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提問：雕叔你好，新人報道。請問總預算控制在300萬内，在主城區有沒有合适的新盤或者二手房樓盤推薦。主要考慮娃娃2023年上小學，希望學校中等水平。目前看了武侯新城區域和金牛茶店子房子不是太老，就是學校普通。

回答：你好，我建議說一下你當下的社保、戶口和剛需還是普通情況，這樣有助于判斷你當下的資格，然後推薦的也大有不同。 從新房的角度來看，比如你提及的金牛，在國賓的交投電建洺悅珑庭還是不錯的兩梯兩戶小高層洋房，總價300以内是有的，可以關注一波。 其實新房的話，對口的學校都比較一般或者說目前肉測不出來學校是牛校。 如果看二手房的話，學校可以稍好一些，但是樓盤本身品質就稍微差一點，推薦可以看看青羊新城，比如外光華、萬家灣等區域，這裡是青羊教育不錯的地方，而且在走上坡路。 已經招生的公立學校：成都市實驗小學（西區分校），同輝（國際）小學，草堂小學（子美校區），泡桐樹小學（桐欣校區），泡桐樹小學（綠舟校區），青羊實驗中學（光華校區），成都市37中學，樹德中學（光華校區）。在建的有：成都市實驗小學（光華校區），泡桐樹小學（紅碾校區），石室聯中（紅碾校區）。 5年内次新房，主要以2016和2017交房的東原時光道和恒大翡翠華庭為主； 5-10年的次新房則以：凱德風尚，中鐵西城，萬科金色領域，保利香槟光華，光華逸家，長虹和悅府，榮盛花語城，時光俊園，西城尚錦等樓盤為主。 5-10年内的次新房，除凱德風尚和中鐵西城，及光華逸家品質稍微偏改善，其他項目均屬于剛需。

提問：家在溫江有一套房，然後17年搖号買了北門某盤，但是教育資源都欠佳。最近考慮賣掉溫江的房，兼顧居住品質購置一個教育資源比較好的樓盤，預算350個以内。綜合考慮小學到高中，之前看過高五區、青五區，今年公司社保調整，沒有高新區資格了，最近學區房動靜也比較大，不知道該不該買，具體青羊區好些還是錦江區好些？

回答： 目前沒有高新區購房資格的話，那從你的關注點來說，隻能看看青羊和錦江了，分别比較好的當然是青二和錦二，但是周邊大多是老破小，偶爾有一些次新的話，一般都是單價很高的小戶型。 比如天越（隻有套一套二，預算花不完）、富力史丹尼國際公寓（和前面一樣）、、鐵獅門晶融彙（也和前面一樣）、朗禦（隻有大套一）、雕墅（隻有套一）。這些可以說不論是什麼階段，你孩子都基本是頂配的，但是就是要犧牲一下居住面積這類問題，看你能接受不了。 如果希望比較兼顧自住和上學方便的那種話，就更加偏向于青羊五區或者錦江的一些三區四區了。青五主要就是内金沙内光華，天合凱旋城、中大君悅金沙、金沙鹭島、優品道四期曦岸、中鐵西子香荷這類都可以選。錦江三區四區分布比較寬泛，包括攀成鋼、東湖、川師、三聖鄉都有涉獵，可以看看望江橡樹林、翡翠城、萬科城市花園、卓錦城還有華熙528等，都是可行的。 1、政策動靜大，該不該買？這主要看你孩子是否上學比較着急，如果着急的話，趁着政策還沒變化太大，那麼就及早上車，及早上學。如果還有個三四五六年的話，那麼就建議以穩妥為主，先多觀察，後期政策的變化。 2、青羊好還是錦江好，我隻能說錦江概率更高一些，青羊質量更好一些。看你側重吧，如果以穩妥為主的話，我建議錦江，這裡不展開細說，你知道答案就行了。

提問：雕叔你好：買自住房，普通資格，全款，現在看了人居九林語和奧園one，這2個盤普通應該買得到，價格也差不多，人居的環境不如奧園但是交通方便，奧園現在的地方比較荒涼5年後應該發展起來了，旁邊有5号線的青島站。雕叔你覺得哪個樓盤更好呢？或者有更好的選擇，隻想住南或者東邊，平層也可以，謝謝！

