連續5年拿下“2000萬 ”的成績單後，西安商品房銷量在2021年出現下降。

不可否認的是，近年來房地産快速發展、投資規模上升，推動了城市化進程，西安住房總量因此持續攀升。最新統計年鑒顯示，全市人均住房建築面積達34.9㎡。

在這樣一種狀态下，西安究竟還缺不缺房子？

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西安樓市銷量下降27%

5年周期結束？

在西安2021年的經濟增長中，工業、制造業等扮演重要角色。

房地産卻明顯回落。2021年，西安房地産開發投資下降7%，商品房銷售面積1856.73萬㎡，下降27%，銷量遭遇近6年新低。

由近十年數據可見，西安樓市本輪上升期開始于2016年。2016-2020年連續5年商品房銷售面積超過2000萬㎡，最高值是2018年，達到2713.46萬㎡。

最高值後的2019、2020年，西安商品房銷量下降，但降幅不大。與之相比，2021年全市商品房銷量“跌”破2000萬㎡，相當于回了5年前。

這和供應量減少有關。據美城數據，2021年西安商品房供應面積2391.33萬㎡，同比下降13%。此外，還有“外力”影響。據中指院分析，這些“外力”包括：疫情影響；宏觀層面的三道紅線、融資環境收緊；還有限購、限貸升級，二手房指導價、集中供地等政策。

但是，市場是由供需兩方面決定。過去幾年西安樓市量、價齊漲，也對需求造成一定透支。

房地産投資連年增長，則推高房産總量。2019年，住建部門公布的西安住宅總量已超過400萬套。2019、2020年，全市房屋竣工面積2726.28萬㎡、3486.09萬㎡，再加上小産權房、城改和棚改房、城中村及企業房産，西安住房總量或達600萬套左右。

物以稀為貴。商品一旦多起來，就容易帶來價值下降的錯覺，房子也是。所以，有這麼一種說法：房子蓋的太多，未來房子沒有價值了。

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西安人均住房面積34.9㎡

你達标了嗎？

住房總量增多，直接影響是居住條件變化。

《2021西安統計年鑒》顯示，2020年西安城鎮居民人現住房建築面積約34.9㎡。若算上2021年超千萬平的住宅銷售，西安城鎮居民人均住房面積或已達到35㎡。

注意，建築面積≠居住面積。因為公攤存在，西安真實人均得房率要打折，以平均公攤20%推算，西安人均實際居住面積或28㎡左右。

按住房來源區分，36.2%購買商品房，19.4%購買房改住房，14,2%是自建住房，11.9%是租賃住房，拆遷安置房、購買保障性住房、繼承或獲贈住房及其他占比為9.7%、3.7%、1.3%和3.6%。

與十年前相比，西安人均住房建築面積增加了6㎡。

按34.9㎡計算，一戶三口之家住房建築面積大約是104.7㎡。那麼，房子夠住了嗎？

答案是否定的。

首先，各家庭居住質量參差不齊。比如西安最早一批商品房誕生于上世紀80-90年代，距今已有30年。早期房産面積很小，加上管道、線路等老化問題，成了如今的“老破小”。

還有家庭人口增加，原有住房面積、功能已難以滿足生活需求。

雖然住房産權70年，但房子使用壽命很難達到70年。

其次，據《西安市“十四五”保障性租賃住房發展規劃》預計，“十四五”期間，城鎮常住人口年均增量約為25萬人，西安仍是人口淨流入城市。

年均增量約25萬，五年下來大約是125萬。人口增加，得有房子住。按人均34.9㎡推算，125萬人口增量，對應了每年超800萬㎡房産供應。

再者，“人均的提高”與“相對的不均”同時存在，有人手握數套房産，有人距平均線還有較大差距，還有的人為了一套自己的房子而繼續奔波。

實際上，人均住房面積并不為許多人感知。因為我們所在是一個流動性很大的社會。2021年底，全國流動人口規模約3.85億人，每4個人就有一個流動人口。對流動人口來說，工作的地方可能沒有房子，有房子的地方不一定有工作，或者說沒有合适工作。

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房子越來越多

過剩和短缺并存？

近日，建設部原副部長劉志峰表示，中長期支撐房地産的制度紅利，依然是城鎮化。未來5年全國城市人口将增長4500萬人以上，帶動超過14億㎡的購房增量。

這一觀點符合房地産“短期看金融、中期看土地、長期看人口”理論。但也有不同看法：我國人口出生率持續下降，可能會成為房地産市場的灰犀牛。

兩種觀點碰撞各有道理。人口增量是房地産發展的核心，而出生人口是增量的一部分。當然，城市化的另一部分人口增量，來自于城鄉轉移。

問題關鍵在于，城市新增人口将如何選擇。

過去幾年，虹吸現象在國内城市間、地區間愈演愈烈。簡言之，發展前景越好地區，資金充沛、服務完善，越能吸引外來人才和人口；越是弱勢地區，人才和人口越是在逃離。而且，因為疫情和經濟變革影響，這種趨勢還在加劇。

一面是中心城市供不應求；另一面是三四線樓市過剩。同時，由于住房和資金在空間、時間上的錯配，各區域房地産市場又是分隔開的，形成空置的房子不在少數。

總量增加之下，房産相對過剩與相對短缺的局面，正同時出現。

與此同時，保障性租賃住房正在成為各地住房建設的重點任務。保障性租賃住房主要面向新市民、青年人等群體，被寄望與公租房、共有産權住房等共同構成我國的住房保障體系。

“租購并舉”條件下，一部分商品房市場“邊緣客戶”被分流，樓市原有運行邏輯受到考驗。

因此就西安而言，樓市全面上漲的條件或已不再，房産價值的分化将加劇。

來源： 華商報

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