買房時，考試時，房屋的各種建築面積、套内面積、使用面積和公攤面積，确實讓人捉摸不透。測繪師考試時，房産面積測算是案例經常出題的考點。

房産面積測算均指水平面積的測算，包括房屋面積測算和房屋用地面積測算。房屋面積測算包括房屋 建築面積測算、使用面積測算、産權面積測算、共有建築面積的測算與分攤。房屋用地面積測算包括房屋占地面積的測算與用地面積的測算。

(1)房屋建築面積系指房屋外牆(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽台、挑廊、地下 室、室外樓梯等。應是具備上蓋，結構牢固，層高2.20m以上(含2.20m)的永久性建築。

(2)房屋的産權面積系指産權主依法擁有房屋所有權的房屋建築面積。房屋的建築面積為套内建築 面積和分攤得到的共有建築面積之和。房屋産權面積由省(自治區)、直轄市、市、縣房地産行政主管部門登記确權認定。

(3)房屋的共有建築面積系指各産權主共同占有或共同使用的建築面積。

(4)成套房屋的套内建築面積由套内房屋的使用面積、套内牆體面積和套内陽台建築面積三部分組 成。套内房屋使用面積為套内房屋使用空間的面積，套内使用面積為套内卧室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、儲藏室、壁櫃等空間面積的總和;套内樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積;不包括在結構面積内的套内煙囪、通風道、管道井均計入使用面積;内牆面裝飾厚度計入使用面積。

(5)專有部分指具有結構和利用獨立性，排他使用，能登記成為特定業主所有權的部分。在面積計 算時應承擔分攤面積，其内容有居住用房類、商業辦公類、倉儲庫房類、工業用房類。規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露台等，應當認定為專有部分。

其指建築物外牆外圍所圍成空間的水平面積。

套内建築面積由套内使用面積、套内牆體面積、陽台建築面積三部分組成。

①套内使用面積為套内卧室、起居室、過道、廚房、衛生間、貯藏間、壁櫃等空間面積的總和。

②套内樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積。

③不包括在結構面積之内的套内煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。

④内牆面裝飾厚度計入使用面積。

套内牆體面積是指商品房各套内使用空間周圍的維護或承重牆體所占的面積，牆體分為共用牆及非共用牆兩種。商品房套内牆體面積的計算方法為：

①共用牆包括各套之間的分隔封牆，套與公用建築空間投影面積的分隔牆以及外牆（包括山牆）；共用牆體水平投影面積的一半計入套内牆體面積。

②非共用牆牆體水平投影面積全部計入套内牆體面積。

我國房産面積測算的精度分為三個等級，實際房産測量工作中一般采用第二、第三等級精度标準。對新建商品房一般采用第二等級精度要求;對其他房産建築面積測算精度采用第三等級精度要求;其餘有特殊要求的用戶和城市商業中心黃金地段可采用一級精度要求。 房産面積測算中房屋邊長取位至0.01m、面積取位至0.01m²。

(1)永久性結構的單層房屋，按一層計算建築面積;多層房屋按各層建築面積的總和計算。複式、躍層建築中的挑空層部分，不論層高多少，均按一層計算建築面積。樓梯井不作為挑空層認定。

(2)房屋内的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其層高在2.20m以上的部位計算建築面積。

設備層

夾層

(3)穿過房屋的通道，房屋内的門廳、大廳，均按一層計算建築面積。門廳、大廳内的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計算。

大廳

回廊

(4)樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。

(5)房屋天面上，屬永久性建築，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。

(6)挑樓、全封閉的陽台按其外圍水平投影面積計算。

(7)屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。

(8)與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。

與房屋相連的有柱走廊

(9)房屋間永久性的封閉的架空通廊，按其外圍水平投影面積計算。

(10)地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20m以上的，按其外牆(不包括采光井、防潮層及保護牆)外圍水平投影面積計算。