回答：很明顯上人居九林語，整個樓盤都比較有确定性，這是主城攀成鋼的外溢區域，包括交通和闆塊的屬性，我覺得5年後，應該還是赢過奧園的。人居就不吐槽了，真的可以的，重點說下奧園吧。它的優劣都很明顯。 奧園麓語ONE作為改善豪宅，産品上比一般的别墅都更加用心，每一個戶型都帶有花園，設置了獨立電梯（一梯一戶）和獨立地下室。同時還是純闆式的南北通透結構，雙陽台，雙套房，雙橫廳，雙玄關等設計，确實俘獲了不少人的芳心。 但是520萬，這隻是最低門檻，而最高可以達到860萬，一般的房源總價也在六七百萬的區間，所以總價的定位是過高的，很少有人能夠達到這一門檻，相對未來接盤的人更少。 相對于這樣的價格，周邊卻沒有麓湖的生态環境，缺乏别墅群的有效協作，因此具有一定的泡沫。 該樓盤處于麓山南側，目前周邊大多以荒地為主，商業配套極度缺乏，各種日常的生活需要自駕出行統一購買，生活便利度不足。另外雖然該樓盤距離地鐵6号線不遠，但是道路需要繞行1公裡以上才到地鐵站，也不盡如人意。 另外再多說一句！買房盡量不要全款，買房最重要的就是杠杆，資産是彈性的，負債是剛性的，隻有負債才能保護你的财富。 比如美國沒錢了就使勁印鈔，使貨币超發導緻通貨膨脹，最後每個人都是受害者。不要短視，錢也是有價格的，10年前的100萬和現在的100萬價值完全不同。 我們普通人能做的隻有用負債抵制膨脹。如果是全款買房，那麼房子可以保證你跑平通脹；如果你是貸款買房，加了杠杆，收益率提高，你的資産增值速度就可以讓你更快緻富。

提問：雕叔你好，請問，投資買房，總高三十二層左右的高層住宅，十樓以下的低樓層，還值得買嗎？

回答：你好！低樓層主要是通風采光的問題。首先這要看是邊戶還是中間戶，同樣的樓層，邊戶和中間戶的通風采光還是差距比較大的。 還有就是十層以下是十層呢？還是五層還是三層？這個差别還是很大的。 一般來講，五層以下大部分客戶就忌諱了，六到十樓投資的話還行。 事實上，房源一房一價，高層住宅中高樓層的定價也比較高。 作為投資，六到十這樣的樓層，性價比還是很高的。 在将來的二手房市場上，他的二手房表現與中高樓層的差距會縮小。 能不能買低樓層的住宅，總體還要看樓棟，看所購買樓棟在小區當中的位置，該樓棟和周邊高樓之間的位置分布，有些樓棟樓間距很大，周邊高樓對它沒有遮擋，低樓層的通風采光是完全沒有問題的，而有些則受影響很大。 确實有些買家就喜歡低樓層，但是這種客戶不多，占比很小。 投資買房，流動性很重要。 投資性購房的接盤俠最終也是自住客，要選大部分客戶能接受的樓層。 所以同樣是買房，同樣是買一個樓盤的房子。怎麼選房？也是有竅門的。 不過有些二樓戶型會帶大平台。就是那種旁邊有底商，底商的樓頂就是它的大露台。這種房子，也有很多客戶會喜歡。

提問：雕叔你好！城投置地梧桐栖這個樓盤怎麼樣有發展空間嗎？天府社保戶口剛需一順位搖網紅樓盤機率大嗎？建議新盤還是二手？

回答：你好，城投置地梧桐栖在青龍場闆塊，自身産品就不說了，還行，價格也算是中規中矩，但是外部的環境比較惡劣，教育在成華墊底，然後商業幾乎隻有到建設路或者動物園才有一些，最關鍵的是它的交通配套很不樂觀，自身由高速路、三環路以及鐵路線形成了三角包抄的局面，近乎一個孤島，缺乏成體系的開發節奏和力度。 如果談到地鐵的話，這裡也是三環内的地鐵真空地帶，唯一有希望的就是看未來，有可能會有地鐵23号線(不确定是否設站，設站與該樓盤距離遠近)，這樣才能緩解它尴尬的局面，而這個時間周期是非常長的，至少十年起步，所以入手城投置地梧桐栖，具有很大的風險性，也不太具有居住的實際價值。 作為天府剛需第一順位的話，本地的網紅盤概率還是比較大的，像最近的萬科、海倫堡和中信，都是剛一輕松入圍，隻要你預算不是很緊張的話，當前比高新區更容易上車，剛一還是很穩當的，建議着手等新房，搖新房。

