各位，又見面了，還是老規矩，快消品、餐飲以及品牌設計策劃方面有什麼不懂的問題。

可以評論裡留言、通過平台私信或者添加文末圖片的聯系方式微信渣叔，進行免費咨詢，渣叔都會幫忙的。

渣叔昨天往大北邊跑了跑，惠濟萬達溜達了一圈，發現一層樓内，第四家烤魚店“半天妖”已經正式營業一段時間了。

也是有意思，走兩步就是一家烤魚，渣叔挨個數了數，惠濟萬達内部魚類同品類門店高達七家：醉八鮮、半天妖、嚴廚等等一家接着一家。

在之前文章裡，渣叔就分析過萬達金街的利弊，沒看過的餐飲人可以回頭瞅瞅《二七萬達金街，還要埋葬多少餐飲人的夢》。

以前還總說金街幹兒子，廣場内部是親兒子。

當然對于萬達來說，金街起到的作用僅僅是迅速回籠資金，但是對于整個商業生态圈的營造來說肯定是存在很大問題的。

像鄭州二七萬達金街等早已不複往日輝煌，當然其中原因也有小攤販證件不齊全，全部被查清空有關。

金街和商場内鋪，幹兒子和親兒子的關系，兩者的運營絕對不可同日而語。

定位和内鋪重疊，沒有規劃，沒有集中的運營管理，這貨顯然就是拿來圈一把錢的。

不過這套在惠濟萬達不管用，畢竟這個版本直接砍掉了金街，内部混亂。

失去保護政策的商家們，可謂是一個字“慘”。

時間線拉回到16年底，那時的惠濟萬達又是另一番景象。

這是萬達集團在河南省開發的第五座新型商業中心，是鄭州市北部區域唯一一家，也是萬達廣場系列目前單體投資額最大、單體建築體量最大的一座大型城市商業綜合體，亦是全國第167個萬達廣場。

同時也是萬達商業體系的3.0版本。

萬達的産品線現在已經更新到四代，比較官方的說法是：萬達集團從單體店、商業組合店、城市綜合體升級到萬達城，經過了四代産品蝶變。

通過沃爾瑪等主力店入駐，進而拉動小商鋪的售價而獲利，商業業态比較單一。

長春購物廣場是萬達涉足商業地産的第一個項目，也是第一代産品的代表作。

一個項目有四五個獨立的樓，分别作為商業、百貨、超市和電影院，通過一條室外步行街連起來做一個廣場。

試圖以6-8家主力店為小商鋪營造出濃郁的商業氛圍。沈陽萬達商業廣場就是典型的萬達第二代産品。

是把國外的室内步行街與中國的商業大樓結合在一起的綜合性建築，組合了寫字樓、住宅、酒店、購物廣場等多種業态，而商業中心則增加了文化、娛樂、健身、餐飲等内容。

萬達通過出售“城市綜 合體”裡的住宅、寫字樓快速回籠資金，商鋪、酒店隻租不賣，用來抵押以獲得銀行貸款，開發新項目及 “養鋪”。

甯波鄞州萬達廣場是萬達第三代産品的代表之作。

不僅包含“城市綜合體”的業态，還包括主題公園、步行街、旅遊經 典、演藝舞台等功能。

代表作為武漢的“楚河漢街”。

現在看起來，第一代廣場都不太成功。武漢江漢路萬達，主商街的背面，就兩層，一層分成散戶出售，二層是影院。

影院的人流量可以做到同行業數一數二，下面的鋪子就像批發市場一樣，完全不上檔次，這就是萬達最開始做的商業地産，所幸在江漢路，居然還活着。

沈陽的那個就死了，換了幾代總經理，清過商戶，炸過樓，現在依舊半死不活，一方面沈陽的商業大環境使然，一方面當年的萬達不懂得基本的商業規律，就好像沸水下生雞蛋，必然是要裂開的。

再回看鄭州，惠濟萬達内部租金，從剛開業時600 元（帶物業）每坪降至現在的最便宜近170元（帶物業）每坪，巴奴是90元每坪每月，物業在60元每坪每月。

不過類似海底撈巴奴這種店入駐商場，餐飲老炮兒們也知道，這都是有優惠政策的，畢竟是引流品牌，所以不做參考。

目前惠濟萬達四層餐飲區域，例如北疆飯店那一片還屬于較好的位置，價位也僅在220-240元（帶物業）每坪。

年初的時候，渣客®️品牌策劃設計之前服務過的老客戶“冬芭手燒”的趙總想擴店，考慮過入駐惠濟萬達同時也想着入駐河南大學做校内餐飲。

都是老朋友了，趙總來咨詢渣叔的時候，渣叔根據自己十來年品牌策劃的經驗，也給出了自己的建議。

對于入駐惠濟萬達這一想法，是可行的，為什麼呢？原因有三：1.目前租金價格低，有效控制成本，2.盡管商場内保護政策不完善但目前鐵闆燒這一品類正處于空白階段，3.可以成為首家商場店的試水之作，之前“冬芭”都是臨街大店，有助品牌認知度提升。

