工程技術部

1.工程技術部組織架構及崗位職責 5

1.1工程技術部工作職能及組織架構 AAA·GC-01(C/1) 6

1.2工程技術部崗位職責 AAA·GC-02(C/1) 7

2.工程技術部管理制度（規程） 9

2.1物業早期介入管理辦法 AAA·GC-03(C/1) 10

2.2物業承接查驗管理辦法 AAA·GC-04(C/1) 13

2.3設施設備安全管理辦法 AAA·GC-05(C/1) 17

2.4設施設備維護管理工作計劃實施細則 AAA·GC-06(C/1) 20

2.5房屋及設施設備維修管理辦法 AAA·GC-07(C/1) 22

2.6設施設備分類和編碼規定 AAA·GC-08(C/1) 25

2.7測量和監控裝置管理規定 AAA·GC-09(C/1) 27

2.8設備完好率、房屋完好率統計規則 AAA·GC-10(C/1) 30

2.9設備檔案管理制度 AAA·GC-11(C/1) 34

2.10公共能耗管理及考核制度 AAA·GC-12(C/1) 37

2.11機房管理制度 AAA·GC-13(C/1) 41

2.12設施設備專項外委管理辦法 AAA·GC-14(C/1) 43

2.13設施設備事故處置制度 AAA·GC-15(C/1) 46

2.14設備停用、報廢、購置管理制度 AAA·GC-16(C/1) 49

2.15房屋及設施設備管理規範 AAA·GC-17(C/1) 52

3. 工程技術部質量記錄表 77

3.1單元房間查驗交接表 AAA·GC-JL-GC04-01(C/1) 78

序号 文件名稱 文件編号 頁碼

3.2戶内工程查驗檢查表 AAA·GC-JL-GC04-02(C/1) 80

3.3樓層公共設施查驗表 AAA·GC-JL-GC04-03(C/1) 81

3.4設備設施接管查驗表 AAA·GC-JL-GC04-04(C/1) 82

3.5設備設施查驗初檢表 AAA·GC-JL-GC04-05(C/1) 83

3.6物業資料移交清單 AAA·GC-JL-GC04-06(C/1) 84

3.7鑰匙承接查驗表 AAA·GC-JL-GC04-07(C/1) 85

3.8設備設施移交清單 AAA·GC-JL-GC04-08(C/1) 86

3.9鑰匙借用登記表 AAA·GC-JL-GC05-01(C/1) 87

3.10倒閘操作票 AAA·GC-JL-GC05-02(C/1) 88

3.11工作票 AAA·GC-JL-GC05-03(C/1) 89

3.12水池（箱）清洗及消毒記錄表 AAA·GC-JL-GC05-04(C/1) 90

3.13設施設備維護部月工作總結計劃 AAA·GC-JL-GC06-01(C/1) 91

3.14設備維修記錄表 AAA·GC-JL-GC07-01(C/1) 94

3.15維修工作登記/統計表 AAA·GC-JL-GC07-02(C/1) 95

3.16系統設施設備維護/保養記錄 AAA·GC-JL-GC07-03(C/1) 96

3.17設施設備管理檢查表 AAA·GC-JL-GC07-05(C/1) 97

3.18設備标識卡 AAA·GC-JL-GC08-01(C/1) 99

3.19測量器具台賬表 AAA·GC-JL-GC09-01(C/1) 100

3.20測量、計量器具檢測記錄表 AAA·GC-JL-GC09-02(C/1) 101

3.21計量器具報廢表 AAA·GC-JL-GC09-03(C/1) 102

3.22檢測設備、儀器周期送檢計劃表 AAA·GC-JL-GC09-04(C/1) 103

3.23房屋及設備設施運行狀态報表 AAA·GC-JL-GC10-01(C/1) 104

3.24設備台賬表 AAA·GC-JL-GC11-01(C/1) 105

3.25設施設備清單 AAA·GC-JL-GC11-02(C/1) 106

序号 文件名稱 文件編号 頁碼

3.26公區水、電、氣抄表記錄 AAA·GC-JL-GC12-01(C/1) 107

3.27公區能耗統計表 AAA·GC-JL-GC12-02(C/1) 108

3.28能耗統計分析圖表 AAA·GC-JL-GC12-03(C/1) 109

3.29機房進出人員登記表 AAA·GC-JL-GC13-01(C/1) 110

3.30外委設備維修監督記錄表 AAA·GC-JL-GC14-01(C/1) 111

3.31設備事故報告單 AAA·GC-JL-GC15-01(C/1) 112

3.32設備報廢表 AAA·GC-JL-GC16-01(C/1) 113

3.33設備停用申請表 AAA·GC-JL-GC16-02(C/1) 114

3.34缺陷設備登記表 AAA·GC-JL-GC16-03(C/1) 115

工程技術部工作職能及組織架構

1. 部門概述

工程技術部是公司為有效監管項目對公共部位設施設備的管理，對項目進行技術支持而成立的部門。主要負責設施設備管理标準、規範及工程體系文件的建立和完善；督促項目編制年度、月度設施設備維護保養計劃及計劃的實施。同時，負責公司新接項目的前期介入、設施設備管理人員的技術培訓、指導等工作。

工程技術部主任崗位職責

1. 崗位名稱：工程技術部主任

2. 部 門：工程技術部

3. 組織關系：

3.1 直接上級：公司副總

3.2 直屬下級：工程技術員

3.3 經常性聯絡：各部門主任、各項目經理、各項目設施設備維護部責任人

4. 職責

4.1 負責公司工程技術部全面管理工作。

4.2 定期組織對各項目工程設施設備管理的指導、檢查和季度、年度考核工作。

4.3 組織編寫工程管理标準和工程體系文件，審核各項目工程支持性文件。

4.4 負責組織公司工程技術部年度工作計劃的編制，組織審核各項目年度工作計劃、設備設施維保計劃。

4.5 負責組織拟制新接項目的圖紙優化建議、前期介入計劃，安排前期介入工程團隊的組建和培訓等工作。

4.6 負責組織技術人員對各項目設備報廢的審查，對設備設施更新、改造方案進行評估，檢查查驗設備設施更新、改造的結果。

4.7 負責督促各項目對各外包設備的維護保養及外包單位的監督管理。

4.8 定期組織檢查各項目工作計劃執行情況和設備設施的運行、保養、維修情況，檢核相關的運行、維修、保養等工程記錄。

4.9 定期組織檢查各項目設備設施完好狀态、工作手冊的執行情況，以及節能管理等方面的工作進行總結、分析、評估和督促工作。

4.10 負責檢查、督促各項目培訓計劃的落實，組織各類設施設備管理技術培訓，并負責進行培訓評估。

4.11 完成領導交辦的其它工作。

工程技術員崗位職責

1. 崗位名稱：工程技術員

2. 部 門：工程技術部

3. 組織關系：

3.1 直接上級：工程技術部主任

3.2 經常性聯絡：各項目設施設備維護部責任人

4. 職責

4.1 協助工程技術部主任開展工作，服從部門主任工作安排。

4.2 每月定期督促各項目設施設備負責人上報月度工作總結和下月工作計劃，并進行審核，對工作總結和未盡事項提出意見或建議。

4.3 協助解決各項目提出的設施設備管理技術問題，指導項目按公司要求進行管理。

4.4 定期到各項目進行設施設備管理方面的檢查、考核、培訓。

4.5 負責對各項目能耗管理的監督、檢查和指導。

4.6 負責前期介入項目圖紙審核，提出物業管理需求和建議。

4.7 完成領導交代的其它工作。

物業早期介入管理辦法

1. 目的

為了明确公司早期介入項目的工作流程和各部門、項目部的工作職責，減少不合理設計和施工給物業後期運行管理帶來的影響，特制訂本規範。

2. 适用範圍

四川AAA物業管理有限公司新接管的在建項目。

3. 職責

3.1 公司經營部負責新接早期介入項目資料的前期收集，并向工程技術部轉交資料和項目的定位、需求等交底銜接工作。

3.2 公司工程技術部主任負責早期介入工作的協調和安排，并與開發商及其項目工程部、施工單位建立聯系。

3.3 規劃設計階段到項目設備設施安裝階段由公司工程部專業技術人員負責圖紙的審核和建議及工程運行維護費用估算；正式接管查驗前、項目部成立後由項目部具體實施早期介入工作。

3.4 工程技術部負責項目物業辦公室、宿舍、食堂等物業用房的規劃布局，并與開發商進行協調落實。

3.5 工程技術部負責協調各專業工程師或各項目專業技術骨幹（土建、裝修、強電、弱電、給排水、消防、電梯、暖通）對早期介入項目各專業口的前期介入指導工作。

3.6 工程技術部負責為公司相關部門和項目部提供早期介入項目的基礎資料，并協助相關部門和項目部制定設施設備維護人員崗位編制。

3.7 由項目部負責人或設施設備維護部負責人初步拟定設備運行管理方案、接管查驗方案及後期各項管理制度、操作規程及記錄表格等管理文件。

4. 工作要點

4.1 早期介入的期限

一般是設計規劃階段到正式接管查驗前1個月，公司新接項目根據開發商要求視實際情況确定。

4.2 早期介入工作計劃編制

早期介入項目成立項目部後，由項目負責人編制早期介入工作計劃，内容包括早期介入各階段的工作重點、培訓、人員招聘等。

4.3 早期介入工作内容

4.3.1 在規劃設計階段向開發商提交物業對規劃設計的建議書。從物業使用和管理角度，對總平布置、行人和車輛動線、崗亭設置、垃圾中轉站、外立面、綠化保潔取水、排水設施、公共照明、設備機房、設備的選型等方面提出建議和物業需求。

4.3.2 參與圖紙會審。

4.3.3 收集項目圖紙、資料。

4.3.4 熟悉項目各專業建築圖紙、施工現場及周邊環境。

4.3.5 規劃并确定物業辦公室、宿舍、食堂、值班室等物業用房。

4.3.6 跟進施工過程，熟悉管線走向，查驗施工質量和瑕疵，提出整改建議。

4.4 早期介入的工作方法

4.4.1 規劃設計階段

了解項目地理位置和開發商對項目的規劃設計定位，以便于公司根據項目定位來制定管理标準和管理方案；熟悉項目規劃設計圖紙，從物業使用和管理角度提出優化建議，并以工作聯系函或物業需求建議函方式提交開發商。

4.4.2 施工階段

由早期介入工程人員跟進土建、設備設施的安裝過程，熟悉管線的走向，發現并提出隐蔽工程、安裝工程中存在的設計和質量缺陷；參加項目工程例會和相關的設計讨論、施工會議，以書面報告或工作聯系函方式将所發現問題報告物業公司和開發商；收集項目相關資料。

