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王牌商管ipo最新進展

借力商管優勢，中駿分拆物業管理闆塊，發力香港資本市場。

港交所公告顯示，中駿集團控股 (01966.HK)旗下的中駿商管智慧服務控股有限公司（以下簡稱“中駿商管”）所提交上市資料已通過聆訊，并建議向全球發售，市場預計募集資金規模約3億美元。

相比于今年上市物管公司，這一拟募資額相對較高。

今年5月在港上市的新希望服務，最終募資7.6億港元。2020年，其總在管樓面面積在年底達到1020萬平方米，收入為5.88億元，淨利潤1.1億元。

據中駿商管公布的數據，公司2018年、2019年簽約管理項目總建築面積分别為1790萬平方米、2250萬平方米。截至2020年12月31日，其擁有104個在管商業及住宅項目，在管總建築面積約1620萬平方米，總簽約建築面積約3660萬平方米。

在收益方面，2018年-2020年，中駿商管收入分别為3.96億元、5.74億元和8.05億元；淨利潤分别為3480萬元、7730萬元、1.62億元。

由此來看，對募資額有更高預期并非在于規模和收益，憑借的是商管物業與住宅物業組合而成的資産包。

借着資本市場的東風，物管行業在近幾年獲得快速發展，但随着住宅物管在資本市場式微，商業物業開始成為這一市場上的搶手資源。

“于2019年，商業物業管理市場規模估計約為人民币274.3億元。由于商業分部的利潤率通常高于住宅分部，物業管理公司正積極擴充在管商業物業組合。” 中國物業管理協會、仲量聯行表示。

去年，兼具住宅物管和商業業務的華潤萬象生活商業運營及物業管理服務收入占 43%、寶龍商業的商業運營服務收入占比81%、合景悠活非住宅物業管理及商業運營服務收入占比30%。今年，萬達商管也有計劃沖刺香港資本市場，市場預計拟募資額達到200億元。

據更新的招股書，中駿商管在管物業包含多種物業類型，分别有住宅及商業物業（購物商場及寫字樓），主要定位于商管賽道。其中，截至2020年9月30日，商業物業在管建築面積及簽約建築面積僅占總在管面積的6.1%和11.5%，收益卻占公司總收益的45.4%。

具體來看，中駿商管最新數據顯示，2018年-2020年，該公司商業物業管理及運營服務收益分别約1.52億元、2.41億元及3.73億元，分别占同期總收益約38.4%、42.0%及46.3%。

未來，中駿商管還将進一步提升商管業務比重。其在招股書中強調，“由于我們将戰略重點放在發展商業物業管理及運營服務分部上，我們預計未來商業物業管理及運營服務收益所占百分比将會繼續上升。”

2019年，中駿提出“一體兩翼”戰略，以地産為主業，同時發展購物中心和長租公寓，其計劃在2025年布局100個世界城（中駿旗下城市綜合體品牌）。

也是在2019年，中駿開始收購商、住混合用途土地。2020年，中駿通過收購土地儲備開發14個新的商場，加速了其商業物業開發業務的擴張。

去年下半年，中駿商管向中駿分别收購了廈門中駿商管、泉州世界城、上海中駿虹申、北京世界城及住廈門世邦泰和等公司股權。目前，該公司商業物業已經拓展至10個商業物業，包括5個寫字樓以及已經開業的5個中駿世界城。

盡管，有了新故事加持，但不管是純住宅物管還是商業物管，決定公司未來市值及前景的始終是規模和利潤。在規模增長方面，中駿商管還需擺脫對母公司的高度依賴。

中駿商管坦陳，在過往績記錄期内，其大部分收益來自于中駿集團所開發項目及共同開發項目，絕大部分新增加的物業管理服務項目，也為中駿集團所開發及共同開發項目，“我們過往業績記錄期内增長，很大程度歸因于由中駿集團以及其合營企業及聯營公司所開發的物業。”

截至2020年末，中駿商管住宅部分由中駿集團開發和共同開發的，占住宅物業管理服務分部總收益約97.7%，商業部分的數據則為99.4%。因此，中駿商管已提出，要通過收購和外拓獲取更多第三方的在管面積。

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