這幾天，中國房價行情網統計的一張圖火了——《全國前十城市二手房均價圖》。魔幻的深圳樓市，再次刷新了所有人的認知。

2020年11月二手房均價前十城市

數據來源：中國房價行情網

如上圖，

深圳11月的二手房均價突破8萬，達到近8.2萬/㎡，同比漲幅超過24%。

要知道，2020上半年，深圳二手房價還是6字頭，到了12月，已經達到8.27萬/㎡了。而且根據中國房價行情網預測，未來一月房價預計達到8.35萬/㎡。一個明顯的趨勢：截止到今天，深圳二手房上漲趨勢還在繼續。

在深圳樓市全面上行背景下，能入主南山，可能是大部分生活在深圳的人群夢想，現在機會來了。淘哥獲悉，南山西麗有一品質大盤——京基禦景峯，單價僅5.5萬/㎡起。

這個盤有諸多亮點，大學城物業、地鐵綜合體、留仙洞總部基地、雙高鐵站輻射等等，關鍵是性價比高，單價5.5萬起，這個價格大家可以算一算，都已經比龍華便宜了。

這樣的資産，現在不抓住，以後會扼腕痛惜的。

01. 錯過深圳灣、華潤城，千萬不要錯過西麗

這是南山留給大家的最後窪地

在2019年，淘哥就曾旗幟鮮明的提出，西麗機會極大。

• 2017年-2018年，深圳樓市的最大特征是，深圳灣豪宅大漲。

• 2018年-2019年，深圳樓市的特征之一是，華潤城大漲。

• 2020年-2021年，深圳灣——華潤城，輪動下一站很可能是寶中、科技園、西麗等臨近區域。

回顧西麗過去幾年的房價，你會發現，這種價值已經體現在價格上了。

來源：鍊家

我們把龍華的龍光玖龍玺和西麗的寶能城，做個簡單的比較，兩者開盤時間、價格、戶型相對接近：

2015年10月，龍光玖龍玺開盤均價5.6萬/㎡。

2015年11月，寶能城開盤均價為6.5萬/㎡。

2020年8月，龍光玖龍玺87.75平的4房單價11萬、總價968萬。

2020年9月，寶能城89.68平的4房，單價,13.8萬，總價1245萬。

5年過去了，兩者總價居然相差277萬。

來源：鍊家

淘哥認為，西麗大學城未來的價值不止于此，錯過深圳灣、錯過華潤城、千萬不要錯過西麗大學城。這是南山留給大家的最後窪地了。

目前，按西麗大學城均價8-10萬/㎡來看，明顯處在南山的價格窪地，無論對比福田、香蜜湖，還是龍華北站、紅山，都有價差紅利，各類資産都有可能迎來爆發，包括公寓，寫字樓都受益。

尤其是大學城闆塊，俨然已經成為深圳新豪宅闆塊，在整個南山看齊深圳灣的情況下，西麗的住宅和公寓補漲空間會更大，價差也會逐漸縮小。

02. 西麗湖科教新城 高鐵新城 留仙洞高鐵新城 留仙洞

中長期看，西麗片區價值還有很大提升空間

西麗除了短期面臨深圳灣——華潤城帶動的補漲和輪動之外，從中長期來看， 西麗本身的片區價值其實是有堅實的根基的，還有很大提升空間。主要是西麗湖國際科教城 西麗高鐵新城，以及留仙洞總部基地的建設。

西麗湖國際科教城總體空間布局

1、深圳版的“海澱區”——西麗湖國際科教城。

今年6月，在深圳印發的《粵港澳大灣區建設深圳指引》中，明确列出了深圳最為重要的7個重點平台，而西麗湖國際科教城就是其中之一，其發展定位為世界一流大學城、國家基礎科學和應用基礎研究中心，粵港澳大灣區創新“智核”。

片區周邊名校聚集，同時還擁有多個研究所及實驗室，目前片區内已擁有2.5萬博士進入，383家國家省市各類創新載體。

淘哥認為，西麗大學城片區，未來可望成為全市高校資源最為密集的區域，可以說是深圳的“海澱區”，未來有望成為深圳居住人口學曆最高的區域之一。

西麗科教城規劃圖

2、深圳最大樞紐——西麗樞紐中心站，超越深圳北站。

衆所周知，西麗即将迎來屬于自己的高鐵樞紐中心，未來将引入贛深客專、深茂鐵路、深汕鐵路、深珠城際4條高鐵；深惠城際、深莞增城際2條珠三角城際鐵路；軌道13、15、27、29号線4條城市軌道。