4.5 工程建議的實施及跟進

4.5.1 工程技術部提出的書面工程建議報告或物業需求函，必須客觀和準确，并經公司分管副總審核蓋公司印章後，以書面或郵件方式提交開發商。

4.5.2 項目部提出的書面工程建議報告或物業需求函，必須客觀和準确，并經公司工程技術部審核蓋項目部印章後，以書面或郵件方式提交開發商。

4.5.3 工程技術部和項目部提交的建議報告和需求函必須存檔。

4.5.4 工程技術部和項目部必須密切關注項目的進展，跟進所提交事項的落實和整改。

4.5.5 組織開發商項目負責人和施工單位負責人溝通需整改事項。

5. 支持性文件

無

6. 質量記錄表格

無

物業承接查驗管理辦法

1. 目的

規範公司對新接管項目的物業共用部位、共用設施設備的承接查驗程序、方法和标準，确保物業接管查驗工作得到有效控制。

2. 适用範圍

适用于四川AAA物業管理有限公司所承接物業的查驗工作。

3. 職責

3.1 項目部組建物業承接查驗小組，公司工程部負責對項目的承接查驗工作進行指導和組織培訓。

3.2 項目部成立後，項目負責人應安排工程人員熟悉項目土建、安裝、給排水、供配電等系統，并跟進設施設備的安裝過程，記錄發現的缺陷和瑕疵。

3.3 物業公司接到發展商竣工查驗的通知後，項目經理負責安排查驗小組分系統進行正式查驗。

3.4 項目部負責人或設施設備維護部主管負責制定承接查驗方案和工作計劃，準備查驗所需要的工器具、圖紙資料及質量記錄表格以及對人員的培訓等工作。

3.5 查驗小組依據設計圖紙所顯示的設備設施資料和現狀，要求施工單位提供詳細的設備清單，按規格型号、容量及設計要求進行查驗，設備的安裝數量、安裝位置及竣工圖查驗。

4. 承接查驗的工作要點

4.1 承接查驗的準備

4.1.1 查驗小組依據項目施工的實際進展，發展商提供的查驗時間表和資料，以及項目設施設備實際狀況，根據建設部《物業承接查驗辦法》及地方和行業規範編制查驗計劃和查驗标準。

4.1.2 如果開發商要求對住宅項目的非公共區域進行分戶查驗，經公司領導同意後制定分戶查驗标準和方案。

4.1.3 準備查驗工器具、檔案盒和相應記錄表格。

4.1.4 深入項目施工現場，熟悉土建及各專業安裝現場狀況，與開發商項目工程部各專業負責人和施工單位負責人建立聯系。

4.1.5 對相關人員進行相關查驗标準、方法的培訓。

4.2 承接查驗的實施

4.2.1 查驗小組依據查驗計劃、标準，按專業、系統進行分類，主要包括不限于供電系統、給排水系統、土建工程、裝飾工程、空調系統、停車場管理系統、送排風系統、消防系統、監控系統等。

4.2.2 早期介入階段中的工程施工跟進檢查可視為前期的預查驗，在預查驗期間可重點跟進早期提出問題的整改情況。

4.2.3 在預查驗過程中，檢查出未達到查驗标準的項目，提出書面整改建議報告開發商，由開發商督促施工單位進行整改。

4.2.4 對在查驗中未達到查驗要求的項目，整改實施後，查驗小組進行複查、驗證，整改合格後進行正式查驗。

4.2.5 樓宇的實物查驗，應注意：對每層房屋的水、電、土建、門窗、電器設備進行全面檢查；電梯、水泵、空調、風機、停車場系統等設備須進行開機運行查驗，并将檢查結果記錄在相應的查驗記錄中。

4.2.6 設備的實物查驗，要做到符合以下幾點：

A. 圖紙設計與設備的規格、型号、數量符合。

B. 主要設備、設施的安裝位置與安裝質量符合。

C. 設備與連接整個系統的技術性能，應與設計要求符合，檢查結果對應不同類設備記錄在設施、設備承接查驗清單中。

4.2.7 圖紙、資料查驗：查驗小組與開發商、施工單位在移交各專業所有圖紙及竣工資料時，必須進行詳細清點，不完整的圖紙、資料要求補齊，并在資料查驗清單上簽字确認移交資料的名稱、數量後按專業、系統分類存檔。

4.3 承接查驗的結果

4.3.1 設備房及所有移交物業公司的房間在移交後必須鎖好，在《鑰匙承接查驗表》上由開發商、施工單位和物業接收人簽字、蓋章，建立房間及鑰匙管理台賬并存檔。

4.3.2 公共配套設施、設備在正式查驗合格後，由開發商、施工單位和物業接收人簽字、蓋章，并存檔。

4.3.3 對于查驗不合格的項目，項目部承接查驗負責人和項目部負責人不應簽字進行接管，應将不合格項整理後報告開發商督促施工單位整改。

4.3.4 項目部應跟進不合格項的整改情況，直至整改合格後方可簽字确認正式接管。

4.4 物業工程項目接管查驗依據

4.4.1 所有的已經發布的各專業的驗收規範和質量标準（包括國家、行業和地方的，較為完備的規範、标準）。

4.4.2 早期施工合同（協議）制定的标準，要求。

4.4.3 所有的各專業施工所用的施工圖、竣工圖紙，設計變更單。

4.4.4 所有的設備，材料等的技術說明書，安裝使用說明書和設備及其附屬設施、制品等主要材料的清單、合格證等。

4.4.5 隐蔽工程驗收記錄和中間試驗記錄。

4.4.6 工程質量事故處理記錄。

4.4.7 早期施工階段竣工驗收報表（包括政府部門和監理公司出具的）；分項、分部、單位工程質量檢驗評定記錄。

4.4.8 設備試壓、試運行合格報告。

5. 支持性文件

《物業承接查驗辦法》（建設部建房[2010]165号）

6. 質量記錄表格

6.1 《單元房間查驗交接表》 AAA·GC-JL-GC04-01（C/1）

6.2 《戶内工程查驗表》 AAA·GC-JL-GC04-02（C/1）

6.3 《樓層公共設施查驗表》 AAA·GC-JL-GC04-03（C/1）

6.4 《公共設備設施承接查驗表》 AAA·GC-JL-GC04-04（C/1）

6.5 《公共設備設施查驗初檢表》 AAA·GC-JL-GC04-05（C/1）

6.6 《物業資料移交清單》 AAA·GC-JL-GC04-06（C/1）

6.7 《鑰匙承接查驗表 》 AAA·GC-JL-GC04-07（C/1）

《公共設備設施移交清單》 AAA·GC-JL-GC04-08（C/1）

設施設備安全管理辦法

1. 目的

明确并規範設施設備的運行、維護、操作安全管理，保證人身及設施設備安全。

2. 适用範圍

四川AAA物業管理有限公司各項目設施設備運行、維修、養護安全管理。

3. 職責

3.1 項目部負責根據項目實際情況，制定相應設施設備的安全管理制度、操作規程，公司工程技術部負責各項目相關制度、規程等安全作業文件的審核，檢查落實情況。

3.2 項目負責人、設施設備負責人負責安全管理工作的組織實施，查找并杜絕安全隐患。

3.3 各班組人員按規定執行。

3.4 各項目負責人為該項目安全第一責任人，設施設備維護部負責人為設施設備安全管理的第一責任人，各系統設施設備的責任人為安全主要責任人。

4. 程序要點

4.1 設施設備維護部全體員工必須提高安全防範意識，協同秩序維護部認真做好安全防範工作。

4.2 設施設備維護部各專業工作人員，必須持證上崗，熟悉本崗位職責，掌握相關專業安全作業規程和安全技術措施。

4.3 建立交接班制度，當班值班員在交接班時嚴格按照交接班制度進行交接，檢查設備的安全運行情況，發現隐患和故障必須處理完畢或找到解決問題的方法經主管同意後方可交接班。

4.4 建立并落實巡查制度、設備責任人制度，，巡查所轄範圍内機房、設備設施時，必須認真負責地進行安全檢查，如發現有安全隐患，逐級上報，并及時采取措施排除隐患。

4.5 未經設施設備維護部主管批準，任何外來人員（包括外部門、外單位領導）嚴禁進入所有設備房（包括電纜井、管道井、泵房、機房、配電室、倉庫等），如有來訪者，必須辦理登記手續，并有值班人員陪同監護。

4.6 建立鑰匙管理制度，所有機房、設備間的鑰匙必須有專人負責管理，工作人員配發的鑰匙必須登記，離職時須交回所配發的鑰匙；部門内外借用鑰匙都必須登記，歸還鑰匙時須檢查确認相應的機房、設備間設備設施完好，門已鎖閉。

4.7 所有機房、設備間、水箱間、倉庫、工作間等須按标準配置足夠的消防器具，消防系統功能完好，并在醒目位置設置警示标識，在無人時必須将門窗鎖好。

4.8 室内外電源控制箱/櫃，鎖具必須完好，在醒目位置設置警示标識，箱/櫃門随時處于鎖閉狀态。

4.9 屋面女兒牆、高空安全欄杆、無防護欄的窗戶、露台、損壞的井蓋等危險區域必須設置相應的安全警示标識；有高空作業和工作的區域應設置臨時的安全警示标識。

4.10 對于特殊作業（高空、電氣、起吊、鍋爐等），各專業主管須根據相關作業規程并結合具體工作特點，制定有效可行的安全防護措施，以保證人身及設備安全。

4.11 各類安全用具、腳手架、高梯等必須定期進行安全性能檢驗，禁止使用不合格或存在安全隐患的的工器具，每次使用前須仔細檢查其牢固可靠性，确認安全後方可使用。

4.12 供配電系統的管理和運行、維護操作必須建立相關的管理制度和安全操作規程，明确配電系統的倒閘操作流程，配電系統運行、維護操作時的工作流程，落實工作票制度、工作許可制度、工作監護制度、工作間斷、工作轉移和工作終結制度，制定停電應急處理流程和預案。

4.13 空調系統、電梯系統、給排水系統等各系統設施設備的運行、維護、管理都必須制定相應的管理制度和操作規程、應急處理流程和預案。

4.14 按消防系統的管理标準，定期檢查各消防系統功能是否正常，并督促消防維保單位定期對消防系統進行維保測試。

4.15 建立設備缺陷登記制度，設備存在缺陷，影響正常的運行時，應對缺陷設備進行登記，并上報主管領導采取措施予以盡快解決。

4.16 在供配電設備、電梯、消防或其它維修等具有危險性的設備設施維修、維保現場，必須設置“有人工作、禁止合閘”、“正在維修、請繞行”等相應的臨時警示标識。

4.17 生活水箱間必須上鎖，水箱檢查孔須加蓋上鎖，透氣孔須加裝鋼絲網等保護裝置，避免小動物進入水箱内；定期清洗水箱、檢測水質。

4.18 定期進行設備操作的安全培訓，滅火器具的使用培訓、應急預案的演練培訓及消防系統的操作培訓等安全培訓，并留下質量記錄。

5. 支持性文件

無

6. 質量記錄表格

6.1 《鑰匙借用登記表》 AAA·GC-JL-GC05-01（C/1）

6.2 《倒閘操作票》 AAA·GC-JL-GC05-02（C/1）

6.3 《工作票》 AAA·GC-JL-GC05-03（C/1）

《水池（箱）清洗及消毒記錄表》 AAA·GC-JL-GC05-04（C/1）

設施設備維護管理工作計劃實施細則

1. 目的

為了規範公司各項目設施設備的管理，督促項目部按公司要求制定設施設備的維護保養計劃并按計劃實施，便于公司和項目部監督檢查設施設備維護保養工作的開展情況。

2. 适用範圍

四川AAA物業管理有限公司各項目設施設備維護管理。

3. 職責

公司工程技術部和各項目經理負責設施設備管理各項年度工作計劃的審核和落實督導；各項目設施設備負責人依照年度工作計劃制定月度工作計劃并組織實施、總結和彙報。

4. 程序要點

4.1 計劃的類别

4.1.1 設施設備維護部年度工作計劃

4.1.2 設施設備維護部月度工作總結和下月工作計劃

4.2 計劃的編制

4.2.1 每年12月份由項目部設施設備管理部門依據合同約定服務标準，相關設施設備養護規範，編制下年度設施設備管理的年度工作計劃，内容包括設施設備的維護保養、改造；部門管理制度的完善；安全、計量器具的外檢；設施設備的管理培訓、技術培訓、應急預案培訓等；以及其它完善管理措施的工作内容等。

