高鐵時代 來自網絡

引

子

就在上個周末，一個朋友打來視頻電話，說她在太倉看房。

好家夥，她，老家在安徽，工作在上海，買房在太倉，長三角裙帶關系算是給整明白了。

朋友所看的房子在太倉的婁江新城闆塊，樓盤距離嘉闵線幾百米。透過視頻的嘈雜，可以感受到這個盤比想象的紅火。

其實再往前倒騰一個月，太倉的樓盤們都還沉寂着。

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2022年8月18日，昆山、太倉兩市限購政策調整，對首套房購買者不再限購，不管你是哪裡人，拿着身份證就能買房。在這之前，非兩地戶籍居民家庭還需要提供連續6個月社保繳納證明。

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但是江蘇市房管部門強調，“不限購”是政策優化，不是長久之計，所以在不久的将來，會重新上鎖。

朋友的急切是可以理解的。

把視角放大，環滬俯瞰，我們就會發現，不僅僅是昆山、太倉，能動的城市早就動了起來。8月以來，海甯、甯波、南京、無錫等城市都在出台新政，調整限購政策、降低首付比例、優化公積金貸款等等。

不少環滬城市甚至把目标客群放在了上海，對上海還有着強大的認可和依存。

01

環滬城市全員加速中

“環”這個概念在上海演繹得更加生動。

今年，“環京”概念算是“破産”了。

但是就在一個月前，廊坊全面取消限購，北三縣大部分銀行将個人首套房貸下調到4.25%最低水平，環京開始自救。

功力施展到這裡，還是擋不住環京房價下跌。

燕郊房價已經從2017年的高點3.5萬元跌落至1.5萬元/平方米左右；固安樓市也從曆史高價3萬元/平方米跌至1萬元/平方米左右；永清房價也從1.6萬元/平方米跌回6000元水平。

一夜回到幾年前。

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通勤問題和公共設施問題就夠購房者喝一壺的了，在通州的朋友就常說，去朝陽跟出了個遠門一樣，動不動就是一個半小時，何況是毗鄰通州的燕郊。

尤其是後疫情時代，環京人民居家辦公時不時就成了常态，最後工作都給丢了。這讓環京人民徹底意識到，環京和在京有着本質區别。

“環”本身就隻是一個地理位置上的概念，如果互相之間的交通和依存度沒有做好，物理距離和化學距離都隔得太遠，很難有反應。

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在這一點上，“環滬”概念就理想得多。

環滬在地理位置上的優勢，怎麼說呢，比家裡人還家裡人。到江蘇昆山、浙江的嘉興比到上海臨港方便多了。所以最先受益的也就是這些城市了。

關于昆山花橋的傳說，大家早已見怪不怪。過去因為限購，上海外溢需求都往嘉善、平湖、西塘走，直到昆山、太倉再次對上海人敞開大門。

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在太倉看房的朋友就說，中介告訴她，那個樓盤的60%-70%的看房人都是上海來的，很多嘉定和寶山的剛需客。

今年上半年，昆山全市商品房銷售面積155.89萬平方米，同比下降了24.3%。

此次昆山放松對外地人的購房限制之後，當地樓市“重新活躍”。

以花橋為例，最近能賣的新房不多，隻有3個項目。像象嶼家園，去年上半年開過一批房源，已經基本賣完，最近又新上了兩棟樓，目前80、90平的也差不多買完了，就等着清盤。

花橋某樓盤現場

但伴随着這兩地樓市逐漸回暖的，是嘉興樓市的遇冷。

嘉興樓市主城區的平均房價已經跌到了18000多元了，記得今年年初的時候還是19000多元。

嘉興樓市目前隻有老城區核心的新房樓盤還能勉強支撐，其他區域的新盤已經出現滞銷，甚至出現了打折促銷的情況。

嘉興樓市本來人口就不多，而待售的二手房數量早已超過了4萬多套，還在快速增加，二手房市場的流動性堪憂，進而影響新房市場的銷售。

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為什麼昆山、太倉和嘉興的樓市呈現出如此大的反差呢？答案在産業。