然而對于想要入駐“河南大學”這一想法，渣叔給予了否定，原因起于，渣叔親自去河大實地探了一波店，發現這大學城内，水深着了。

說起在校内開店，渣叔總結了五大務必關注的要素：

按照這五個條件，渣叔進行尋訪。

河大出入口比較多有8個。

距離老林看的這家門店最近的一個門是正東門，是隻允許學校車輛進入，教職工的專用通道。

問題就出在這裡，這個門學生行人步行進出較少，大部分時間都是教職工電動車和私家車的進出口。

正是晚上放學時間，渣叔在這裡蹲了半個小時，觀察路過的車流量，也不過二三十輛。

這個距離最近大門的人流量是這麼個情況，畢竟校區可是2000畝的占地，學生的主流離得又極遠，那開在這裡的店在校内的日子一定不會好過，。

學校出入口引流是沒戲了，來看看宿舍區的情況。

河大有四個宿舍區，散落分布在校内的南部、東南部以及校外的北部和東部。

北邊宿舍安排在校區外，全靠一條大天橋與校區連接。

東部宿舍區與北部宿舍區情況類似，都位于校外，有自成體系的商業系統，這連個宿舍區的學生日常出行跟我們這邊門店不搭邊，也可以說是完美錯開。

南邊宿舍出門就有自己的商業街，還緊鄰南苑餐廳和教苑清真餐廳，又因為是新校區的原因，校内綠化還沒有完善。

更糟糕的是，校區内是不允許停放共享單車的。

這也就意味着夏天來臨，地面被燒得滾燙，學生要頂着日頭穿越大半個校區來門店吃飯，可能麼？

所以僅剩的東南宿舍是離門店最近的宿舍區了，這唯一的希望，也被我走近後看到的一堵圍牆徹底攔腰斬斷。

攔住路上幾個學生，細細查問後得知，東南宿舍區的學生從南門出入的占大多數。

宿舍區這塊先天優勢也沒了，那就看看産品了。

趙總想利用這個300多坪的門店做個中高端的鐵闆燒，反觀校區内的餐飲店大環境是怎麼樣的呢，以小攤位為主，人均多在10元以内，消費學生消費較低。

所處的創業中心大樓，學生習慣性的從大樓西門進，東南出，門店在西北角位置，又被繞開了。

同品類競争這塊，中心一樓整層全部是餐飲店，光美食城就有五個，其中一個倒閉 另一個正在招租，市場飽和度過高。

中高端餐飲在校園内做不起來，畢竟一個出租車起步價的距離處就有一家萬達廣場，一個共享單車十分鐘車程的地方就有個星光購物廣場。

學生既然要聚餐吃點好的，為什麼不去整體水平檔次更高的這些地方呢？

後期跟趙總讨論過開中式快餐餐廳，堂食 包間，但是這是在校園内部太不現實，畢竟晚上中心内部九點打烊，外側門店十點也強制要求閉店。

後來趙總又提出搞個西餐廳，研究過後也否決了，創業中心内部設施陳舊，外部牆皮剝落，說不準哪天就拆了，另一方面高端西餐廳的投資也過大。

最後最麻煩的就是大學内部的營業時間，特意問了一個對河大校區很熟悉的朋友—張黎明。

他跟我描述外人看起來大學内部的店好像全年營業，實則不然，算上寒暑假、清明、端午、國慶等等節日，并且大學寒暑假店面是不允許開門營業的。

綜合算下來的，滿打滿算一個門店一年的實際營業時間也不過7個月。

最後趙總也綜合考慮了我的實際性建議，作罷，避免了一波虧損。

說到這兒，也聊的差不多了，

還是老規矩，快消品、餐飲以及品牌設計策劃方面有什麼不懂的問題。

可以評論裡留言、通過平台私信或者添加下方圖片的聯系方式微信渣叔，進行免費咨詢，渣叔都會幫忙的。

各位，回見。

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