(11)有柱或有圍護結構的門廊、門鬥，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。

(12)玻璃幕牆等作為房屋外牆的，按其外圍水平投影面積計算。

(13)屬永久性建築有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。

(14)依坡地建築的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水 平投影面積計算。

(15)有伸縮縫、沉降縫的房屋，若其與室内任意- -邊相通，具備房屋的一般條件,并能正常利用的, 伸縮縫、沉降縫應計算建築面積。

(1) 與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

(2)獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建築的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。

(3)未封閉的陽台、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

(4)無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。

(5)有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。

(1)層高小于2.20m的夾層、插層、技術層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。

(2)突出房屋牆面的構件、配件、裝飾性的玻璃幕牆、垛、勒腳、台階、無柱雨棚等。

(3)與室内不相通的類似于陽台、挑廊、檐廊的建築。 (4)房屋之間無上蓋的架空通廊。 (5)房屋的天面，挑台，天面上的花園、泳池。

(6)建築物内的操作平台、上料平 台及利用建築物的空間安置箱、罐的平台。

(7)騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。

(8)臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有圍護結構，均不 計算建築面積。

(9)利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。

(10)活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。

(11)獨立煙囪、亭、塔、罐、池，地下人防幹、支線。

(12)與房屋室内不相通的房屋間伸縮縫。

(13)樓梯已計算建築面積的，其下方空間不論是否利用均不再計算建築面積。

房屋共有部分按照是否可被分攤分為可分攤共有部位和不可分攤共有部位。在分攤計算時，隻 有可分攤共有部位可以被分攤。建築物可分攤的共有部位一般包括(但不限于) :

①交通通行類，如大堂、門廳、樓(電)梯間、樓(電)梯前室、走道等;

②僅為建築物内部服務的共用設備用房類，如設備用房、水泵房、變配電室、附屬設施、垃圾收集間、消防注水池、風機房等;

③公共服務用房類，如為幢内服務的警衛室、管理用房、 保潔間等;

④建築物基礎結構類，如套與公共建築之間的分隔牆以及外牆(包括山牆)水平投影面積的一 半、承重垛柱等。

獨立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢服務的警衛室、管理用房，作為人防工程的地下室等。

房屋共有部分按照其使用功能和服務對象的不同分為三類:

①全幢共有部位:指為整幢服務的共有部位，全幢進行分攤;

②功能區間共有部位:指專為某幾個功能區服務的共有部位，由其所服務的功能區分攤;

③功能區内共有部位，指專為某個功能區服務的共有部位，由該功能區分攤。

分攤系數=需要分攤的共有面積總和/參加分攤的各單元建築面積總和 各單元參加分攤所得的分攤面積=分攤系數X各單元參加分攤的建築面積.

1. 首先計算整幢住宅樓的總建築面積，再計算各套房屋的套内建築面積。
2. 整幢住宅樓的總建築面積扣除整幢住宅樓各套房屋套内建築面積之和，并扣除作為獨立使用的地下室、車棚、車庫等和為多幢服務的警衛室、管理用房、設備用房，以及人防工程等建築面積，求得整幢住宅樓的共有面積。
3. 根據整幢住宅樓的共有面積和整幢住宅樓的套内建築面積的總和求取整幢住宅樓的共有面積分攤系數。
4. 再根據各套房屋的套内建築面積，求得各套房屋分攤所得的共有面積。

1. 首先将全幢共有建築面積分攤到住宅和商業兩個功能區。
2. 然後将兩個功能區分攤所得的幢共有面積加上功能區本身的共有面積再各自在功能區内進行分攤。
3. 依照前述的方法和計算公式，按各套的套内建築面積分攤計算各套房屋分攤所得的共有面積。