4.2.2 每月月末由項目部設施設備管理部門完成月度工作總結，并根據年度工作計劃和具體情況拟定下月工作計劃。

4.3 計劃的審核

4.3.1 各項目部設施設備管理部門編制的年度設施設備管理工作計劃，由項目部負責人進行審核後上報公司工程技術部審核并存檔。

4.3.2 各項目部設施設備管理部門月度工作總結和下月工作計劃在月底報告該項目負責人，并同時上報公司工程技術部審核。

4.3.3 公司工程技術部在審核項目的年度、月度工作總結和計劃時，應當發現并指出該項目工作計劃中存在的不足，予以指導完善。

4.4 計劃的執行和督導

4.4.1 各項目設施設備維護部每月按年度計劃和月度計劃開展設施設備的維護保養和管理等工作，項目部根據月度計劃和總結檢查監督月度工作的完成情況，并應納入項目對部門的月度考核。

4.4.2 公司工程技術部根據項目部上報的年度、月度工作計劃進行督促檢查，核實工作計劃的完成情況，并納入項目的季度考評。

5. 支持性文件

無

6. 質量記錄表格

《設施設備維護部月工作總結月計劃》 AAA·GC-JL-GC06-01（C/1）

房屋及設施設備維修管理

房屋及設施設備維修管理辦法

1. 目的

保證公司各項目房屋共用部位及共用設施設備的完好，明确房屋及設施設備的維修管理程序。公司各項目應正确履行工作職責，減少緊急維修和設備故障，對房屋及設施設備應以計劃維修保養為主，事後維修為輔，盡量避免事後維修。

2. 适用範圍

四川AAA物業管理有限公司各項目對房屋及設施設備的維保、維修管理。

3. 職責

3.1 項目設施設備維護部負責根據項目實際情況，制定房屋及設施設備的維護保養、維修計劃，并負責計劃的組織實施。

3.2 項目負責人督促、檢查房屋及設施設備的管理及維護保養工作。

3.3 公司工程技術部負責檢查維保計劃及維保維修的實施情況。

4. 程序要點

4.1 概念

4.1.1 預防性維修：按事先規定的修理計劃和技術要求進行的維修活動，稱為預防性維修。

4.1.2 事後維修：是對一些沒有列入預防維修計劃的項目，在其發生故障或性能降低到不能滿足使用要求時才能進行的修理。

4.1.3 緊急搶修：是對意外事件引發的故障進行的緊急修理，一般是偶然發生，不具有預見性。

4.1.4 技術改造：是指原有的設施設備損壞較大影響正常的使用功能，且設備的零配件購買困難，或者設備經維修後已無多大使用價值，抑或設備的能耗較大，無法滿足經濟運行要求而進行的局部技術改造或整體更換。

4.1.5 外包維修：是指按照國家或地方、行業規定，針對專業性較強的電梯、消防、空調、安防系統等設施設備，委托具備相應資質的專業公司進行的日常維護保養、維修、檢測等工作；以及依靠物業公司自身條件難以完成的土建、裝修、給排水、強電等其它維修、改造工作委托給具備相應資質的公司。合同金額大于2000元的外包必須經公司合同評審流程進行。

4.2 預防性維護保養

4.2.1 所有房屋及共用設施設備必須根據房屋及設施設備管理工作指引、項目管理制度及相關規程，進行定期檢修及保養，并制訂相應年度、季度、月度保養計劃及保養項目。維保計劃包括由項目工程人員實施的工作和技術改造、外包維修等工作。

4.2.2 相關工程人員必須認真執行保養計劃及保養檢修項目，以便盡可能延長房屋及設施設備正常使用的壽命，并減少緊急維修的機會。

4.2.3 保養檢修記錄及更換零配件記錄必須完整、真實，須由設施設備維護部建立設備維修檔案，以便分析故障原因，确定責任。

4.2.4 各系統的維護保養計劃及保養檢修項目由相關負責人制訂，并提交項目設施設備維護部負責人統籌、審閱後上報公司工程技術部備案。

4.2.5 項目設施設備維護部負責人負責維護保養計劃的執行和督導，須提前備好材料，做好工作安排，維保結束後及時填寫質量記錄。

4.2.6 進行正常系統維修保養及檢修時，如對業戶使用産生影響，必須提前5天通知客戶服務部，由客戶服務部發出通告，确定檢修起止日期及時間（須盡可能減少對業戶的影響範圍），以便使受影響的業戶做好充分準備。

4.3 事後維修和緊急維修

4.3.1 設備發生故障或性能降低到不能滿足使用要求時，或者設施損壞較大，必須進行維修時，項目設施設備維護部應盡快制定維修方案，确定維修費用和時間，落實維修所需要的材料，以最短的時間進行維修處理。

4.3.2 必須進行緊急維修時，須立即通知設施設備維護部負責人，安排有關人員立即赴現場檢查情況，并按實際情況進行處理。

4.3.3 如因緊急維修對業戶産生影響時，須立即通知項目項目負責人，并由客戶服務部向受影響的業戶發出緊急通告，同時，需考慮盡量減少影響範圍。

4.3.4 如發生故障的設備在保修期内，應做出适當的應急處理，以盡量減少對業戶的影響，并立即通知有關供應商的保修負責人；如發生故障的設備需要物業公司自己維修，須按公司相關制度盡快購買所需材料進行維修處理。

4.3.5 緊急維修結束後，須填寫維修記錄及更換零配件記錄，并以書面形式将故障原因、處理方法、更換零配件的名稱、規格及數量、品牌等、處理結果、事故發生時間、恢複正常時間等向部門主管報告。

5. 支持性文件

無

6. 質量記錄表格

6.1 《設備維修記錄表》 AAA·GC-JL-GC07-01（C/1）

6.2 《維修工作登記/統計表》 AAA·GC-JL-GC07-02（C/1）

6.3 《系統設施設備維護/保養記錄》 AAA·GC-JL-GC07-03（C/1）

6.4 《設施設備管理檢查表》 AAA·GC-JL-GC07-05（C/1）

《業戶報事處理單》 AAA·WXWY-JL-KF07-03（C/1）

設施設備分類和編碼規定

1. 目的

為了規範公司所管項目設施設備的分類和編碼，便于對設施設備日常的維修、保養和管理。

2. 适用範圍

四川AAA物業管理有限公司各項目設施設備的管理。

3. 職責

項目設施設備負責人按本規定對設施設備進行統一編号，建立設施設備台賬，并在相應設施設備上設置标示卡；項目經理負責監督檢查。

4. 程序要點

4.1 編号規則

×—×—×(001、002、………開始)

設備設施序号

設備設施類别編号

項目代碼

4.2 設備類别代碼

DYG--------低壓配電櫃 FJ--------風機

GL---------鍋爐 DJ--------對講系統

KZ---------電氣控制櫃 DT--------電梯

B----------水泵 BYQ-------變壓器

KT---------空調 GYG-------高壓配電櫃

FDJ--------發電機 XF--------消防設備

AF---------安防設備 LY--------樓宇自控設備

4.3 設施類别代碼

CP--------草坪燈 TY---庭院燈

TS--------特色燈柱 SS--------射樹燈

DM--------地埋燈 SX--------水下燈

HT--------花台燈 S---------射燈

YS--------延時 B---------壁燈

QB--------跷闆 T---------筒燈

D---------吊燈 XD--------吸頂

MHQ------滅火器 XHS-------消火栓

GC------樓宇外立面光彩照明

5. 支持性文件

無

6. 質量記錄表格

《設備設施标識卡》 AAA·GC-JL-GC08-01（C/1）

測量和監控裝置管理規定

1. 目的

測量和監控裝置是物業公司為客戶、業主優質服務的一項重要基礎設施。為保障測量和監控裝置的正确性及準确性，發揮其有效作用，特制定本管理規定。

2. 适用範圍

四川AAA物業管理有限公司各在管項目對測量和監控裝置的管理。

3. 職責

各項目設施設備維護部負責人負責測量和監控裝置台賬的建立，制定檢測計劃，并負責日常管理和檢測的實施。

4. 管理要點

4.1 凡本公司所管理項目内的公共設備設施的計量儀表、檢測儀器、儀表，以及維養工作所使用的儀器、儀表及測量工具均屬定期檢測的範圍。主要包括：設備設施附屬的電能表、電壓表、電流表、功率因素表、壓力表、水溫計/表、流量表、煤氣表、水表、水溫控制器等儀表；項目配備的萬用表、鉗形電流表、兆歐表、紅外測溫儀、紅外測距儀、米尺、卡尺等工器具和絕緣靴、絕緣手套、高壓驗電筆等絕緣器具。

4.2 各項目必須分類建立測量和監控裝置台賬，根據國家及行業有關的規定和檢測規範，對屬強制性檢驗的儀器儀表、測量工具應制定送檢計劃，按期送有關部門進行檢定。對一般指示性儀表可自行進行檢定。

4.3 對在用的儀器、儀表、測量工具實行定期檢驗制度，自行抽檢時可采用較高一級精度且檢定合格的儀器、儀表與抽檢樣品進行比較，發現有問題的應及時檢修并重新送有關部門檢定。

4.4 新購置的儀器儀表和測量工具應進行首次檢定才可用于管理現場，凡未經檢定或檢定不合格的儀器、儀表、測量工具不準用于管理現場。

4.5 工作人員發現管理和使用的儀器、儀表、測量工具不準或損壞時應及時報告主管，以便安排進行檢定和更換，在未作出合格的鑒定意見前不得再用于管理現場。

4.6 各項目在日常管理中必須确保各水、電、氣表鉛封完整，如有異常須立即處理或報告相關單位。

4.7 測量和監控裝置是項目管理的一個重要部分，未經許可，任何人均不得擅自改變或調整參數。

4.8 由能源公司抄錄的水、電、氣等計量表由相關的自來水公司、電業公司、燃氣公司自行負責檢測和校驗，各項目負責日常的管理和檢查，并按月、年分析比較能耗，發現異常及時與相關單位聯系解決。

4.9 電能表、電壓表、電流表等供配電系統内部計量表由運行電工負責巡查和抄錄數據，每月應比較分析數據；對于重要客戶或設備的計量電能表，如發現異常須立即進行檢查核對或更換，如客戶有異議再送相關專業檢定部門檢定。

4.10 供配電系統使用的絕緣手套、絕緣靴、高壓驗電筆等有強檢要求的專用工器具，由相關責任人在其規定的有效期限前2個月上報班長，由主管統一組織送相關專業單位檢定。

4.11 壓力表、流量計、水表由給排水員工負責日常巡查和運行管理，每月應比較分析數據；對于空調、高壓鍋爐等有強檢要求的設備的主要壓力表和計量表，由相關責任人在其規定的有效期限前2個月上報班長，由主管統一組織送相關專業單位檢定。

