#40年産權公寓，未來的發展怎麼樣#

所謂“40年産權公寓”的說法，隻是一種大衆習慣稱呼，更為準确的說法是，40年商業用途的土地使用權，而公寓的産權是永久的。

公寓雖然介乎于住宅和商業之間，最大的差别其實是在于腳下的土地性質和使用權年限，在居住的功能上，公寓和住宅最大區别在于戶型、梯戶比、地段、開放程度、物業服務等方面。

根據我們對公寓的理解，以及土地要素的特性分析，我們總結出未來的公寓産品，以下幾個發展方向及可能性：

大多數人買公寓，要麼就是為了純居住（買不起住宅，或者住宅限購），要麼就是為了純投資（比如收租金）。

從這兩種需求的深層次來看，市場更多還是把公寓視為一個居住空間類的産品，和商辦類用于經營場所的産品，還是有差别的。

這也就意味着，公寓兼具了住宅的居住使用屬性和商辦的土地使用權性質，為未來承接房地産住宅領域投資賽道轉移過來的熱錢，提供了可能性。

換言之，房子是用來住的，不是用來炒的，但是，商業地産的投資屬性，依然存在，而且很多優質地段的稀缺物業，價位也是上不封頂的，它并不具有與民生的強關聯屬性。

所以，從這個角度來講，公寓這一類商業性質的居住單元，未來的潛力空間還是很大的，甚至能夠和商辦、門面等商業地産相媲美。

當然，還有一種可能性，那就是公寓的商業屬性逐漸淡化，逐漸朝着住宅方向進化，包括戶型、民水民電通燃氣等方面，都會無限趨近于小戶型住宅，所以，現在市面上也有住宅型公寓、或者公寓型住宅的産品出現。

如果公寓未來朝着這個方向發展，相當于放棄了商辦、寫字樓賽道承接住宅部門熱錢的可能，而換取“商轉住”的待遇，實際上，操作起來，也就是需要一紙文件的流程。

變更一下土地規劃性質，或者通過規定40年後自動以較低的續交出讓金自動續期，讓公寓産品類住宅化，也是一個方向。

一旦朝着這個方向發展，那麼公寓在二手房存量市場上的流動性，将會被很大程度上激活：面積小、總價低，而且能夠和住宅相似的待遇，比如租住同權等。

實際上，多數房企把商業用地規劃成為公寓，考慮的就是一個土地開發利潤和成本的平衡，如果一個商圈内的商業體競争激烈，那麼再把商業地塊用于商鋪、寫字樓，可能銷量就不會那麼可觀。

但是，如果把這塊地用來建造公寓，既能符合商業用地的性質要求，又能保證開盤後的銷量，同時，客觀上還填補了區域内小面積居住空間的空白。

目前大多數公寓的實際功能，其實也就是這兩大方面，一則是滿足小戶型的居住需求，二是保證土地的開發利用效率和房企的利潤回報。

如果未來繼續按照這種維持現狀的路徑，公寓實際上很多潛能是沒有被釋放出來的，既沒有商辦寫字樓的增值性，也比不上真正的70年土地年限的小戶型住宅的流動性。

換言之，維持現狀，大概率還會是一個“食之無味，棄之可惜”的雞肋狀态，買公寓的人，要麼是買住宅沒資格或買不起，退而求其次的選擇，公寓也賣不起價。

要麼就是抱着風險可控的心态，買來投資出租收取租金的，不會期待其有多大的流動性和轉手賣出的增值屬性的。

也就是說，人們對公寓的期待值和預期價位，仍然不會太高，這也在某種程度上，限制着公寓這類産品的市場估值。

綜上所述，我們認為，前兩種有傾向性的發展方向，是非常值得探索的方向，而最後一種維持現狀的辦法，實際上從對資源的利用效率來看，并不理想。

要不怎麼說，公寓的賽道，是時候發生點變化了。

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