提問：請問興隆湖邊上的鹿溪樾府二期值得買嗎？單價2.4萬而且裝修不如一期的裝修，有點介意。

回答： 我長期的一個觀點是，任何樓盤，（基本上）最後每一套房源都賣得出去，沒有值不值得的一概而論，隻有是否互相匹配，是否看對眼的緣分，比如樓盤對購房者的挑選，購房者對房價的評估。 鹿溪樾府這個樓盤我曾經也說過很多次哈，整體來說值不值得買，主要看你是怎樣類型的購房者，比如你的天府順位度較高，或者說整體預算偏高，四五六七百萬那種豪改客戶，那它肯定不值得你買，畢竟有更合适你的其他神盤或者豪宅可選。但是如果你是普通資格，順位度較低的，預算剛好卡在鹿溪悅府總價範圍，同時也偏向于認可這個版塊的未來發展潛力，那麼我就覺得它值得你買。 總的來說，從來沒有值不值得，隻有是否适合。 再說鹿溪悅府這個樓盤，整體是剛改性質的，價格2.4萬雖然略高，但還算可控，整體我們看它，是更偏重于這個興隆湖東版塊，獨角獸産業等未來的形态，配套的完善，天府新區整體的發展态勢，這些是我們認可的。而短期的一些地鐵問題，人氣問題，以及價格稍高和裝修問題，我認為成大事者不拘小節，如果你是普通資格又認可版塊，那麼這個價格和裝修，不是一個嚴峻的問題。 當然，這個版塊也存在一些動态的矛盾，比如周邊陸續有多塊限價地出爐，價格相對鹿溪來說，是更便宜的。所以大家很是介意，不過反過來想一想，自己是否等得起，自己又是否一定能買得到呢？ 每個人的觀點和評估側重是不同的，樓盤，包括你自身的利弊你都應該認真分析，如果利大于弊，那我想你就很清楚答案了。

提問：雕叔，你好！請問城南萬科海悅彙城西區的套二180左右值得入手麼？能否推薦下天府新區一号線附近的房子，170左右，并且說明下最近是否适合入手，最近不适合的話可以等等關注着。

回答：萬科海悅彙城西區主要是贈送大，而且是闆塊内比較好的開發商和物業，所以單價比較高，實質上也就是個剛需産品，當然人氣是一直很旺盛的，隻能說該闆塊也别無很好的産品擔當吧。 其實1号線天府新區附近的房子都差不多的，大多雷同的價格，雷同的産品，還真沒有什麼好特别撿漏或者特比讓人推薦讓人心動的樓盤了。 周邊可以同步看看瑞升橡樹林華府、南湖左岸、成都玩家、恒大名都以及濱江和城這樣的吧。 目前來看該片區該闆塊的價格是比較偏高的，炒房心态太嚴重，但也正是看準了購房者偏愛南門，以及高新周邊沒有很合适的其他替代闆塊，所以價格水漲船高。 我建議可以等一等，現在急流勇退，或将有所回調。

提問：雕叔你好，我是青羊戶口，1套房，無社保，普通墊底資格，目前在天新看了些房，天府前灣闆塊：1、佳兆業麓山1号洋房精裝2.7w左右。2、合能楓丹鉑麓二期6層洋房（二手清水含稅費）2.4w。3、麓山國際翠微谷洋房清水2.6w。科學城闆塊：1、榮盛時代天府洋房精裝2.5w。2、龍光天赢精裝洋房 溢價2.8w左右。3、麓溪樾府精裝洋房 溢價2.8w。 麻煩分析下這些盤該怎樣選擇？有溢價的是網簽成功當天現金付，這種操作有沒風險？這些 價個 人覺得都高了點，還有沒有更好的選擇或者更好的盤推薦？目前資金沒有其他好的途徑，年回報也就5左右，但提前贖回要損失大部分收益，這種情況是選按揭還是全款呢？

