來源：【西部網（陝西新聞網）】

陝西省住建廳發布關于征求《陝西省住宅維修資金管理辦法》修改意見的通知。

西部網訊（記者 李卓然）為進一步加強陝西省住宅維修資金管理，保障住宅共有部位、共用設施設備正常使用，維護維修資金所有者的合法權益，近日，陝西省住建廳、财政廳起草了《陝西省住宅維修資金管理辦法》（以下簡稱《辦法》），公開向社會征求意見。《辦法》拟規定，未規定交存首期維修資金的，住房和城鄉建設主管部門應敦促其限期交清，逾期不交的不予受理房屋網簽合同備案申請，開發建設單位或者公有住房售房單位不得将房屋交付購房人；房屋所有權轉讓時，業主分戶賬面維修資金不足首期交存款30%的，應當先續交後辦理所有權轉讓手續。

業主按照所擁有物業的建築面積交存維修資金

《辦法》介紹，其所稱住宅共有部分，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅内業主或者單幢住宅内業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：房屋主體承重結構部位（基礎、内外承重牆體、柱、梁、樓闆、屋頂等）、戶外牆面、門廳、電梯井、樓梯間、走廊通道等；共用設施設備是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括：共同使用的供排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、防雷設施、照明、供電線路、消防設施、綠地、道路、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

《辦法》提到，商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建築面積交存維修資金，每平方米建築面積交存首期維修資金的數額為當地住宅建築安裝工程每平方米造價的5%至8%。設區的市、縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門應當根據本地區情況，合理确定、公布每平方米建築面積交存首期維修資金的數額，并适時調整。

《辦法》提出， 業主按照所擁有物業的建築面積交存維修資金，每平方米建築面積交存首期維修資金的數額為當地房改成本價的2%；售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取維修資金。

未按規定交存首期維修資金的 或不能收房

《辦法》提出，商品住宅的業主應當在辦理房屋網簽合同備案時，将首期住宅維修資金存入維修資金專戶，專戶管理銀行應當出具由省财政部門統一監制的維修資金專用票據，開發建設等單位不得代收。

已售公有住房的業主應當在辦理房屋入住手續前，将首期維修資金存入公有住房維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房維修資金專戶。公有住房的售房單位應在收到售房款之日起30日内，将提取的維修資金存入公有住房維修資金專戶。專戶管理銀行應當出具由省财政部門統一監制的維修資金專用票據。

《辦法》介紹，未按規定交存首期維修資金的，住房和城鄉建設主管部門應敦促其限期交清，逾期不交的不予受理房屋網簽合同備案申請，開發建設單位或者公有住房售房單位不得将房屋交付購房人。

房屋所有權轉讓時 維修資金不足首期交存款30%的應先續交後辦理轉讓手續

《辦法》提出開發建設單位、公有住房售房單位在辦理房屋不動産登記時，應當向不動産登記機構出示首期維修資金交存票據。不能提供維修資金交存專用票據的，不動産登記機構應當提醒其先交存維修資金再辦理房屋權屬登記申請。

業主分戶賬維修資金餘額不足首期維修資金30%時，應當及時續交。成立業主大會或者物業管理委員會的，續交方案由業主大會或者物業管理委員會決定，在小區管理規約中明确。未成立業主大會的，業主應将續交的維修資金交存到專戶管理銀行，續交後的分戶賬面餘額不得低于首次交存的金額；房屋所有權轉讓時，業主分戶賬面維修資金不足首期交存款30%的，應當先續交後辦理所有權轉讓手續。

住房共有部分、共有設施維修和更新 由相關業主按面積比例共同分攤

《辦法》提出，維修資金應當專項用于建築區劃内住宅共有部分、共用設施設備保修期滿後的維修、更新和改造，不得挪作他用。業主委員會根據業主大會決定（未成立業主大會的，由物業管理委員會根據業主會議決定）或者維修涉及範圍内相關業主另有約定維修資金使用分攤的，從其決定或者約定。

未建立維修資金或者已建立維修資金但續籌不足的，出現需要分攤維修費用的情形時，應當由維修涉及範圍内共有關系的業主按照擁有物業建築面積的比例分攤。涉及尚未出售房屋的，開發建設單位應按尚未出售房屋建築面積分攤維修和更新、改造費用。

《辦法》介紹，售後公有住房之間共有部分、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主和公有住房售房單位按照所交存維修資金的比例分攤。其中，應由業主承擔的，相關業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤。售後公有住房與商品住宅或者非住宅之間共有部分、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建築面積比例分攤。其中，售後公有住房應分攤的費用由公有住房售房單位和相關業主按照所交存住宅維修資金的比例分攤。

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一、維修資金如何申請？

《辦法》拟規定，維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用維修資金的，申請人(物業服務企業、業主委員會、物業管理委員會、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、公有住房售房單位、其他管理人、相關業主等）提出申請，并按照下列程序辦理：