作為自帶“第一工業城市”title的蘇州魅力無限。昆山年年百強縣第一，2021年沖過萬億元和千億美元大關，實現曆史突破，主導産業更加集聚，電子信息和裝備制造産業産值霸榜。

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作為老牌環滬之王，昆山在房價和軌交優勢方面仍然占據着領先地位，尤其是城西的二手學區房2020年就突破了6萬元/平方米。

太倉百強縣位列第七，但仍有持續上升趨勢。

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其實嘉興産業也不算弱，但很多都是依靠上海、杭州外溢形成的中低端制造業，沒法給年輕人提供高附加值的崗位，高端人才無法持續導入，自然會影響二手房的增長價值和市場的流動性，而短期供應量過大，樓市遇冷，也就在情理之中了。

長三角城市群的實力和野心，大家有目共睹，我們也很願意看見長三角城市群這樣的努力勁兒，全員卯着力氣争上遊，隻會讓這個城市群更加緊密抱團，聲勢壯大。

02

太倉韬光養晦，殺出重圍

為什麼要單拎出太倉來說？

因為我嗅到了太倉後來者居上的味道。

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如果說昆山是環滬太子，那麼太倉就是邊緣皇子，每天潛心研究學習，自我成長，一旦有了機會，必會有一番作為。

那麼現在，機會來了。

第一個就是取消限購。

取消限購讓需要改善的本地人，沒有房票的上海客，想要投資的有錢人都開始考慮要不要沖進去。

第二個是軌道交通。

随着滬通鐵路一期開通，太倉最為受益，這條鐵路将彌補之前太倉與上海斷裂的鍊接，将太倉與昆山等納入同一層面角逐。

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接下來還會有滬通鐵路二期，南沿江城際鐵路、北沿江鐵路、蘇錫常城際鐵路，與上海嘉闵線延伸線一起在太倉交彙，形成“5 1”立體交通網絡，太倉也有了更明确的坐标定位——“滬甯”發展軸線上的重要交通樞紐。

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高鐵時代來了，環滬的太倉時代也來了。

與上海離得近是天生優勢，那麼在此之前太倉還做了哪些鋪墊？

1、規劃：滬太同城

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蘇州十四五提出推動—昆山—太倉、寶山—嘉定—太倉等滬蘇毗鄰區域展開深度合作，支持太倉參與虹橋國際開放樞紐建設。

太倉的十四五規劃中，“深度參與長三角一體化發展國家戰略，對接上海‘五大中心’建設，承接‘四大功能’輻射，率先實現“與滬同城”，做亮“上海下一站、下一站上海”鮮明标識，打造蘇州對接上海重要樞紐門戶城市”。

也就是說，在太倉自己的規劃中，“融入上海”是關鍵。

2、産業上，概括來說兩個關鍵詞：德企之鄉、嘉定新城。

誰能想到小小的縣級市會成為中國“德企之鄉”呢？

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太倉是最早引入德資的地方之一，到目前，“443家德企累計總投資超50億美元，總産值超600億元。規上德企運營高效，畝均産值超1400萬元，畝均利潤達150萬元，畝均稅收超110萬元”。

太倉聯合德國大量智能制造企業，在婁江新城内打造一個智能制造的區域，志在打造國内一流、國際知名的高端裝備制造區。

與德國合作，發展“高尖端”産業，是太倉發展的巨大籌碼。

除了“德企之鄉”，太倉的另一個優勢就是毗鄰嘉定和寶山。

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嘉定作為上海的汽車制造中心，不僅能夠輻射太倉，而且在嘉定新城工作的人，過上“上海-太倉”的雙城生活就簡單多了。