回答：你好，青羊普通資格，可以買除了高新南的所有區域，二手房另說，新房的确是個墊底的資格。 天府前灣也就是麓山闆塊的話，佳兆業産品是不錯的，但是也止步于産品，另外從地段上，價格上，優勢不明顯，如果是同等的産品，肯定不如你說的合能楓丹鉑麓二期6層洋房，2.4萬清水，即便自己裝修3k/平，标準也遠高于佳兆業了，佳兆業此時唯一的優勢就是：新房的金字招牌。 翠微谷本身的洋房産品加上近地鐵也還是賣點，但是價格稍微偏高了一些，性價比不明顯不突出，而且它所處的翠微谷三利麓山城入住率不高，人氣低迷一些，不如南邊麓山這邊目前已有多個樓盤、新房二手房的紮堆，人氣和闆塊概念，更強一些。 所以就麓山的話，我站隊合能楓丹鉑麓二期的6層洋房。 然後看科學城闆塊。 榮盛時代天府太偏僻了，産品再好，價格再便宜，都沒有意義，放棄，它沒有闆塊的規劃，沒有地鐵的規劃，沒有人氣的導入，沒有開發商密集拿地的信号，這裡注定是站崗的。 龍光天赢和鹿溪樾府尚可一戰，整體來說龍光天赢比鹿溪樾府改善更加純粹一些，2.8萬是有所溢價的，但主要是尋求投資功能，當下也沒地鐵，但是已有地鐵規劃，周邊還有獨角獸的概念，而且龍光又陸續拿地了該區域，所以這個興隆湖東我還是看好的，這個是和榮盛時代天府本質上的不同。 2.網簽成功，和開發商直簽合同，然後付首付款，我認為還是安全的，風險性不大。 3.目前主要看你的預算了，市面上明面你能買到的都很少，有這樣的資源應該珍惜，合能和龍光，我覺得你還是可以着重考慮的，當然還是以你的預算為主吧。 4.年回報5個點已經不低了，和貸款利率相差不大，而且更具有靈活性，我建議不贖回，可以選擇全款的話就全款。

提問：三無人員可以買成都哪裡，需要離地鐵近。

回答： 三無人員是指什麼呢？在成都無戶口，無社保，無工作？ 目前來看在成都買房是對住宅産品全域限購的，也就是說你沒有社保和戶口，就沒辦法購買住宅，所以如果還想在成都，而不是被忽悠去成都周邊諸如視高、黃龍溪等地買房的話，那麼我們隻有一條路，那就是去購買不限購的産品。 這裡指的是40年産權的公寓、商鋪和寫字樓等。 一般都是說的公寓，成都目前不限購，而且很多都是臨近地鐵口，成都地鐵還算比較發達，所以像三環内幾乎稍微偏核心一些的地鐵口，都密密麻麻地布局着很多商業公寓。 像騾馬市的富力公館；紅星路的紅星國際；牛王廟的天紫界、茂業豪園；塔子山附近的恒大望江華府、華宇廣場等等，不勝枚舉。主要還是看你的預算，一般預算充足的話，都是非常好買的，建議你可以在地圖找房頁面好好看一看。

提問：雕叔你好，成都現在是上車時機嗎？有什麼要注意的？

回答：成都今年來看，當下的市場幾乎處于冰凍狀态，房東惜售，買家觀望，特别是二手房指導價出台以後。 但這些并不代表成都就已經不能投資了。 買成都現在不能看當下，要看5年甚至10年以後，強者恒強，以後價格隻會越來越高，适合守長線。 成都買房幾點建議： 1、回歸中心。中心城市中心地段，城市中心分單核 多核，三四圈城以下原則上隻抛不買； 2、敬畏政策。房産投資，要敬畏市場，更要敬畏政策，政策是房地産最重要的基本面； 3、流動為王。流動性好的不動産，擁有更高的溢價，抗風險性更好； 4、長持為策。拒絕短炒，房産的持有周期應該考慮5年以上，5年也是經濟小周期； 5、配置優化。擁有多套房的投資客，優化資産配置，應對未來房地産稅； 6、控制杠杆。家庭負債總額原則上不超過家庭稅後月收入的200倍； 7、勤于踩盤。讀萬卷書，踩百個盤，學會分析樓盤的區位價值、附屬價值和産品價值；

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