（一）申請人根據維修和更新、改造項目提出使用方案，使用方案包括申請使用維修資金的原因，維修和更新、改造部位、費用及組織方式等内容；

（二）申請人應組織住宅維修資金列支範圍内的業主對使用方案進行表決，應當由列支範圍内專有部分面積占比三分之二以上的業主且業主人數占比三分之二以上的業主參與表決；并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。表決前應将使用方案向維修資金列支範圍内的業主公示，公示時間不少于五個工作日；

（三）使用方案通過後，申請人持維修資金使用申請表、相關業主表決結果及其證明、使用方案及預算、施工合同等材料，向設區的市、縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門提出申請；

（四）材料齊全、經審核無誤的，設區的市、縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門向專戶管理銀行發出劃轉維修資金通知，劃轉金額、分期和資金接收單位按施工合同約定執行；

（五）申請人按照使用方案組織實施維修和更新、改造工程，工程竣工驗收合格，申請人在物業服務區域内公示工程質量驗收報告和維修費用決算情況等，公示時間不少于五個工作日；

（六）公示期滿無異議後，申請人持下列材料辦理撥付維修和更新、改造餘額費用手續：

1.維修和更新、改造工程驗收單；

2.維修和更新、改造工程決算單；

3.維修和更新、改造工程的發票；

4.維修和更新、改造工程結束公示證明材料；

5.其他相關材料。

（七）材料齊全、經審核無誤的，設區的市、縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門應在五個工作日内，向專戶管理銀行發出劃轉維修和更新、改造餘額費用的通知。

維修資金劃轉業主大會管理後，需要使用維修資金的，按照下列程序辦理：

（一）業主委員會根據維修和更新、改造項目提出使用方案；

（二）業主大會表決通過使用方案；

（三）業主委員會持維修資金使用申請表、使用方案及預算等有關材料報設區的市、縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門審核，設區的市、縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門發現不符合法律、法規規定的，應責令改正；

（四）經審核無誤後，設區的市、縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門出具書面審核意見，業主委員會持意見向街道辦事處或者（鄉）鎮人民政府報備。街道辦事處或者（鄉）鎮人民政府向監管專戶管理銀行發出劃轉維修資金通知，專戶管理銀行将所需維修資金劃轉至維修單位，劃轉金額、分期和資金接收單位按施工合同約定執行；

（五）業主委員會按照使用方案組織實施維修和更新、改造工程，工程竣工驗收合格後，業主委員會在物業服務區域内公示工程質量驗收報告和維修費用決算情況等，公示時間不少于五個工作日；

（六）公示期滿後無異議後，業主委員會持下列材料向街道辦事處或者（鄉）鎮人民政府辦理撥付維修和更新、改造餘額費用的手續：

1.維修和更新、改造工程驗收單；

2.維修和更新、改造工程決算單；

3.維修和更新、改造工程的發票；

4.維修和更新、改造工程結束公示證明材料；

5.其他相關材料。

（七）材料齊全、經審核無誤的，街道辦事處或者（鄉）鎮人民政府應在五個工作日内向專戶管理銀行發出劃轉維修和更新、改造餘額費用的通知。

二、應急情況下如何申請使用維修資金？

《辦法》提出，發生危及房屋使用安全和人身财産安全，嚴重影響業主正常生活的緊急情況，需要立即對住宅共有部分、共用設施設備進行維修和更新、改造的，申請人應按應急維修方案先組織實施應急搶修，後按照規定程序使用維修資金：

前款所稱緊急情況指：

（一）電梯故障；

（二）消防設施故障；

（三）屋頂、外牆滲漏；

（四）排水設施堵塞、爆裂；

（五）樓體外立面存在脫落危險；

（六）其他危及人身财産安全、房屋使用安全的緊急情況。

涉及電梯、消防設施的，申請人在報告設區的市、縣（市、區）住房和城鄉建設主管部門和街道辦事處或者（鄉）鎮人民政府的同時，還應報告應急管理部門、市場監管等相關部門，相關部門在接到報告後應及時查勘現場出具專業意見，申請人留存相關圖片、視頻等申報記錄。

各設區市、區（縣）在遵循方便快捷、公開透明的原則下，應當制定維修資金應急使用預案和使用管理辦法，明确住宅應急維修資金撥付使用流程和實施辦法。

發生緊急情況後，申請人未按規定實施應急維修和更新、改造的，所在地街道辦事處或者（鄉）鎮人民政府可以組織代修，費用從相關業主維修資金分戶賬中列支。其中，涉及已售公有住房的，還應當從公有住房維修資金專戶中列支。

發生緊急情況，申請人未按規定對住宅共有部分、共用設施設備緊急情況及時報告相關部門并按緊急程序組織維修的，将依法追究申請人責任。

三、哪些費用不得從維修資金中列支？

（一）依法應由開發建設單位或者施工單位承擔的住宅共有部分、共用設施設備維修和更新、改造費用；

（二）依法應由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

（三）應由當事人承擔的因人為損壞住宅共有部分、共用設施設備所需的修複費用；

（四）根據物業服務合同約定，應由物業服務人承擔的住宅共有部分、共用設施設備的維修和養護費用。

編輯：李卓然

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