4.12 在使用過程中，如對測量和監控裝置的正确性有疑問，可立即向班長、主管反映。

4.13 各項目應指定專人負責監測裝置的日常使用維護，發現未經檢定合格或已過檢定周期、失效、損壞的監測裝置應及時送相關法定檢定機構進行維修、檢定、校準或更換。

4.14 各使用部門應妥善保存各監測儀器儀表的檢測報告，在相應儀表、儀器和器具上張貼檢定合格标識。

4.15 測量和監控裝置檢定周期（見下表）

5. 支持性文件

《物業服務監視和測量控制程序》 WX.CX-824

6. 質量記錄表格

6.1 《測量器具台賬表》 AAA·GC-JL-GC09-01（C/1）

6.2 《測量、計量器具檢測記錄表》 AAA·GC-JL-GC09-02（C/1）

6.3 《計量器具報廢表》 AAA·GC-JL-GC09-03（C/1）

《檢測設備、儀器周期送檢計劃表》 AAA·GC-JL-GC09-04（C/1）

設備完好率、房屋完好率統計規則

1. 目的

為了督導各項目不斷提升房屋及附屬設施設備的管理、維護水平，特制定本規則。

2. 适用範圍

AAA物業管理有限公司各在管項目對設備設施及房屋的管理。

3. 職責

項目設施設備維護部負責對設施設備完好率統計和房屋完好率進行統計評定。

4. 程序要點

4.1 一般管理原則

4.1.1 各項目設施設備維護部每月對設備完好率統計1次，每6個月對房屋本體及附屬設施完好率統計一次，完好率不得低于物業服務合同約定的比例。

4.1.2 項目所有員工均有責任将房屋和設備的狀态、缺陷向設施設備維護部門報告。

4.1.3 計算設備和房屋完好程度以百分制表示，全部完好的房屋為100分。

4.1.4 房屋評分以一個獨立建築為一個評分單位，可查一個評分單位，也可查幾個評分單位；在進行評分時，一般以單個建築區劃整體為評分單位。

4.1.5 設備評分以系統為單位，并按照《設備運行狀态月報表》上設備每項所占比例進行統計，然後每項結果相加等于總設備完好率。

4.2 統計方法

4.2.1 設備完好率計算公式：每項設備完好率＝每項完好設備台數/每項設備總台數X100%（設備能夠正常運行即判定為完好設備）。

4.2.2 房屋完好率計算公式：

A完好率×A評分單位面積 B完好率×B評分單位面積×100%

A評分單位面積 B評分單位面積

4.3 房屋檢查評分（每一個評分單位的房屋按得分多少分成下列四等）：

4.3.1 81分 - 100分為完好房屋；

4.3.2 61分-80分為基本完好房屋；

4.3.3 41分-60分為一般損壞房屋；

4.3.4 0分-40分為嚴重損壞房屋。

4.3.5 設備

4.4 房屋評分細則：

5. 支持性文件

無

6. 質量記錄表格

《房屋及設備設施運行狀态報表》 AAA·GC-JL-GC10-01（C/1）

設備檔案管理制度

1. 目的

規範公司各項目設施設備檔案管理。

2. 适用範圍

四川AAA物業管理有限公司各項目設施設備維護部對設備檔案的管理。

3. 職責

3.1 項目設施設備維護部負責制度的組織與實施。

3.2 公司工程技術部和品質部負責項目對設備檔案管理情況的監督與指導。

4. 管理要點

4.1 設備檔案的類型及保存期限

4.1.1 設備檔案按存儲介質的不同分為紙質和電子版本，同時具有紙質和電子版本的檔案如工程圖紙、合同、協議等檔案，在建立紙質檔案的同時，項目和設施設備維護部都應建立電子台賬。

4.1.2 工程檔案：包括:物業産權資料(項目開發批準報告；規劃許可證；投資許可證；土地使用合同；建設工程開工許可證；用地紅線圖等);綜合竣工查驗資料(竣工圖：包括總平面布置圖、總豎向布置圖、建築、結構、水、暖、電、氣等設備及附屬工程各專業竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖；建設工程竣工查驗證書；建設消防查驗合格證；公共配套設施綜合查驗合格書；供水合同；供電協議書、許可證；供氣協議書、許可證；有線電視合格證；通信設施合格證；電梯合格證等);施工設計資料(地質報告書；全套設計圖紙；圖紙會審記錄；設計變更通知單；工程預決算報告書；重要的施工會議紀要；隐蔽工程查驗記錄；沉降觀測記錄；其它可能會影響将來管理的原始記錄等)；其它應保存的工程資料。保存期限為“永久”。

4.1.3 設備檔案：包括設備設施台賬；設備出廠合格證；設備使用說明書；設備安裝、調試報告；保修卡、保修協議等。保存期限為“永久”。

4.1.4 合同、協議檔案：包括設備設施購買合同、設備維保合同、土建裝飾、裝修合同、設備更換改造合同等合同、協議。保存期限為“長期”。

4.1.5 維修保養檔案：設備大修、更新改造記錄，設備日常維修、維護、保養記錄；保存期限為“長期”。

4.1.6 運行檔案：包括設備運行記錄，各種巡查記錄以及其它應保存的運行記錄，存期限為“2年”。

4.1.7 設施設備外委管理檔案：……保存期限為“長期”。

4.1.8 公文檔案：包括設施設備維護部對内、對外發出及收取的工作函件、文件等。保存期限為“長期”。

4.1.9 部門質量管理體系檔案：包括部門制定的管理制度、作業指導書、操作規程以及其它支持性文件資料等文件。保存期限為“長期”，如有管理體系版本的更新，舊版本按照公司《檔案管理規定》的流程進行銷毀。

4.1.10 其它管理檔案：包括部門培訓記錄，考核記錄，獎懲記錄，設施設備年度、月度工作計劃、總結；能耗記錄分析；鑰匙領用記錄；機房進出記錄；工器具清單等。保存期限為“2年”。

4.2 設備檔案建立

4.2.1 項目設施設備維護部在接管物業後應将管轄範圍内主要設備設施建立機電設備台帳；設備台帳應保持與設備現行狀态一緻，應将諸如設備封存、停用、限制使用範圍、調遷、報廢或更換零部件及大中修情況及時分别在設備台帳上予以登錄。

4.2.2 接管的工程檔案應按專業進行分類，建立工程檔案總目錄，每盒檔案内建立該盒資料分目錄。

4.2.3 涉及工程的合同、協議檔案一般由項目統一保管，部門可保管複印件，應建立合同、協議總目錄，每盒檔案建立分目錄。

4.2.4 運行檔案原則上每月歸集一次，将當月所有運行、維護、維修、保養等記錄按專業或系統進行分類保存，每盒檔案建立分目錄。

4.2.5 公文檔案應單獨建立檔案盒，按收發文的時間先後順序建立目錄。

4.2.6 部門質量管理體系文件應單獨建立檔案盒，每盒檔案建立分目錄。

4.2.7 其它管理檔案按項目或名稱的差異分别存放，每盒檔案建立分目錄。

4.2.8 檔案盒冊封的樣式按照公司品質部統一下發的格式制作。

4.3 設備檔案管理

4.3.1 設備檔案可由設施設備維護部或者項目指定專人負責。

4.3.2 檔案必須保存在安全的場所，做好防火、防盜、防潮、防蟲鼠、放損壞、防變形工作，檔案室内必須設置滅火器。

4.3.3 檔案室必須随時關閉，檔案室和檔案櫃的鑰匙由專人保管。

4.3.4 工作人員借閱檔案時，須填寫《文件/記錄借閱登記表》，交還時注銷。借閱人不得轉借、塗改、增删、污損資料，到期後應及時歸還。

5. 支持性文件

《檔案管理規定》 AAA﹒ZH-14（C/1）

6. 質量記錄表格

6.1 《設備台賬表》 AAA·GC-JL-GC11-01（C/1）

6.2 《設施設備清單》 AAA·GC-JL-GC11-02（C/1）

6.3 《檔案目錄表》 AAA﹒ZH—JL—ZH13—02（C/1）

6.4 《文件/記錄借閱登記表》 AAA﹒ZH—JL—ZH13—03（C/1）

6.5 《文件更改申請表》 AAA﹒ZH—JL—ZH13—04（C/1）

6.6 《文件複制申請表》 AAA﹒ZH—JL—ZH13—05（C/1）

6.7 《文件/記錄銷毀登記表》 AAA﹒ZH—JL—ZH13—06（C/1）

6.8 《冊封條模闆》 AAA﹒ZH—JL—ZH13—09（C/1）

6.9 《各部門存檔資料明細表》 AAA﹒ZH—JL—ZH13—10（C/1）

共能耗管理及考核制度

1. 目的

科學規範公司各項目的能耗管理，加強項目的能耗控制，降低能耗成本，提高公司經濟效益。

2. 适用範圍

适用于四川AAA物業管理有限公司總部對各項目公共能耗的監管及項目對公共能耗的管理。

3. 職責

3.1 公司各項目設施設備負責人應根據本項目的實際情況，制定年度節能降耗目标、節能降耗的管理方案，明确各系統設施設備節能運行的管控方法。

3.2 公司工程技術部、各項目負責人負責公共能耗管理的監督、檢查和考核。

4. 管理要點

4.1 管理的一般性原則

4.1.1 所有能耗控制管理措施以不降低服務品質，不影響客戶/業主正常工作、生活，不侵害客戶/業主正當權益為前提。

4.1.2 做好節能降耗的宣傳工作，使每一名員工都能明白節能的重要性并自覺參與節能降耗工作；任何員工發現有不合理的浪費能源現象，均應制止并向項目領導彙報。

4.1.3 鼓勵員工提出對節能降耗管理有益的建議，對于采納後效果顯著的建議，項目和公司應根據情況予以獎勵。

4.1.4 各項目所有公共能耗表均應建立能耗台賬，每月統計當月實際能耗用量；每日定時抄錄水電氣總表，并進行比較分析，關注水、電、氣計量有無異常；每月定時抄錄、統計地下車庫照明、電梯、總平照明、水泵等耗能較大的系統計量表并詳細進行彙總分析，包括總、分表之間的計量差異、線路損耗是否在合理範圍内，及時查找異常原因。

4.1.5 各項目每月定期上報水電氣的公共能耗總用量，公司工程技術部要建立各項目能耗檔案，跟蹤項目的能耗情況，發現異常及時跟進處理。

4.1.6 積極組織推廣、應用節能新技術、新工藝、新設備、新材料，總結交流節能技術和經驗；對于能耗較大的設施設備，應采取有效措施進行整改。

4.1.7 項目應定期檢測能源計量器具，保證各種計量器具的準确完好。

4.1.8 結合設備責任人制度，将節能降耗管理落實到具體責任人。

4.2 節電部分的管理

4.2.1 應根據地下室、總平路燈、光彩、通道等照明區域要求的不同，分别制定照度标準和開關時間，并根據天氣和環境的變化适時調整開關時間。

4.2.2 新接管的項目，在滿足基本照度和業主/客戶要求的情況下，盡量減少燈具的數量，采用節能燈具（有條件的項目可采用LED等高效節能光源）。

4.2.3 樓梯間和通道照明開關盡量采用聲光控開關或紅外感應開關，如果未能采用聲光控開關或紅外感應開關，應設置相應的節約用電的提示标識，加強巡視，及時關閉不必要的照明。

4.2.4 辦公室電腦、打印機、傳真機、複印機、空調、照明等用電器具，下班後應及時關閉電源。

4.2.5 無人值守的設備機房、設備間等房間應随時關閉照明開關，有人值守的機房日常開啟值班區域照明，巡視時開啟機房内照明，巡視完畢後及時關閉。

4.2.6 合理安排電梯運行時間，夜間和周末應根據實際情況調整電梯運行數量。

4.2.7 在負荷不超過額定值的情況下，盡量減少變壓器的投用數量，輪換啟用兩台變壓器中的一台；保持電容補償櫃随時處于最佳工作狀态，以降低電能損耗。

4.2.8 根據天氣情況決定空調的開啟或關閉，夏天室外溫度在30℃以上開啟，冬天根據室外氣溫靈活掌控；夏季溫度設定在26℃以上，冬季設定在20℃以下；開啟空調時須關閉門窗，避免損耗。