在最新規劃中，西麗站共有13個站台25條線路，比北站多出2個站台5條線路，規劃高度将超越深圳北站。

西麗站設計方案

我們知道深圳北站是11年底開通的，當時北站附近的房價大約1.7-2萬/㎡左右。其中典型樓盤就是萬科金域華府，二期于12年下半年均價2.2萬/㎡開盤，現在二手房價已經接近9萬，漲幅超過4倍！

從曆史經驗看，高鐵帶來的區域價值兌現，也同樣會複刻在西麗高鐵站身上，而且西麗高鐵站未來是深圳最大樞紐，這個區域的變化要強于龍華，對于周邊物業價值的提升是非常巨大的。

3、留仙洞總部基地，未來将形成3000億産業集群，吸引60萬高端人才。

留仙洞總部基地，規劃建築面積約600萬平方米，以戰略性新興産業為主導産業，未來将形成超3000億元的産業集群，目标是中國矽谷。

目前留仙洞總部基地已有多家世界500強企業進駐辦公：大疆無人機、樂普醫療、天珑移動、傳音手機等等。而優必選、深信服、光峰科技、航天工業等4家高新技術企業總部也将落戶于此。未來将吸引超60萬高科技企業高端人才。

随着西麗湖國際科教城規劃的逐漸落地，以及西麗軌道交通的建設和商業配套的成熟，西麗優質的居住環境會被市内的購房者慢慢認可，其片區價值也将得到市場的進一步認可，其片區内所有資産的估值也會順應提升，包括公寓、寫字樓。

03. 地鐵綜合體才是深圳的爆款

最低單價5字頭，京基禦景峯新品重磅來襲

截止目前，深圳2020年日光盤總量達到了20多個，最近許多粉絲在群裡激烈讨論這些樓盤的共性，淘哥總結主要有幾點核心要素：熱點片區，地鐵綜合體，限價紅利，品牌開發商，戶型産品。

在淘哥看來，現在以及未來的買房，不管是自住還是投資，大方向都應該是一定要買地鐵綜合體。往往交通最能帶動經濟的發展，擁有綜合體就擁有不斷的消費群體，就會帶來新的經濟。

數據顯示，城市軌道交通可承擔城市公共交通15%～20%的客流 。地鐵聚合資源、整合商圈，把大量人群聚集到站點周圍，從内而外形成聚合經濟效應。地鐵帶來的大量客流、物流的彙聚，賦予城市新的商機，同時為地價帶來新的增長點，帶動租金水平的提升。

如果說地鐵上蓋物業本身又是個地标綜合體，可利用其強大的人流吸引能力集商務、購物、休閑、娛樂、居住于一體，帶動周邊經濟發展，最終發展成為城市商圈，保值升值能力更強。

淘哥覺得，位于西麗大學城片區的地鐵綜合體——京基禦景峯，值得重點關注。

京基禦景峯作為一個建面約64萬平的大體量綜合體，涵蓋了高端住宅、公寓、辦公、商業中心等多種業态，立志打造的是西麗封面之上的新地标。

京基禦景峯效果圖

項目是留仙大道的五号線長嶺陂站(A1出口)地鐵口物業，從項目出發，一站到達深圳北，三站到達西麗，鄰近南山智園和深圳北站總部基地，占據商務中心核心位置，釋放千億産能，滿足一站式商務所需。

來源：深圳一房産

淘哥獲悉，京基禦景峯此次推出的建面約68-157--185-228㎡的山水藏館，面積靈活多變，選擇豐富。關鍵的是單價最低僅5字頭起，而且不限購，不限貸，不限售。

對于想要買進南山物業，又沒有房票的朋友來說，京基禦景峯的産品特質正好解決了燃眉之急。淘哥提醒大家，京基禦景峯已是準現樓發售，購買後很快就可以投入使用，自住或者出租都很方便。

