)、Comunication(通訊産品)、Consumer(消費電子産品)，将這些相關的産品放在一個大的賣場，以共同的銷售模式與服務方式經營，由于個品類的品牌與産品特性有些相似，許多營銷操作可以享有共同資源，對消費者而言，也有相對的便利性。

46.退縮線

商場内相鄰兩個專櫃之間間隔的間隔牆，為了不影響透視效果而退縮的部分。

47.專業商店

經營的産品線單一，而該單一産品線所含的花色品種卻較多。如：運動用品商店、家具店、家電店、花店、書店等等。

48.專賣商店

以專門經營或被授權經營某一主要品牌商品為主的零售業态。

49.業種

行業的種類。

50.客層

根據消費者的消費力分為不同的層次。

51.毛利率

商品銷售收入減去商品原進價後的餘額。淨利的對稱，又稱商品進銷差價。因其尚未減去商品流通費和稅金，還不是淨利，故稱毛利。

52.提袋率

消費者購物的比率。進賣場的總人數和實際購買人數的比例，反映賣場的客流量和實際有效客戶，用以來評估商業的整體效益。

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