4.2.9 合理安排送排風機、景觀水泵等其它動力設備的運行時間。

4.2.10 按計劃實施設備的維保，保證設備正常、經濟的運行方式。

4.3 節水部分的管理

4.3.1 各項目每月用水量原則上不能超過自來水公司分配的用水指标，超過指标時應及時與自來水公司溝通調整，并采取措施控制用水量。

4.3.2 合理安排保潔、綠化用水，避免在雨後澆灌植物或減少澆灌水量。

4.3.3 水泵、水箱/池、給水管路、閘閥、水嘴無損壞，無跑冒滴漏現象。

4.3.4 衛生間等公共區域采用節水型龍頭、水箱，設置節約用水的提示标識。

4.3.5 合理調整噴泉出水壓力和出水量；景觀水池可種植能夠改善水質的旱傘草、睡蓮、香蒲、荷花、鸢尾、野慈姑、金魚草水生植物，盡量減少水池的清洗、換水頻次，避免不必要的水資源浪費。

4.3.6 生活水箱/池和消防水箱/池在清洗前嚴禁将水直接排放，必須将原箱/池内水加以利用。

4.3.7 給水管發生爆管、滲漏現象時，設施設備維護部應立即關閉相關閘閥，組織力量在最短時間内完成維修，并确定具體損失費用。

4.4 節氣部分的管理

4.4.1 使用燃氣的項目，應建立燃氣使用管理制度，明确燃氣的安全、節能管理。

4.4.2 使用燃氣後，除應關閉用氣設施開關外，須及時關閉燃氣管道上的閘閥。

4.4.3 燃氣竈火量應适中，避免燃氣開的過大造成浪費和危險。

4.4.4 應定期檢查用氣設施和管道，避免燃氣洩漏。

4.5 能耗管理的考核

4.5.1 負有公共能耗管理責任的公司各項目，在制定的年度預算中，必須根據上一年度實際産生的水電氣公共能耗以及項目的實際情況，設定本年度公共能耗的計劃用量指标，上報公司審核後将在年終就本年度實際産生的公共能耗和計劃用量指标進行對比考核，考核結果與項目的年度考核挂鈎。

4.5.2 項目應将公共能耗的年度管理指标，下發到設施設備維護部，部門應将年度指标分解到月，并做好每月的能耗統計分析工作，及時查找超出計劃指标的原因，提出應對方法。

4.5.3 公司對負有公共能耗管理責任的各項目的日常檢查、考核工作，包括各系統設施設備的節能運行方案及實施情況；每月所有公共能耗的統計及分析；每月及時上報公司公共能耗實際用量；各種節約用電、用水、用氣的标識是否齊全、有效；節能挖潛的工作是否有效等。

5. 支持性文件

無

6. 質量記錄表格

6.1 《公區水、電、氣抄表記錄》 AAA·GC-JL-GC12-01（C/1）

6.2 《公共能耗實際用量統計表》 AAA·GC-JL-GC12-02（C/1）

6.3 《能耗統計分析圖表》 AAA·GC-JL-GC12-03（C/1）

機房管理制度

1. 目的

設備機房的管理是物業服務的一項重要工作，為了規範公司各項目設備機房的管理标準，明确項目的管理職責，特制定本制度。

2. 适用範圍

AAA物業管理有限公司各在管項目對各類機房的管理。

3. 職責

項目設施設備維護部應建立主要機房的管理制度，明确設備機房、管井的管理标準。

4. 管理要點

4.1 機房包括：強電井、給排水管井、生活水泵房、水箱間、消防水泵房、空調機房、冷熱交換機房、新風機房、弱電井、電梯機房、消防監控室、發電機房等。

4.2 機房是物業各系統安全穩定運行的關鍵部位，未經設施設備維護部主管或上級同意，非工作人員不得入内。如有違者，值班人員必須立即制止，如有來訪者，必須進行登記。

4.3 主要設備機房如高低壓配電房、發電機房、電梯機房、生活水泵房和消防水泵房、空調機房必須建立相應的機房管理制度，并懸挂上牆，明确機房的管理要求和标準。

4.4 主要設備機房如高低壓配電房、發電機房、電梯機房、生活水泵房和消防水泵房、空調機房必須設置《機房進出人員登記表》，除機房值班人員和責任人外，項目部門内、外其他員工和所有外來人員都必須登記。

4.5 機房不得堆放雜物，嚴禁煙火，地面及設備外表應清潔無塵，各項目應根據服務标準規定清潔機房的頻次，原則上電梯機房、水泵房、配電房、發電機房、空調機房每周不低于1次，其它設備間、井道每月最低不少于1次。

4.6 有人值守的空調機房、配電房等主要機房，須建立值班記錄。

4.7 保持機房通風、照明、消防器材、設備标識标志的完好齊全，保證應急燈在停電狀态下能正常使用。

4.8 做好機房的防水、防潮、堵塞漏洞等工作，主要設備機房如高低壓配電房、發電機房、電梯機房、生活水泵房和消防水泵房、空調機房設置擋鼠闆，嚴防蛇、鼠等小動物進入設備房内。

4.9 機房鑰匙由專人負責，不得自行配制備用，離開時須及時關門或上鎖。

5. 支持性文件

《設施設備安全管理辦法》 WXCD/XG-GC-05（C/1）

6. 質量記錄表格

《機房進出人員登記表》 AAA·GC-JL-GC13-01（C/1）

設施設備專項外委管理辦法

1. 目的

規範設施設備的外委及其它工程外委的管理。

2. 适用範圍

四川AAA物業管理有限公司各項目設施設備維護維修、更新改造、檢測及其它工程維修的外委管理。

3. 職責

3.1 項目根據設施設備的狀況和設施設備維護員的技術力量配置，判定所管轄設備設施的維修保養、更新改造、檢測和其它工程維護維修是否需要委托專業單位。

3.2 項目設施設備維護部負責對外委單位的管理。

3.3 公司工程技術部負責對上報的外委項目或産品提供技術标準和要求，或對相關技術要求和标準進行審核完善；協助公司經營拓展部與外委單位或産品供應商進行談判。

4. 要點

4.1 外委範圍

4.1.1 技術含量高、專業度高、複雜程度高的設備：如電梯系統、消防系統、安防系統、停車場管理系統、空調系統、門禁系統等。

4.1.2 依靠物業公司自身配置難以完成的維護、維修、整改項目：如化糞池清掏、更換損壞的幕牆玻璃、土建施工、裝飾裝修等。

4.1.3 按照國家和行業相關規定，必須委托專業公司進行的工作：如二次供水水箱的清洗及水質的檢測、強電設備的實驗性檢測、監視與計量器具的檢測、避雷設施的檢測等。

4.2 外委分類

4.2.1 設備維保類

A. 按照國家和行業的相關要求，電梯和消防系統必須委托具有相關資質的專業公司進行維護、維修、保養和檢測；對于視頻監控系統、報警系統、停車場管理系統、門禁系統、空調系統等專業化程度較高的設備，項目可以根據實際情況确定是否需要委托相應專業單位進行維保。

B. 維保項目在對外招标時，項目應制定相應的技術要求和标準，電梯和消防應包含維保單位在維保期内負責通過政府主管部門的年度檢測。

C. 各項目應首先從公司合格供應商中選擇相應的合作單位，并滿足不低于3家單位進行評審；如低于3家單位，項目應向公司工程技術部推薦具有專業資質的專業維保公司以供選擇。

D. 公司工程技術部協助經營部與投标單位進行談判，确定合同條款。

E. 公司與新的維保單位簽訂合同後，項目設施設備維護部應根據合同要求對維保單位督促檢查，按周、月、季度、年度要求維保單位定期進行檢查、保養，出具維保記錄、檢測報告，設施設備維護部每月填寫《供應商考核表》，考核評價維保單位的工作情況并做好各項記錄、報告的存檔工作；《供應商考核表》應作為支付合同款項的依據。

4.2.2 設備設施改造、土建裝修、裝飾類

A. 對于依靠物業公司自身配置難以完成的設備設施改造、化糞池清掏、幕牆玻璃更換、土建施工、裝飾裝修等項目，各項目可以根據實際情況委托專業公司完成。

B. 項目應制定相關外委項目的技術要求和标準，對于合同金額大于2000元的設備設施改造、土建施工、裝飾裝修等項目，應挑選不少于3家專業公司參與投标，并由公司相關部門進行評審。

C. 外委合同簽訂後，項目負責合同實施的過程管理和完工後的初步驗收檢查。

D. 工程完工後，由公司經營拓展部組織公司品質監察部、綜合管理部、工程技術部、财務資産部、項目負責人及工程施工單位、産品供應商進行驗收，并填寫《工程/産品完工驗收表》。

4.2.3 檢測、校驗類

A. 對于監視與計量器具的檢測、避雷設施的檢測等屬于檢測、校驗範圍的外委，由項目制定檢測計劃，按計劃以專題報告形式報公司審核後委托相關單位檢測、校驗。

B. 對于強電設備的檢測，須委托電業局認可的具備專業資質的單位進行。由項目或工程技術部選定專業公司後，協助公司經營部簽訂檢測維保合同。

C. 監視與測量器具的檢測、避雷設施的檢測、強電設備的檢測都必須由檢測單位出具檢測報告，項目應做好檢測報告的存檔管理工作。

5. 支持性文件

《供應商管理辦法》 AAA﹒JY-10 (C/1)

6. 質量記錄表格

6.1 《外委設備維修監督記錄表》 AAA·GC-JL-GC14-01（C/1）

6.2 《供應商考核表》 AAA﹒JY-JL-JY10-05（C/1）

《工程/産品完工驗收表》 AAA﹒JY-JL-JY10-06（C/1）

設施設備事故處置制度

1. 目的

減少設備事故、故障停機時間，降低設備事故、故障造成的損失，并能及時從事故中總結經驗、吸取教訓，有力保障物業設備的正常運轉。

2. 适用範圍

适用于四川AAA物業管理有限公司各項目設備事故的管理。

3. 工作職責

3.1 項目設施設備維護員負責事故後的及時處理、搶險和報告。

3.2 項目設施設備主管負責指揮、安排對設備事故或故障的搶修、調查處理、原因分析總結及報告。

3.3 項目經理負責設備事故後的協調、組織調查等善後工作。

4. 要點

4.1 設備事故定義：凡正式投入使用的設備，在使用中不論何種原因造成的零件、構件損壞使設備運行突然中斷者，稱為設備事故。下列情況不列為設備事故：

4.1.1 設備的計劃檢修、檢查。

4.1.2 設備因技術狀況不好而安排的臨時檢修。

4.1.3 在使用過程中設備的安全保護裝置正常動作，安全件損壞而造成其它設備損壞者。

4.1.4 不可抗拒的自然災害造成設備損壞。

4.2 事故報告

4.2.1 設施設備維護員發現設備異常或故障後，應第一時間采取緊急措施予以處理，并立即報告上級領導。

4.2.2 對于設備損害較小，損失金額在500元以下，且未造成人員傷害的一般設備事故，由設施設備維護部報告項目負責人後處理。

4.2.3 對于設備損失金額在500元以上，造成系統無法正常運行的設備事故，屬于重大設備事故，必須立即上報公司工程技術部和分管副總等相關領導。

4.2.4 對于設備損失金額在500元以上，造成系統無法正常運行，且造成人員較大傷害的的設備事故，屬于重大設備人身傷害事故，必須立即上報公司工程技術部和分管副總等相關領導。

