天津的房價真的跌嗎?村頭兒廣播天天大喇叭喊，要救市了，下面我們就來說一說關于天津的房價真的跌嗎?我們一起去了解并探讨一下這個問題吧!

天津的房價真的跌嗎

村頭兒廣播天天大喇叭喊，要救市了！

知道了知道了，聽的腦瓜子嗡嗡的。

胡同兒老王搖搖頭說：

“我以為給5萬呢，原來給5毛……”

很多事兒，隻能複制，不能粘貼，你細品。

别想岔了，我說的是天津樓市的“新房價梯度”。

疫情和政策“雙管齊下”後，有的闆塊内卷，有的闆塊躺平。

天津的房價梯度，忒不正常。

胡同兒老王看完後說：“我知道哪要補跌，哪能撿漏了……”

注：各闆塊總價，為2022年4月真實簽約的套均價

不拿頂底、特惠說事兒，就看實打實的成交價

北邊的房價梯度，極其不正常。

隊伍不好帶，賣亂套了，一片大混戰。

宜興埠和南倉，應屬同一梯度。

4月套均價也的确如此，都是190萬。

但2021年南倉沒成規模時，宜興埠套均價一直處于220萬。

為什麼南倉一出來，就能“順利”搶走宜興埠的買房人？

因為同樣的價值度，它比宜興埠總價低。

這倆，以後誰也不能比誰貴，誰貴誰轎夫。

宜興埠與金鐘街（金鐘街屬于東麗區，但要歸隊北邊），合理價差大約30萬。

宜興埠套均價220萬時，金鐘街190萬。

現在宜興埠190萬，金鐘街套均價降到160萬才算合理。

不過，它自己降到了140萬。

雖然金鐘街不起量，但價格已低于正常房價梯度。

雙青的房價梯度，應低于金鐘街。

現在雙青130萬的套均價，沒有明顯價差。

之前宸光壹号把雙青拉到110萬，僅從定價來說，可以了。

小澱的房價梯度，肯定要低于雙青。

2021年小澱套均價還在140萬，現在降到110萬，合理。

鐵東北路不正常，它應與金鐘街同一梯度，140萬是合理值。

現在178萬的套均價，與宜興埠才差11萬，太高了。

原因出在星河國際，它如今是鐵東北路的主力。

面積最小99平米，高層降到1.6萬/平米後走了波量，套均價高達185萬。

市區外溢會買賬嗎？

宜興埠和南倉就解決了大部分，很少會溢到鐵東北路。

說明一點：星河國際吸引了北倉的改善，畢竟星河在北辰口碑不錯。

北倉和瑞景，梯度也不正常。

按距離，它倆比南倉距離市中心還遠，總價應比南倉便宜，反而還貴20、30萬。

瑞景（包括劉園和大運河），配套成熟、北辰富人區；北倉，“市政廳”效應。

都有不可替代之處，跳脫出房價梯度。

大張莊，躺平了。

成年人遭遇社會毒打後，變成熟的标志是——向世界認個小慫。

北部樓市，房住了，不再吵了。

西部的房價梯度，南站、高新區不正常，一高一低。

4月套均價，南站與中北鎮都是190萬，但這倆明顯不在同一梯度。

以市區為原點的梯度，南站應該180萬，現在高出10萬。

問題出在，南站是北漂第一站，得“反向推導”。

另外，津雄高鐵的預期，套均價提前透支了10萬。

看全國，高新區作為距市區最近的第三産業中心，房價最貴。

但在天津買房，對産業不買賬，就看學鐵商。

以為這小子是匹黑馬，結果是隻黑羊。

就算不提産業，它至少也與中北鎮、大學城房價梯度差不多吧。

沒成想，一條地鐵就給絆那了。

地鐵是短闆，套均價才170萬。

如果你賭未來11号線能延長過去，那現在高新區就是窪地。

水西太厲害了，4月套均價525萬，比新梅江還高。

出場即天花闆，在高端陣營站住腳。

别看裡面還穿10塊錢一條的秋褲，但外面穿上了一身阿瑪尼。

房價，取決于出得起價的人的預期。

胡同兒老王問，“團泊西與大學城套均價差100萬，能整嗎？”

東邊的房價梯度，也不老正常的。

津濱大道、成林道套均價約200、210萬。

環外的新立也205萬，這麼一比，貴了啊，至少貴20萬。

隻能說新立“命硬”，國企開發商都不砸價。

這要那誰誰去了，管你那一套，三下五除二先把總價趴下。

空港本來與華明鎮同一梯度，套均價約150萬。

但人家長得好看還多才多藝，關鍵是“後台硬”。

堪比“小和平”的教育，高端裝備産業，濱海新區的行政，城市界面、醫療、商業都是第一梯隊……

憑實力跳脫出來，明晃晃高出30多萬。

北邊、東邊、西邊房價梯度都不正常，南邊也“不好意思”正常。

新梅江套均價445萬，站的穩穩的。

預期折現，因為相信，所以價高。

人的總基數沒變多，新區會虹吸老城購買力的黑洞。

新梅江的穩定，導緻大寺能扛住300萬。

大寺承接的也是老梅江外溢，夠不上新梅江的那些。

辛莊4月套均價119萬，趕上葛沽、天嘉湖了。

它正常房價梯度，應該140萬左右，現在是低了。

相反，國展西又高了。

國展西與辛莊之間30萬的價差，比較合理。

如果辛莊沒降價，國展西套均價應該170萬左右。

現在辛莊降到120萬，SO，國展西呢？

鹹水沽2021年套均價一直保持140萬，今年漲到150萬，甚至160萬，為啥呢？

鹹水沽兩類客群：新天津人、地緣改善。

新天津人增量動力不足，而且被辛莊截胡。

瘸了條腿後，鹹水沽主力傾向于地緣改善，面積大，總價高。

海教園跟空港一樣，跳脫出來了，套均價達到200萬。

都知道，因為教育。

胡同兒老王又扔出一句：

“如果不能考市區高中，海教園套均價得減20萬。”

北閘口看起來也跳脫出來了？南邊都挺會跳的。

純屬地緣，不是當地人就不用考慮了。

東西南北看完後，拼起來再鳥瞰一下。

❶ 補跌與撿漏。

有些闆塊，有補跌風險。

比如新立，現在來看，就是貴了。

有些闆塊，有撿漏機會。

比如，高新區、辛莊，低于房價梯度。

暫不考慮撿不撿漏，先排除補跌風險。

隻要你敢瞎買，市場就敢埋你。

❷ 跳出房價梯度，得有絕招。

南站跳出10萬，空港、海教園跳出30萬。

南站靠北漂和津雄，空港、海教園靠教育。

你沒法判斷對與錯。

這代以80後、90後為主的買房人，是知識改變命運的堅定擁護者。

盯着學區買房子，是永遠不會出錯的社會共識。

❸ 南北與東西，走出兩條迥異的曲線。

同樣是環内，水西套均價525萬，津濱大道套均價211萬，差一倍還拐彎。

南邊環外10公裡的海教園、鹹水沽，比北邊環内還高。

别酸别抱怨，你根本改變不了環境，隻能改變自己。

房價，是買房人的共識。

胡同兒老王說：“君子謀時而動，順勢而為，多說無益”。

今天講的“新房價梯度”，就是“順勢”。

“謀時”，下次再說。

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