太倉和上海的分工協作還體現在生物醫藥、航空航天、新能源汽車等産業上，相信在上海經濟的輻射下，太倉的的産業發展會更迅速、更高端。

3、人才：西北工業大學、西交利物浦大學太倉分校。

兩所大學聚集在一個縣級市？環滬少見。

西交利物浦大學太倉校區學生人數将達到5000人，而西北工業大學大學太倉校區的學生人數将達到10000人，教職工2500人。

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僅是這兩所學校的師生就能為太倉拉一波住房經濟，更别說其他。

更重要的是，大學城拉動産業、帶動空間、共享資源，大學人才的加入也将促進整個太倉的城市規劃和産業升級。

但是太倉也有自己的bug，比如說一聽到嘉闵線要來，房價立刻翻到2.4萬/平方米，這真是太誇張了。

導緻後面沒得玩。

還有就是人少，從整個蘇州來看，太倉的常住人口和戶籍人口都是最少的。

七普數據顯示，近十年太倉人口隻新增了區區11.9萬，與兄弟縣市昆山相比，昆山十年間人口新增44萬多，差距不是一般的大。

而在經濟總量方面，去年太倉的GDP（1386億）隻有昆山（4277億）的1/3，也根本不在一個量級上。

太倉發展起步晚，需要一個比較長的時間來奮起直追。但是能夠在長三角城市群中有一席之地，就是一個好的開局。

03

不是所有人、所有地兒都适合買

我很憐愛太倉的進取心，也必須承認太倉不是所有人都适合去，所有地兒都适合買的。

從購房者角度來看：本地人可以買；有錢人可以買；上海沒有房票可以買。

那去哪兒買呢？往東看。因為東臨上海。

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太倉是長三角少有的鄰滬、沿江又近海的城市，而且根據太倉的總體規劃（2017-2030），太倉的土地利用明确了城市主城重點向東拓展，這樣才更符合太倉發展方向，承接上海外溢人口和産業轉移。

也就是科教新城、婁江新城、城廂鎮、新區和浏河鎮，目前，科教新城均價已經達到了24177元/平方米，婁江新城均價23388元/平方米，新區也已經逼近2萬/平方米。

從價格也能看得出來，太倉正在大力發展這兩個闆塊再加上新區，所有的資源都集中在這裡，才能夠更好更快地承接上海外溢。

相信選這幾個闆塊的人不會虧。

但是因為太倉起步晚，也産生了一些問題。

首先，就是同樣的價格，是不是昆山更香？上海11号線2013年就打通了花橋和上海，但是上海通往太倉的地鐵嘉闵線至少要等到2027年前後了。

可以說，地鐵還未開通，太倉已經漲到與花橋一樣的價格了，紅利被超前透支。與之相對的，購房者能得到的紅利就很小了。

其次，太倉能買的盤不多，而且在目前來說，大部分的出行方式還是依賴自駕和高鐵站。買之前可能得考慮好出現下面二種境況，是否還能購買，如果可以接受，那就出手。一是，如果不自住就隻能空着，因為沒有人租；二是，流動性不強，着急的時候很難轉手；三是，投資客多，居住氛圍不濃郁。

最後一點，疫情打亂了正常的“雙城生活”節奏，很多人意識到“上海是上海，蘇州是蘇州”。

在漫長的通勤之下，疫情帶來了更多的不确定性。有人必須時時刻刻關注防疫政策，在上海的人隻需要祈禱上海途徑地區沒有疫情，但過着雙城生活的人必須得同時關注兩城情況。

因為很可能一不小心就流浪在上海了。

有人每天做着核酸檢測，但是兩個小時前在蘇州有用的報告，到了上海依然會被攔截在公司大樓之外，理由是随身碼和蘇康碼不一樣。

這種很迷你的小事很容易就沖破焦慮的防線，讓人懷疑當下的生活。

這一影響适用于所有“雙城生活”人。

所以大家在做選擇的時候真的要再三思量，慎之又慎。

尾

聲

太倉因為起步晚，失去了很多先機，所以現階段存在着很多弊病。

但是正如我前面所說，它的東部未來光明。

還有就是如果有上海房票，就留在上海吧，“雙城生活”畢竟事關兩個城市。

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