4.2.5 由于設備事故造成人員重大傷害甚至死亡的事故，屬于特大設備人身傷害事故，必須立即上報公司公司工程技術部、分管副總和總經理，同時通知相關部門領導和項目屬地警方。

4.2.6 項目發生設備事故後隐瞞或不按實上報事故的，公司應追究相關負責人的責任。

4.3 事故搶修

4.3.1 設備發生事故或故障後，要迅速組織搶修，同時啟用備用設備或應急方案，盡快恢複設備的使用和系統的正常運行。

4.3.2 一般事故和故障由班組組織搶修，重大設備事故由部門組織搶修，并上報上級主管。需緊急使用維修資金的，應立即啟動《維修資金緊急使用預案》。

4.3.3 參加搶修的員工必須服從統一指揮，對由于搶修不力而使事故進一步擴大的責任人應視同事故責任人一并處理。

4.4 事故分析：對事故進行分析是事故管理的重要組成部分，能夠查找事故原因，尋找管理漏洞，避免以後出現類似問題。

4.4.1 事故發生後，必須保護現場，立即報告設施設備負責人和項目負責人。

4.4.2 在組織搶修的同時，首先要進行事故調查。對事故現場進行拍照取證，調查設備損壞情況，取得有關數據，需要保留的損壞件必須保留，直到事故處理後方可處理。

4.4.3 事故情況調查清楚後共同确定維修方案，組織力量搶修。

4.4.4 事後對出現設備事故的原因進行專題分析、總結，找出設備管理的薄弱環節，采取預防措施，防止事故重演，并将事故報告及處理情況上報公司工程技術部和分管副總，同時進行維修資金的結算工作。

5. 支持性文件

《設施設備維護安全管理辦法》 AAA·GC-05（C/1）

6. 質量記錄表格

《設備事故報告單》 AAA·GC-JL-GC15-01（C/1）

設備停用、報廢、購置管理制度

1. 目的

規範公司各物業服務中心設備購置、報廢的管理。

2. 适用範圍

四川AAA物業管理有限公司各項目對設備的管理。

3. 職責

3.1 物業服務中心設施設備維護部負責設備的停用、購置、報廢的申請。

3.2 公司工程技術部負責對項目提出的設備停用、報廢申請進行核查，并确定是否需要重新購置。

4. 要點

4.1 設備的停用和封存

4.1.1 項目如果存在多餘的設備、或者功能已不能滿足提供服務需要的設備，應予停用或封存。

4.1.2 設施設備負責人應填寫設備停用、封存或處理的報告，經物業服務中心負責人審核報公司或業主批準後實施。

4.1.3 停用或封存的設備應采用适當措施防止鏽蝕、碰磕和其他形式對其狀态和功能的損壞。

4.1.4 停用或封存的設備如确實已無其它使用價值，應向公司和業主申請處理，避免設備長期停用而自然損壞造成損失。

4.1.5 設施設備維護部應定期（如一個季度）對還未處理的停用或封存的設備進行檢查或試機運行，以保持其适用性；

4.1.6 停用、封存或處理的設備，在其相應台賬上應及時記錄設備的狀态。

4.2 設備的報廢

4.2.1 當項目設施設備維護部确定設備已無修複、改造價值時應予以報廢。

4.2.2 報廢設備應由項目設施設備維護部提出書面申請報告，并由物業服務中心審核簽字報公司工程技術部後，由公司工程技術部組織鑒定。參與鑒定的人員應包括：業主代表、公司工程技術部、公司經營管理部、項目設施設備負責人、項目負責人和其他專業技術人員。

4.2.3 參與簽訂的人員在《設備報廢表》簽字确認後，經公司領導批準後實施。

4.2.4 需報廢設備在未獲報廢批準前，應懸挂“待報廢”标識。

4.2.5 報廢設備應及時撤離原安裝或使用場所，未撤離前應懸挂“報廢”标識。

4.2.6 項目設施設備維護部應将批準的設備報廢審批表報公司财務部、業主、經營管理部、工程技術部各一份。

4.2.7 設備報廢後設施設備維護部應及時在相應的設備台賬上記錄設備報廢的原因和時間等相關事項。

4.3 設備的購置管理

4.3.1 設備的購置包括原有設備的更新和新添設備的購置。

4.3.2 設備購置應遵循滿足服務提供需要的原則。

4.3.3 設備購置的資金來源按相關法規或規定執行。

4.3.4 設備更新需在原設備辦理了報廢手續後進行。

4.3.5 新添設備由項目設施設備維護部提出服務用途或配套功能以及主要技術指标的需求，經公司工程技術部審核後報公司相關部門和領導審核。

4.3.6 采購設備應按照公司相關規定進行采購。

4.3.7 采購設備到達公司後，由設施設備維護部進行清點核對，接收相關資料，并組織安裝調試或試運行。符合要求的，填寫《工程/産品完工驗收表》，辦理查驗手續；不符合要求的，按合同或公司相關規定辦理。

4.3.8 經查驗符合要求的采購設備按本規程相關規定納入台帳、建立卡片等進行日常管理。

5. 支持性文件

無

6. 質量記錄表格

6.1 《設備報廢表》 AAA·GC-JL-GC16-01（C/1）

6.2 《設備停用申請表》 AAA·GC-JL-GC16-02（C/1）

6.3 《缺陷設備登記表》 AAA·GC-JL-GC16-03（C/1）

《工程/産品完工驗收表》 AAA﹒JY-JL-JY10-06（C/1）

房屋及設施設備管理規範

1. 目的

規範公司各項目對房屋及設施設備運行管理的标準，保證所有設施設備随時處于完好狀态，滿足物業服務的相關要求。

2. 适用範圍

四川AAA物業管理有限公司各項目房屋及設施設備的管理。

3. 職責

3.1 項目設施設備維護部負責各系統設施設備管理制度及運行、操作、規程的制定和實施。

3.2 項目和公司相關職能部門負責監督、檢查、考核設施設備的管理現狀和運行管理制度的落實情況。

4. 概念

4.1 房屋及設施設備管理：是指對房屋及配套的設施設備的日常運行維護和管理、大中小修及更新改造,以充分發揮房屋及配套設施設備的使用功能，延長使用壽命，提高物業的适用性、耐久性、安全性、環保性和經濟性。

4.2 房屋及設施管理内容：是指對大廈、小區的公共設施部分及構築物的修複、維護、改建活動的管理，包括地庫、會所、公共交通設施、管理用房、樓面、樓宇外立面、樓宇内的公共區域、園區噴泉、園區雕塑及兒童遊樂場所等的維護、維修。

4.3 設備管理内容：是指對大廈、小區配套的供配電系統、電梯系統、空調系統、給排水系統、消防系統、監控系統、停車場系統、通訊系統、門禁系統等設備及附屬設施的維護、維修。

5. 管理要點

5.1 一般性原則

5.1.1 建立《設備責任人制度》，各系統設施設備都有具體的負責人。

5.1.2 建立《巡檢制度》，定期巡視檢查各系統設施設備，發現問題及時處理。

5.1.3 各運行設備應制定相應的操作規程、維保規程，以規範設備運行操作、維修保養的流程；對于設備較少的營地項目，可根據實際情況制定相應的制度和規程。

5.1.4 各系統設施設備須制定維護保養計劃，按計劃定期進行維護保養。

5.1.5 建立本項目的工程圖紙、資料、運行維護記錄等資料，按公司統一标準和要求存檔。

5.1.6 建立設備機房、設備間、樓宇外立面、衛生間、消防通道、地下室停車場、樓層通道、屋面等公共區域建築面積的台帳。

5.1.7 建立電子和紙質的設備台帳、設備清單，并在主要設備設置設備标識卡。

5.1.8 根據設施設備的實際狀态，制定設施設備的年度檢修計劃及計劃的執行。

5.1.9 每半年統計1次房屋完好率。

5.1.10 編制監視和測量裝置台帳，并拟定每年的外檢計劃。

5.2 房屋及設施管理

5.2.1 樓宇外立面

A. 種類：寫字樓、住宅、工業廠房等所管理建築物的外牆，包含外牆乳膠漆、牆磚、石材、幕牆玻璃、鋼架等。

B. 要求：

a. 外立面要保持設計的原有面貌，外牆乳膠漆無大面積脫落，外牆磚無脫落及大面積空鼓。

b. 小區觀景陽台一般禁止封閉，如果業主要封閉陽台，必須按照原設計風格進行統一。

c. 嚴禁客戶/業主在外立面安裝破壞外立面整體效果或者具有安全隐患的裝置。

d. 安裝單體空調的外立面空調外機及冷凝水管規範、整齊。

e. 玻璃幕牆的維護見國家行業标準JGJ102-96《玻璃幕牆工程技術規範》。玻璃膠無開裂，幕牆無漏水，玻璃鋁合金鍍膜無損傷，龍骨結構牢固無松動，玻璃窗開啟靈活。

f. 戶外廣告牌及霓虹燈的安裝要有相應的管理規定，符合政府相關部門規定。

g. 檢查期限：每季度1次，每次檢查要有記錄，有問題要及時處理。

5.2.2 樓宇天面

A. 種類：寫字樓、住宅、工業廠房等所管理建築物的屋面，包含屋面排水、女兒牆、地面、屋面鋼結構、梁柱等。

B. 要求：

a. 天幕鋼結構維護要保持完好無損。

b. 天面進行維護、維修時注意保護航标燈、防雷帶、衛星接收系統，不得破壞防水層。

c. 屋頂地面無空鼓、開裂、滲水，牆面無空鼓、開裂、大面積脫落。

d. 伸縮縫封閉嚴密，無滲漏。

e. 金屬設施無鏽蝕。

f. 檢查期限：每季度1次，每次檢查要有記錄，有問題要及時處理。

5.2.3 公共區域的門窗

A. 種類：防火通道門、管井門、新風機房門、管理及設備用房門、公共區域消防栓門、天面門（包括閉門器、門鎖及門框）、排煙風機房的百葉窗等。

B. 要求：

a. 門無污漬、無破損，開合自如；配套閉門器、門鎖、把手、門框或門禁裝置完好。

b. 檢查期限：每月巡查1次，有問題要及時修複。

5.2.4 公共衛生間及茶水間

A. 種類：寫字樓、工業廠房各樓層衛生間、茶水間和住宅公共衛生間。

B. 要求：

a. 設施設備維護員工定期檢查座便器、沖水箱、洗手盆、小便感應器、幹手機、廁位門鎖、茶水間水龍頭、開水器等能正常使用，要保持上述設施無積塵、無鏽斑、無滴漏、無堵塞，反應靈敏，完好率100%。

b. 保潔員工在日常工作中發現問題要及時向主管或設施設備維護部報告。

c. 檢查期限：每日巡查1次，有問題要及時修複。

5.2.5 公共照明

A. 種類：包含大堂、電梯廳、公共走廊、應急照明、消防通道安全出口指示、管理用房及設備房、外牆立面射燈、内外廣告燈（箱）、地庫照明燈、廣場地腳燈、水池彩燈等，以及相應的開關箱。

B. 要求：

a. 項目根據燈的種類、使用性質和部位，制定檢查周期、維護保養要求。

b. 一般大堂、電梯廳、公共走廊、應急照明、消防安全指示等重點部位每日巡查後須及時更換；廣告、地庫照明、光彩照明等次要部位照明可統一更換，但不能影響環境對照度的要求。