04. 南山核心 超低首付 品質樓盤

上車西麗大學城潛力資産

從資産配置角度看，買新房，有許多的購房策略：一種，是買趨勢；一種，是買價值；一種，是買價差。

淘哥覺得，京基禦景峯就是這種核心區域優質資産的典型代表，極為受益于未來的西麗大上升周期。

京基禦景峯效果圖

1、南山山居綜合體豪宅，山水資源，自帶大體量商業。

京基禦景峯整個項目體量達到約64萬㎡，集高端住宅、私享公寓、總裁辦公、旗艦商業于一體。

項目還自帶約4萬㎡集中式商業，其中，地面一層與市政道路相接，地上二層與地鐵站無縫接駁，便于人群引流。

從京基已經成功運營的商業标杆KK MALL和KK ONE來看，未來項目自帶的商業也是值得期待的。

京基禦景峯效果圖

從周邊環境來看，項目背靠塘朗山，面朝長嶺皮水庫，視野景觀十分開闊。

約15000畝（約1000萬㎡）塘朗山綿延至此，連同西麗水庫、長嶺皮水庫、塘朗山構成的公園群給項目帶來得天獨厚的山水景觀資源。這裡的綠化覆蓋率居深圳第一，負氧離子含量是福田中心區的4倍。

長嶺皮水庫

并且，項目旁有登山道可以直接登山遠望，實現真正的親山，站在山巅，向東可直接遠眺梧桐山景，向西北可觀陽台山，盡覽深圳風光之美。

2、長嶺陂站地鐵接駁物業，雙高鐵站輻射。

京基禦景峯無縫接駁五号線長嶺陂地鐵站，方便通達4、5、7、13号（在建）地鐵，是純正的南山地鐵房。

淘哥提醒大家注意，13号線就是深圳的科創中軸線，預計将于2022年年底通車。一條地鐵線，直接将深圳科創資源核心區域連接起來，從京基禦景峯出發，可以方便的通達各大總部。時間就是金錢，快人一步，就可獲得更多先機。

地鐵13号線規劃圖

此外，項目臨近西麗高鐵站、深圳北站，雙城市高鐵樞紐門戶資産，放眼深圳也隻此一家了。

這些高鐵站都是大灣區未來的交通樞紐中心，是商業商務的高密度區域，未來會産生大量的人流，會帶來大量的消費居住需求。

3、大學城物業，西麗留仙洞總部基地輻射。

未來的西麗大學城，有高規格的規劃，政府的大力投入，有大量的大學、實驗室、研究機構以及由此而來的高知高智人才，有優質的學校，有山有水有綠道……

留仙洞彙聚了一大批極具潛力的高科技企業。或者這裡面就有下一個騰訊，下一個華為。

這些都是構成一個優質中産階級住區的基礎條件。

4、性價比高，單價5.5萬/㎡起，比龍華還便宜。

京基禦景峯此次推出的建面約68-228㎡的山水藏館，新品單價僅5.5萬/㎡起。大家可以算一算，基本上等于是寶能城住宅的1/3價格，都已經比龍華還便宜了。

目前龍華紅山上塘的二手房普遍都要10-12萬了，深圳北站在售的商務公寓北站一号和鴻榮源天俊，其均價也在大約6.1萬。而西麗住宅典型項目寶能城，二手成交價已經突破14萬。

5、高品質，超寬視野，約3.4-3.7米層高，全落地玻璃幕牆。

淘哥現場看過，在産品的細節設計上，京基禦景峯也亮點十足。

6梯4戶、6梯6戶的梯戶比，約3.4-3.7米的層高，全落地的玻璃幕牆，大大提升了産品的空間感。

京基禦景峯效果圖

其中建面約185-228㎡的大平層空間，更是設計有270°的環幕IMAX式的景觀面，超出普通陽台的3倍，可以享受的環繞式城市山水繁華視野。

京基禦景峯效果圖

綜合來看，财富增值地段，一線山水景觀，豪宅品質，大牌開發商，不限購綜合體物業，價格可謂是非常的驚喜。

據悉，目前京基禦景峯除了有百變空間在售外，項目還推出了約42-319㎡的地鐵上蓋MALL街現鋪，即買即租。

京基禦景峯現鋪均價約7.5萬元/㎡，70年産權，背靠西麗近20萬㎡體量的核心商圈，及京基品牌的超強運營，感興趣的朋友千萬不要錯過了

京基禦景峯效果圖

（本文僅代表《文傑淘樓》及淘哥個人觀點，不構成具體投資買房建議，樓市有風險，投資須謹慎。）

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