■本文作者：王小明 北京在明律師事務所

随着城鎮棚戶區改造大踏步的退出曆史舞台，同樣具有“城市更新”功能的老舊小區改造迅速上位，開啟了屬于它的新時代。按一般人的印象，老舊小區改造不具有“行政強制性”，又不涉及大拆大建，似乎要比“棚改”溫和得多，更與“強制拆除”等令人聞之色變的事情無關。不過事實上，要想參與老舊小區改造項目，照樣有需要“強制”的行為。本文，在明律師就給大家說說這件事。

日前印發的《北京市老舊小區綜合整治标準與技術導則》中，再次強調了老舊小區改造中“治理”與“改造”同步的重要性。

換言之，要想改造，必須首先接受治理。“其中，綜合治理内容是必須完成的，包括拆除違法建設、清理地樁地鎖、整治開牆打洞、清理群租、地下空間整治、完善小區治理體系和建立規範化物業管理長效機制……”

這裡面提及的兩件事，必須去做，卻是部分老舊小區居民所一時難以面對的。

從本質上講，“開牆打洞”也是違法建設的一種情形，與違法加蓋、新建建築物一樣，違反的是《城鄉規劃法》的規定。

任何一處城市裡的居民小區，哪怕是建成幾十年的“老舊小區”，都能在規劃和自然資源主管部門或者住房和城鄉建設部門找尋到其建造之初的規劃設計圖紙。

簡言之，在城市裡不存在“找不着規劃”的建設用地。那麼一切出現在規劃中不應出現位置上的自建房、建築物，都會涉嫌違法建設。

《城鄉規劃法》第40條規定，在城市、鎮規劃區内進行建築物、構築物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者省、自治區、直轄市人民政府确定的鎮人民政府申請辦理建設工程規劃許可證。

基于此，就有了大家都很熟悉的第64條：沒有規劃許可證的，就會面臨限期改正；無法改正的，就會面臨限期拆除甚至并處罰款的行政處罰。

此次公布的老舊小區綜合整治菜單中就指出，要在綜合整治環節中拆除小區内由規劃部門認定的違法建設，拆除居民首層、頂外自建房屋和上部樓層自建飄窗。

也就是說，老舊小區居民不但要有改造願意，還應承擔相應的改造義務。而配合拆除違法建設就屬于居民應當承擔的改造義務之一。

那麼因老舊小區改造而啟動的拆除違建行為能否在業主不願配合的情況下強制拆除呢？

事實上，這根本不是一個問題。拆除違建，從來都是公民義務。如果你不在規定期限内自行拆除，鄉鎮政府、街道辦事處就有權依據當地城鄉規劃條例的規定實施強制拆除。

所謂“自願配合拆除”，實際上是老舊小區改造政策給了違法行為人一個台階下。就算不進行老舊小區改造，違建該被查也會被查，該拆除也要拆除。

當然，自願配合與否還是有區别的。如果某戶拒不配合，那麼鄉鎮街道就隻能依據《行政強制法》的規定去走拆除的法定程序。如果這戶就此提起了行政訴訟，那麼在生效判決未作出前行政機關是不能強制拆除的。

這樣，老舊小區改造也就無法順利推進，耽誤時間就成為了必然。而倘若大多數遵紀守法的業主能夠通過居民自治程序做通違建戶的工作，促使其配合拆除違建，那麼老舊小區改造的速度也将加快。

這句話聽起來很高端，事實上也不難理解，就是要求小區要依法召開業主大會，成立業主委員會，進而聘用正規的物業管理企業提供物業管理服務。

對于很多習慣于“靠單位”，根毛不拔一子兒不花的老舊小區居民而言，想讓其按期繳納物業費，先付費後享受服務，難度之大幾乎接近與虎謀皮。

不過大家必須面對現實，什麼都公家管的年代早已過去了，房屋都已通過房改買成了私産，當年的單位很多早已不複存在，要想過上踏實安穩的新生活，靠誰都不如靠自己。

故此，不論您樂意不樂意，物業費一定要交，否則老舊小區改造的福利也與您無關。這無關乎法律，關乎的是個人的選擇對整個群體的影響。

在明律師最後要提示大家的是，老舊小區改造中的拆違建同樣應當依法而為，在當事人不同意配合的情況下，其他居民或者基層群衆性自治組織也無權實施“幫拆”。若對違建的認定結論、限期拆除的處罰結果不滿，當事住戶可及時咨詢專業律師，既确保您的合法财産權益不被侵害，又實事求是看待問題争取不耽誤改造的時間。

版權聲明：本文為北京在明律師事務所原創文章，未經授權，拒絕轉載！

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!