c. 照明配套開關箱須定期檢查開關狀态、緊固螺絲、電線有無絕緣老化和發熱，并清潔開關箱衛生。

d. 照明部分甲級寫字樓和物業服務等級4級以上的住宅每日巡查1次，其它項目每周巡查1次，日常巡查由秩序維護和保潔員負責，有問題要及時修複。

e. 照明配套開關箱每季度檢查維保1次，并有質量記錄。

f. 總平高杆路燈、草坪燈須粘貼設施标識。

5.2.6 公共區域牆、地面及天花裝飾

A. 種類：建築大堂、電梯廳、公共通道牆地磚、地毯、地腳線、牆面、公共通道的天花及頂面、水池台階磚等。

B. 要求：每周進行1次巡查。地面無壞損及嚴重污漬；牆面、頂面乳膠漆無起皮、大面積色差、污迹和劃痕；地腳線無脫落及損壞；天花無缺少及嚴重污染、顔色一緻。有問題應及時處理解決。

5.2.7 大廈公共區内的管道、管槽

A. 種類：包含給水管道、消防管道、空調管道、排水管、排水溝、風管、電纜橋架等各種管線。

B. 要求：

a. 消防主管道表面必須用紅色箭頭标識水流方向；送排風管道用紅色箭頭标識風向；供水主管道表面必須用藍色箭頭标識水流方向。

b. 各類金屬管道、槽架之間的連接要安裝接地線。

c. 各種橋架蓋闆完好，無缺失。

d. 天面的排水地漏要完好、不堵塞；樓宇内各層的地漏及地庫的地漏要完整、無堵塞現象，每月檢查1次，保證排水通暢。

e. 總平道路上各種雨污水、電井、消防井蓋方向保持一緻，金屬井蓋周圍刷黃漆，中間刷黑漆。

f. 雨污水管道每半年檢查1次，如有堵塞須及時清理。

g. 各管道上的閥門要求開啟靈活，完整無損，閥門及管道均無滴漏現象。

h. 消防、給水等主要閥門有“常開”、“常閉”标識，開閉指示明顯、準确。

5.2.8 地庫

A. 地庫排水溝要求通暢，無堵塞現象。

B. 地庫的牆面、頂面無滲漏現象，地面無積水，如發現有滲漏水現象，應及時進行防水處理，消除隐患。

C. 地庫照明要保持合理的照度，既能滿足照明需求，又避免浪費。

5.2.9 會所的管理

A. 會所的設施、設備管理（健身器材、乒乓球桌、台球桌、羽毛球設施、籃球架等）。

B. 會所内的牆面、地面、地闆、天花的維護。

C. 籃球場網球場的維護。

D. 會所建築的維護：衛生間、更衣室、桑拿室的維護。

E. 會所照明系統的維護及管理。

F. 會所内的标識、安全提示标牌要齊全；各場所的注意事項、活動項目的價格表要公示。

G. 對于外包經營項目，應在合同中向對方提出管理要求和注意事項，要求配合管理。

5.2.10 其它

A. 欄杆、燈杆、避雷帶等金屬設施無鏽蝕，如有鏽蝕應刷漆除鏽。

B. 欄杆、座椅、庭閣等木質設施如有損壞、腐爛等現象應及時維修維護。

C. 化糞池原則上每年至少清掏1次。

D. 航空障礙燈每日巡檢1次，有故障應及時處理。

E. 水池無滲漏，噴泉泵運行正常，有噴槍的水景噴水高度一緻，不正常時要随時調整。

F. 小區内建築小品、兒童遊樂場設施、健身器材的維護及管理。

G. 小區遊泳池的管理和維護。

H. 信報箱等要完好、無損壞。

I. 樓宇内的電井門、管井門、防火通道門、設備用房門（包括閉門器、門鎖和門框），要求無損壞、無污漬。

5.3 設備管理

5.3.1 供配電系統

A. 高、低壓配電櫃、變壓器、各區域電源控制櫃全部上鎖，櫃面上設置設備标示卡，具有設備編号、型号、出廠日期、廠商名稱、配電範圍、責任人等信息。

B. 高、低壓配電櫃、各區域電源控制櫃各指示燈、電流、電壓、功率因素等儀表指示準确，開關狀态良好。

C. 高、低壓配電房應做好防鼠、防小動物的措施：入戶門設擋鼠闆，各配電櫃與電纜溝相通的電纜孔用膠泥等阻燃材料封堵，配電房與室外相通的電纜橋架應進行封堵，有排氣扇和窗戶的孔洞應安裝密度較小的防護網或紗窗。

D. 直接相鄰的高、低壓配電房應在固定位置統一整齊放置絕緣靴、絕緣手套、高壓試電筆、接地線、高壓操作杆、專用扳手、專用鑰匙等；相隔較遠的高、低壓配電房應分别在固定位置整齊放置絕緣靴、絕緣手套、高壓試電筆、接地線、高壓操作杆、專用扳手、專用鑰匙等。

E. 高、低壓配電房應分别懸挂配備高低壓系統圖，并與實際情況完全相符，各種開關接線标注正确。

F. 幹式變壓器溫升在标準範圍内，三項溫升差值在正常範圍内，冷卻風扇啟動溫度設置在80℃。

G. 變壓器出線端電壓在３８０Ｖ±５％範圍内；變壓器有單獨的隔離網，并上鎖，變壓器上端無照明等懸挂物，附屬控制儀器等裝置完好。

H. 配電櫃、控制箱固定螺栓無松動，指示燈完好，内部裝置無異常聲響、無焦糊氣味，衛生狀況良好，标識準确。

I. 配電櫃、變壓器、直流屏等設備前後櫃應有符合要求的絕緣膠墊，設置黃色警示操作區域；配電櫃、操作箱（櫃）、設備底座接地電阻值小于4歐姆。

J. 高、低壓配電系統每日由電工進行巡視檢查：物業服務等級4級以下的住宅項目每日至少巡視檢查2次并記錄；物業服務等級4級及以上的住宅和普通寫字樓項目每日至少巡視檢查3次并記錄；甲級寫字樓每兩小時須巡檢并記錄。

K. 停用的開關應将操作手柄置于“關”的位置并懸挂“嚴禁合閘”标識。

L. 配電櫃内部各二次線路端子處連接緊密，線号完好規範，連接螺栓無松動；無發熱變色接線；儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕正常；供電主回路觸頭無發熱，開關、線路溫升在正常範圍内，櫃後零線連接牢固。

M. 電容補償櫃内接觸器動作靈敏，補償電容殼體無膨脹，相間對地絕緣電阻大于0.5兆歐,功率因數不小于０.95，三相電流一緻。

N. 雙電源櫃主用、備用轉換正常，接觸器沒有異常聲響。

O. 高、低壓配電櫃的檢修、停送電嚴格按照相關操作規程執行，嚴禁帶電作業。

P. 直流屏電池、消防應急電源電池至少每3個月檢測維保1次，并做充放電實驗。

Q. 高、低壓配電房地面的日常清潔由值班人員負責，每班交接時接班人員負責檢查監督前班的清潔工作；各配電櫃的定期清潔由相關設備管理責任人負責。

R. 變配電系統須制定《配電房管理制度》、《配電倒閘操作規程》、《變配電維保作業規程》、《變配電運行管理規程》，并按公司統一要求懸挂在配電房明顯位置。

S. 配電房内設置“機房進出人員登記表”，除值班人員和本部門工作人員外，其他外來人員必須經主管以上領導同意後登記進出。

5.3.2 發電機

A. 發電機房門設置擋鼠闆，電纜橋架穿牆空洞封堵。

B. 機油油質無發黑，油位在L-H之間接近H處。

C. 柴油油箱室安裝防爆燈，儲備有消防沙，油箱油位是80%位置，油箱、油管無滲漏。

D. 發電機冷卻水清澈，無雜質，水位正常。

E. 發電機啟動後各部件無異常聲響，無異常震動，柴油發動機轉速穩定，發電機輸出電壓符合标準要求。

F. 發電機排煙風機能夠與發電機聯動并具有延時停止設置，運行時沒有異常聲音。

G. 發生停電事故後，最多不超過15分鐘，發電機必須能夠啟動運行，并至少能連續運行4小時。

H. 發電機及機房每周清潔維保、檢查1次，發現問題及時處理并留下記錄。

I. 正常情況下，發電機轉換開關應打在自動位置，每月啟動試運行1次，每次運行時間為15-30分鐘，并做好運行維保記錄。

J. 發電機房放置“機房進出人員登記表”，非設施設備維護部人員進出必須登記。

K. 發電機具有防止向電網反送電的措施。

L. 發電機接地可靠，對噪音污染已影響業主生活的發電機房應有隔降噪音措施。

M. 蓄電池電壓一般為：26.5V-28V；電池電解液适量，不應露出極闆；蓄電池不應發生：外部短路、電壓失常、電極闆膨脹、氣塞孔堵塞、電解液内含有機雜質、嚴重爬堿等現象。

5.3.3 電梯

A. 正常運行管理要求

a. 電梯開門靈活，無卡、擦聲音，雙側安全觸闆動作靈敏可靠，電梯平層準确，誤差在正負7mm以内。

b. 轎廂通風，風機無異常噪音，不直吹頭頂；轎箱内照明良好，設有監控探頭的從監控中心能看清乘客面孔；停電後至少維持半小時照明供電。

c. 電梯舒适性好，增速、減速平穩，從啟動到平層皆無異常震動、沖擊以及異常聲響；在行駛過程中轎箱沒有明顯晃動，箱門沒有晃動而産生的撞擊聲。

d. 轎箱内緊急對講使用方便可靠，有相應标識；按鈕面闆整潔，字迹清晰。

e. 轎箱内應張貼電梯維保單位及責任人、電梯年檢合格證、乘客須知、禁止吸煙等标識。

f. 電梯機房通風良好，配備有定時功能的風扇或空調；排風扇、窗戶有防小動物進入的防護網或紗窗，室内溫度保持在5℃-40℃之間。

g. 電梯專用工具應完好，并懸挂、擺放整齊。

h. 電梯機房入戶門設置擋鼠闆，如機房溫度超過規定，可能影響設備運行時可打開機房門，但是必須安裝防盜護欄，避免人員随意進出。

i. 建立完善的電梯系統運行管理制度、巡查制度和操作規程、應急預案等相關管理制度和規程，将《電梯機房管理制度》、《電梯運行管理規定》、《電梯安全操作規程》、《電梯困人救援規程》按公司統一要求懸挂在機房明顯位置。

j. 要求電梯維保單位提供維保人員上崗資格證，與電梯安全員證懸挂在機房明顯位置。

k. 機房内設置“機房進出人員登記表”，非電梯管理人員進出必須登記。

B. 維護保養要求

a. 電梯年檢合格證、維修保養合同完備，建立對電梯維保單位的工作及人員有效的監督管理制度，每月有電梯外包考核表。

b. 電梯外殼接地電阻小于4歐姆，動力線絕緣電阻大于0.5兆歐，控制線絕緣電阻大于0.5兆歐。

c. 控制櫃内的排風扇運行正常，櫃内溫升符合要求，線路整潔，電器表面無積塵現象；主回路接觸器滅弧罩沒有打火碳化迹象，測三相不平衡電流在5%範圍内。

d. 各種開關、按鈕、蜂鳴器、電鈴、對講、指示燈、照明工作正常，無缺損，接線端子壓接牢固，導線編号清楚無誤。

e. 轎箱門刀對廳門地坎間隙為5—8毫米，轎箱地坎對門廳間隙應為25毫米，門廳鎖齧合應不小于7毫米，層門外面不允許能用手把門钹開。

f. 曳引機電動機軸承溫度應不高于８０度，電動機連接緊固，無晃動，電機無異常聲音；減速器内潤滑油清潔，無滲漏，油面在标準範圍内。

g. 曳引機轉動時閘瓦制動帶與制動輪之間無磨擦現象，制動系統工作可靠，無不正常的撞擊聲；閘瓦與制動輪間隙０.7毫米；制動器線圈溫升不超過相應電梯溫度要求範圍。

h. 曳引機電動機至少每年更換新的潤滑脂，箱蓋、窺視孔蓋和軸承蓋應與箱體連接緊密不應漏油；減速器的機件和軸承溫度應不高于75度，油溫不高于85度；減速器運行時無不均勻的噪聲或撞擊聲；螺栓無松動，無鏽蝕。

