南京祿口新城坐落于江甯核心區域的南側，獨享空港樞紐優勢，按道理來說祿口的發展應該更好一些，但為何多年過去，祿口給人的感覺依然有些不溫不火呢，我們一條條說。

粗略來看，江甯的百家湖、九龍湖、上秦淮、秣陵以及祿口明顯是在一條軸線上的，但實際上并非如此。

江甯南北向的通道有多條，但最主要的還是雙龍大道，北至南站、南至秣陵都将雙龍大道視作自己區域的發展主軸線。但是雙龍大道祿口段（天祿大道）與機場高速幾乎緊緊地貼在了一起。

造成的結果是祿口不僅沒能實現夾雙龍大道兩側（天祿大道）發展，反而還被緊緊挨着的機場高速切割開來。

注意，江甯最核心的幾大區域，包括百家湖-東山、九龍湖、上秦淮等通通都在機場高速的東側，而祿口、正方新城等相對冷門的區域均位于機場高速的西側。

機場高速作為一條縱貫南北的高速公路，在提升江甯交通實力的同時，也對東西兩側的城市空間造成了一定程度的地理切割，這必然使得祿口與江甯核心區的互動偏弱。

祿口與江甯核心區溝通的主通道不是雙龍大道（天祿大道），而是機場高速、将軍大道和地鐵S1号線，而問題也出在這裡。

機場高速效率很高，但有收費站，當然也不是不能避開，可以提前從正方中路出口下，再通過将軍大道抵達祿口，不過效率上就要大打折扣了。

将軍大道雖然可以向北直達雨花軟件園，但顯然沿途大多為居住區和廠區，并非江甯核心的城市功能區，關聯度上明顯不如雙龍大道。

當然目前祿口也有解決方案，既然被機場高速切割了，那就想辦法跨過去。目前飛天大道已經基本建成，通過下穿機場高速，與蘇源大道相連，變相解決了祿口與江甯主軸線關聯度不高的問題。這條祿口非常重要的新通道目前已經全線貫通，預計10月1号前通車。

地鐵S1号線的走向基本和将軍大道相同，并不途徑核心功能區，且沿途站點過少，祿口城區内的站點僅有兩站，顯然地鐵S1對于祿口新城的覆蓋率并不高，甚至可以說是相當低了。

而且江甯地鐵雖多，但目前建成的所有線路都是縱向的，彼此之間沒有交集，地鐵多但未成網。所以如果從祿口坐地鐵到百家湖，就需要先到南站再往回坐1号線到百家湖，所以你看，并不方便。現在就等地鐵5号線，趕緊的。或者要我說，地鐵3号線可以把步子跨得大一點，直接延伸到祿口不香嗎？那問題就都解決了。

因為空港的存在，祿口在倉儲物流産業上的發展非常不錯，但也因為空港的存在，祿口的城市建設被嚴格限高，不利于高階城市功能的發展。

而限高不僅是在建築層面，也同樣限制航拍層面，祿口新城大部分區域都在禁飛範圍之内（下圖紅色範圍），這也是為什麼我們很少看到有關祿口相關地塊航拍影像資料的原因之一。下圖所示，紅色區域為禁飛區，灰色區域為限飛區（限高120米）。

而地塊航拍資料是城市發展中的一種非常直觀的表達方式。簡單來說，祿口新城在宣傳上相對于其他版塊，有着天生的劣勢，這個劣勢在南京其他區域均不存在。

城市的高速發展隻有兩條途徑，一是内生性的人口外溢，老城人口為了追尋更好的居住條件，向新城區遷移，二是通過提升城市綜合實力，吸引來更多的外來人口。

而祿口老城規模明顯過小，原生人口隻能消化新城發展中很小的一部分，而其他大部分隻能依靠外來人口。而祿口對于外來人口的吸引力明顯還是偏弱的，雖然有地鐵有高速，但對于祿口的提升有限。因為地鐵S1号線站點設置得過少，機場高速的收費站對于祿口來說也不是很友好。硬件條件雖然不錯，但實際體感上還是有不少欠缺。所以在原生人口和外來人口都不高的情況下，祿口新城的發展自然隻能是不溫不火。

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