多功能綜合樓是指具有多種用途的建築物，即同一幢建築物内可能有住宅、商業、辦公、酒店、自行 車庫、汽車庫等多個用途的房屋。

各共有部位的功能與服務對象也并不相同。因此，一般情況下，多功能綜合樓不能與單一功能住宅樓一樣，用一個分攤系數進行一次分攤。而是應按照誰使用誰分攤的原則，将各個共有部位面積按照各自的功能和服務對象分别進行分攤，即進行多級分攤。

多功能綜合樓的分攤計算應采取由整體到局部的分攤模式，即首先進行整幢房屋共有面積的分攤，把它分攤至各功能區;其次，進行功能區間的共有面積的分攤，同樣分攤至各功能區;分攤至功能區的整幢共有面積和功能區間共有面積與功能區内共有面積加在一起，再進行功能區内部分攤。依次類推，直至将所有的共有面積分攤至各套或各戶。

套内建築面積加上分攤所得的共有面積，就得到了各套或各戶的建築 面積。

26層套内建築面積=106.50 96 55 80 6 4/2=345.5㎡

該層分攤到整撞共有的面積=（344.5 20）*0.11666=42.64㎡

該層需要分攤的面積=42.64 20=62.64㎡

第四戶建築面積=（80 6 4/2）*（62.64/345.5 1）=103.95㎡

兩家共有套内建築面積=230 340-20-50=500平方米

其他共有面積分攤系數=50/500=0.1

甲單位套内建築面積=（230-20/2）/1.1=200平方米

乙單位套内建築面積=（340-20/2）/1.1=300平方米

有一幢樓為一商住樓,共六層 ，分兩個功能區：

一、1~2 層為商場,1.2 層戶型相同,每層 8戶;3~6層是住宅，每層兩個單元,共4戶,每層戶型相同。如下圖所示：

二、根據建房協議,門口警衛收發室,作 為商業區和住宅區地管理用房，屬兩區共有,由整幢分攤。住宅區和商業區各自備樓梯，分别使用 ，各自所有，各自分攤。 三、下圖為建築草圖，圖中标注地尺寸除陽台尺寸和衛用房尺寸為外尺寸外（套内建築面積直接乘，陽台面積直接乘），其餘尺寸均為中線尺寸牆體厚度為30cm（計算公共牆體面積有用）。陽台均為不封閉地陽台。

計算一下每個商戶和住戶的建築面積。

開始計算：

邊長核算：

北牆=2.4 2.8 2.4 5.2 5.2 2.4 5.2=25.6 正确

南牆=6.4*4=25.6 正确

西牆=4 1.5 2.1 2.4=10 正确

計算商用套内建築面積：

S商=【（4.55.2-2.42.4） 4.55.23 6.444】*2=380.48平方米

計算住戶套内面積：

S住=【（6.410-4.51.2 1.353.7/2）2 （6.410-4.51.2 1.35*3.55/2）*2】*4=976.75平方米

計算整撞共有面積：

ΔS撞=53 【（102 25.62）0.15 0.150.154】*6=79.62平方米

計算商用共有面積：

ΔS商=（25.61.5 2.42.4）*2=88.32平方米

計算住戶共有面積：

ΔS住=2.44.52*6=129.6平方米

計算功能區總面積:

S功=380.48 88.32 976.75 129.6=1575.15平方米

計算整幢樓的分攤系數：

K撞=79.62/（380.48 88.32 976.75 129.6）=0.050448

計算功能區分攤撞共有面積：

ΔS商分撞=（380.48 88.32）*0.050448（撞分攤系數）=23.65002平方米

ΔS住分撞=（975.75 129.6）*0.05048（撞分攤系數）=55.79807平方米

計算各功能區分攤系數：

K商=（ΔS商 ΔS商分撞）/S商=（88.32 23.65002）/380.48=0.294286

K住=（ΔS住 ΔS住分撞）/S住=（129.6 55.79807）/976.75=0.189811

計算各商戶建築面積：

S商5=（6.44）（1 0.294286）=33.13372平方米

其他的類似。。。。。。

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