i. 轎廂導軌自動潤滑裝置的儲油盒油位，應高于最低要求油位；滑動導靴的襯墊磨損量小于1毫米，間隙應均勻；導軌工作面要求光滑、無劃痕、無損傷，導軌固定裝置螺栓應緊固，無松動，無鏽蝕。

j. 緩沖器用油凝固點應在負10度以下，油面高于最低要求油位；緩沖器所有螺栓應緊固無洩漏，無鏽蝕。

k. 安全鉗傳動杠杆配合轉動處應有良好機油潤滑，鉗口滾動或滑動部位塗锂基潤滑脂，其動作應靈敏可靠；安全鉗楔塊與導軌工作面間隙一般為4毫米左右。

l. 轎箱和對重側的鋼絲繩應當張力均勻，鋼絲繩要求無斷絲、斷股、生鏽的現象，磨損直徑小于90% ，鋼絲繩表面沒有油泥的現象，平層記号明顯；導軌要求無生鏽、無油泥的現象。

m. 應要求電梯維保公司拟定電梯的月度、季度、年度維保計劃和相應的維保項目、标準，每月月末拟定下月的維保安排；要求維保的頻次為15天/次，每次維保後必須提供相應的維保記錄。

5.3.4 空調系統

A. 電加熱采暖設備的電熱膜裝置、導線絕緣電阻大于0.5兆歐；電熱膜、空氣開關、導線、接線端子無發熱、無變色、無焦糊氣味；空氣開關過負荷保護、短路保護靈敏可靠。

B. 采暖循環水過濾器要求每年清理1次，過濾網按照水泵和系統設備要求配備，一般要求粒度小于0.2毫米。過濾器，排污閥，旁通閥無鏽蝕、無洩漏、開關靈活。

C. 空調系統使用高位水箱補水的，水箱應無洩漏、外面無鏽蝕。溢流水管無堵塞，水位控制裝置應靈敏可靠；變頻補水的，熱水膨脹控制裝置安全可靠，膨脹壓力設定準确有效；變頻器、水泵、壓力傳感器、執行器、調節器工作穩定可靠；補水壓力控制準确穩定，波動壓力小于0.05兆帕；采用閉式定壓補水，應按設計要求每兩小時檢查1次電接點壓力表壓力指針是否在區間範圍。

D. 空調冷卻塔噪音小于65分貝，風扇轉速風量達到設備要求。防鼠、防蟲措施完好，濾網幹淨，無大量污物；冷凝水暢通，轉動部位無異常聲音；接水盤中自動補水閥應動作可靠，盤中水位在水塔運行時不缺水，停塔後盤中水不溢流；冷卻水、冷凍水的水質經過檢查符合要求。

E. 冷卻塔風機扇葉安裝牢固、不變形，運行無震動；布水器出水角度一緻，水量均勻，運轉靈活；濾料應整齊排列無破損，經過濾料到接水盤應如下雨。

F. 機組運行時的油溫、壓力、溫度等運行數據符合設備使用說明書或國家、行業相關規範标準。

G. 空調系統電氣部分應保持幹噪，機組應保持清潔完整，無鏽蝕、無洩漏，螺栓緊固。

H. 水泵電機運行時無糊焦味，無冒煙現象，外殼溫度不超過額定溫升，電機運行無雜音，無碰撞沖擊聲；電機三相不平衡電流不超過額定電流的5%，運行電流不超過額定電流的110%。

I. 風機盤管出口風速、溫度達到額定值，風機控制靈敏可靠，按鈕、指示燈齊全；電機運轉無噪聲，電機運行電流小于電機額定電流；盤管無漏水現象，保溫良好；出風口溫度達到設備要求。風機盤管回風過濾網每半年清洗1次。

J. 運行前對冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備進行系統檢查。

K. 運行期間每日巡視2 次空調系統，保證室内溫度符合相關規定。

L. 有節能措施，每月對能源消耗進行統計、分析。

M. 每年清洗消毒1 次新風機、空氣處理機濾網、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2次風機盤管慮網，每2年清洗消毒1次風管。

N. 每半年檢查1次管道、閥門并除鏽；每年檢驗1次壓力容器、儀表及冷卻塔噪音。

O. 空調主機機房、水泵房、空調器組應建立相應的管理制度、操作規程，機房内設置“機房進出人員登記表”，非空調管理人員進出必須登記。

P. 空調主機、冷熱循環水系統、冷卻塔、空調器組等主系統每年春秋換季停機階段應進行換季維保。

5.3.5 給排水系統

A. 采用變頻供水的，變頻器、壓力調節器、控制櫃、應保持幹燥、無灰塵、通風良好、接線緊固，供水壓力波動範圍在正負0.03MPA範圍内。

B. 排水系統有自動啟動裝置；排水系統故障後可能造成其他損失的積水坑應該裝設超高水位報警裝置；下水管道、水溝、污水池、地漏無堵塞、無淤積；各種井蓋的面闆完好，安裝牢固，無晃動。

C. 水泵房門設置擋鼠闆，水箱（池）加蓋上鎖，對鑰匙能有效管理；在通氣口和溢流口有裝防蟲網；水箱（池）有液位顯示标識，有總容積标識；水箱（池）設置有高水位、低水位報警（樓頂水箱根據實際需要确定）。

D. 泳池水質循環系統各種閥門位置正确，水質處理流程符合要求；沙缸多檔閥轉動靈活，反沖洗壓力差不大于0.7km/cm2；泳池及各種水景水底燈使用不超過12V的低壓燈。

E. 各種水泵沒有異常聲音，無異常震動，機油位正常，未混入水份；電機運行電流在額定範圍内，溫升符合要求，水泵軸無洩漏。

F. 止回閥能夠防止水倒流，碟閥、閘閥能夠正常開啟和關閉，給水自動控制閥門能正常工作。

G. 各壓力表指示正确，控制壓力表能正确動作，表内未進水。

H. 生活水泵每天至少巡視檢查2次，并記錄運行狀态；排污泵汛期每日巡查2次，排水設備每月至少進行1次全面巡查，發現問題及時處理并留下記錄。

I. 如果一個變頻器控制多個電機，電機需要循環使用，不能固定一台使用。

J. 生活水泵房要建立相應的管理制度、應急預案和操作規程并上牆公示，有二次供水的生活泵房有二次供水衛生許可證和相關工作人員的健康證。

5.3.6 消防系統

A. 消防管道内水壓滿足對建築最高樓層實施滅火的要求；穩壓罐沒有漏氣漏水現象，壓力顯示正确；在瀉壓低于消防最低水壓的情況下穩壓系統能夠自行啟動。

B. 溫感、煙感、手動破玻璃按鈕、濕式報警閥、水流指示報警器、消防報警對講等報警設備能夠正常報警；項目應建立煙感、溫感地址碼清單，并和實際情況相符。

C. 消防控制中心能夠對消防泵、防火卷簾門、抽風機、送風機等設備進行控制；抽風機、送風機運轉良好，噪音在正常範圍内；各處送風閥、排煙閥能夠控制開啟。

D. 消防廣播、消防警鈴能夠發揮作用，高層大廈各樓層和消防通道按規定設有疏散指示；（疏散圖），在停電的情況下能夠正常發光半小時；沒有消防廣播的，應有其他措施通知客戶。

E. 設備房滅火系統經過人工操作能夠發揮作用；啟動後會對設備造成損壞或對顧客産生影響的設備必須有防止誤動作的措施，防止誤動作的措施不能影響緊急情況下啟動這些設備。

F. 項目的技術人員熟悉消防設備的位置、各部分的用途和操作方法，控制中心人員熟悉在發生火警後啟動消防設備的方法和注意事項。

G. 消防系統每周至少進行1次全面巡查；消防水管進行1次洩壓試驗，發現問題及時處理并留下記錄。

H. 消防水泵、噴淋水泵至少每個月試運行1次；消防水泵每半年進行1次帶載試驗并做好記錄，要求消防水泵、噴淋水泵供水系統啟動不堵轉跳閘；止回閥動作靈敏可靠，反向不洩漏；水流開關、水壓力開關動作準确穩定，消防控制中心主機、消防聯動控制櫃運行穩定。

I. 小區内水泵結合器标明是供應消火栓還是供應噴淋，是供應高區還是供應低區；消火栓每月至少進行1次全面檢查并張貼檢查标識，消火栓外表、相關使用說明、箱内消防水帶、槍頭等齊全完整，箱門靈活完好。

J. 消防排煙系統，消防廣播系統，各種模塊處在良好工作狀态，設施功能完備無損壞。

K. 噴淋頭：無洩漏，外觀完整；消防煙感、溫度傳感器，定期檢驗并記錄。

L. 消防水泵房要有相關制度、操作流程上牆公示。

M. 有專業消防維保公司的項目，需要維保公司根據消防設施設備維保頻率和要求的不同制定月度、季度、年度的消防維保計劃，并監督考核其計劃的執行情況，留下質量記錄存檔。

5.3.7 安防系統

A. 周界紅外線報警設有鏡頭的，在觸動報警時要求能自動對報警地點進行錄像并将監視器定格在報警位置；技術員每周對紅外報警進行1次檢查，測試靈敏度，防止綠化等植物阻擋紅外對射。

B. 控制中心備有監控鏡頭分布清單以及每個顯示器循環的監控鏡頭清單；對監控鏡頭每月清潔保養1次，對效果不好的進行調整。

C. 每季度對視頻接口進行保養，确保接觸良好，對視頻電纜、控制器、信号選切器、視頻分割器、控制台等安防設備進行保養，檢查錄像帶或硬盤錄像的效果。

D. 小區出入口、單元門門禁系統運行穩定，沒有異常噪音，開門停留時間合理；每月對電子鎖進行1次普查，檢查靈活性、失電狀态能順利開門；刷卡器上的标識清晰，在刷卡器失靈情況下可以控制門正常開啟；有居家安防系統的，每年進行1次雙向測試。

E. 控制中心能與住戶家清晰對講，單元門與中心和住戶對講效果良好。

F. 停車場系統主機、讀卡器、探測器動作靈敏可靠，具有防砸車裝置；道閘杆上裝有防撞膠墊；道閘旁邊有防止行人通行的警示标識。

G. 無線對講信号能夠到達項目除地下室以外的任何角落。

H. 每月對電子巡更系統進行維護。

I. 每年有各系統維護保養計劃，每月有維保、維修記錄。

6. 支持性文件

無

7. 質量記錄表格

無

附件：房屋及設施設備檢查維保内容和标準（見附表1、附表2）

5.4.1 附表2：設備設施檢查維保内容和标準

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