近半年來租賃市場利好政策頻出，5月19日，住建部發布了《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》（以下簡稱《條例（征求意見稿）》），7月20日，住建部等九部委發文：《關于在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》（以下簡稱《通知》），要求大中城市加快發展住房租賃市場，并把深圳、廣州等12個城市首批試點。地方層面，7月17日，廣州市政府辦公廳印發了《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》（以下簡稱《廣州方案》)，将租購同權等措施，全力推進住房租賃市場發展。7月24日，上海首推租賃地塊成交，浦東張江和嘉定新城的兩塊租賃宅地分别被上海張江（集團）有限公司和上海嘉定新城發展有限公司以底價摘得。

由于對租賃政策的預期和理解不同，業界及百姓對政策的發布及其實施效果産生讨論，集中在對廣州的新政和上海市最近新拍租賃地塊成交上，其中，針對廣州新政的問題集中在三個方面，第一，租購同權是不是真的能夠實現；第二，對承租人是不是設置了過高的門檻；第三，租購同權後房地産價格的變化如何？對上海新成交租賃地塊的問題集中在：第一，兩個地塊的競得者都是國企，今後租房市場會被國企壟斷嗎？這兩個地塊成交後的租賃型住房與公租房、廉租房有何不同；第二，租賃市場的市場化租房會不會消失？

上述問題主要有兩個層面三個維度，兩個層面即需求端和供給端；三個維度即租賃市場的三種模式：政府主導模式、社會 市場模式、市場主導模式。對這兩個層面三個維度的全面理解情況下，才能對上述的五個問題進行合理闡釋。

一、購租同權：需求側要“提高承租人權益”

（一）“購租同權”到底同的是什麼權？

根據新頒布的《廣州方案》，賦予符合條件的承租人子女就近入學等公共服務權益，這裡強調了兩點，第一，符合條件的承租人，第二，就近入學等公共服務權益。而非房地産相關的所有權、使用權、地役權、抵押權、租賃權。2013年召開的黨的十八大明确提出了基本公共服務均等化總體實現的目标後，今年3月國務院又印發了《“十三五”推進基本公共服務均等化規劃》，明确了國家基本公共服務制度框架和内容，其中“基本公共教育”被列在第一個指标，而“義務教育”則被列為重點任務的第一項；其他權益還包括基本勞動就業創業、基本社會保險等。可見，“租購同權”中的“權”是指享受基本公共服務的權利，而就近入學的公共服務權益，隻是開始，今後符合條件的承租人将享有更多和更廣範圍的公共服務權利。

租購同權，既是政策導向，又是住房市場發展的必然路徑。這裡必須說明兩個關鍵點，第一，租購同權是有前提的。隻有在公共資源相對充裕的情況下，才有可能實現真正意義上租購同權，這也對政府的公共資源組織和管理能力産生了更高的要求。第二，租購同權的制度含義是什麼。租購同權的“權”針對的是準公共産品，準公共産品的供給，遵循的是“誰交費，誰優先享受”的原則。從國外房地産市場發展的經驗來看，租購同權，是因為居住者針對公共服務做出了對價而優先享受的服務，而這種對價是以“房産稅”為主要内容的稅制體系。隻有準确把握這兩點，才能較為準确的解讀租購同權的政策含義。

（二）為何要對承租人設置門檻

租購同權的同時要對承租人設置門檻，正是出于市場需求和公共資源匹配性的考慮。首先，目前一線和二線城市尚不具備公共服務總體均等化的能力，但是在基本公共教育上已經基本可以做到租購同權，因此，對承租人設置一定門檻，是有助于階段性的實現公共服務總體均等化的目标的。第二，根據“誰繳費，誰優先享受”的原則，《廣州方案》針對的是戶籍或者人才綠卡持有人，這些人是定居廣州，并且為廣州的經濟發展做出貢獻的人。讓這些人享受基本公共服務，既可以滿足這些人群的基本需求，又能達到穩定人才、留住人才的目的。

（三）“租購同權”将會對房地産價格産生什麼樣的影響

圖1：北上廣深曆年租金價格趨勢圖（2011年-2017年4月）

注：基期和基點：以2000年12月為基期，當時北京的基點為1000點，其他城市或物業在基期的點位通過當時的均價與北京進行比較得出。

數據來源：中指數據庫

圖2：北上廣深曆年商品房價格趨勢圖（2011年-2017年4月）

數據來源：中估聯數據庫，其中深圳包含保障房價格。

兩圖對比可知，2011年以來，北上廣深的租金價格水平較為平穩。而商品房價格方面，除了廣州外，北上廣的房地産市場價格持續上漲。租金反映的是房地産的真實需求，體現了房地産的消費屬性，對房地産的投資屬性具有牽制作用。

租購同權後，租賃市場的發展将完善房地産市場功能，使“租買選擇機制”具備市場條件，有利于形成由租到買，由小到大，由舊到新的梯次消費機制。

理論上講，租購同權的前提下，租房和購房對于居住者的需求的滿足感是不會有太大區别的。租房和購房的唯一區别在于是否滿足了投資性需求。購房後可以獲得租金收益，并且這些租金收益在一定時期折現後與購房的成本基本相同，

（四）“租購同權”的更深層含義：承租人的權益将提高

盡管對“租購同權”的承租人設置了門檻，但是相比具備條件的承租人無法享受公共服務，《廣州方案》已經在鼓勵租賃市場發展的道路上進了一大步。5月19日的《條例（征求意見稿）》，明确了“出租人不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅逐承租人，收回住房”、“出租人不得單方面提高租金”等内容。承租人的合法權益逐漸得到保障。

承租人的權益逐步提高，有兩個層面的含義，一是法律層面上，承租人的基本權益得到保障，包括合理的居住權和可支付能力的支持；二是圍繞居住的其他權益，如享受基本公共服務。從這兩者的關系上看，前者更能從根本上改變承租人相對弱勢的地位，調整出租人和承租人的法律關系，後者則是體現了承租人地位的改善，調整的是政府和承租人的關系。隻有兩者并進，互為補充，才能切實提高承租人的基本權益。

二、租賃型住房：供給側要“增量提質”

（一）國企經營的租賃型住房≠公租房

兩個地塊的租賃型住房的産權所有者是兩家國企，而公租房的産權所有者是政府。産權的不同，決定了在具體的運作模式、針對對象上存在很大不同。

首先，張江和嘉定新城的租賃型住房的運作主體是國企，必須遵循市場規律來進行運作，根據市場供給和需求情況來确定供應量和租金。公租房的運作主體是政府，由于是保障型住房，必須根據保障型住房的規定和要求進行運作，與市場化運作是不同的工作思路。之所以選擇張江作為首個租賃型地塊的典型，是有前車之鑒的。位于張江的中國商飛，曾經出現由于居住條件不佳、各項配套不夠完善，而導緻高端人才未能留住的情況。這次将張江作為第一個租賃型地塊，意在留住人才。

其次，從針對的對象上看，張江和嘉定新城的租賃型住房的對象主要是集中在這兩個區域的科創中心人才和高端産業人才。公租房的針對對象是中低收入符合條件的保障人群。面對人群的不同，租金水平和運作思路也會不一樣。

（二）租賃型住房市場化程度的提高是曆史趨勢

對今後租房市場會被國企壟斷的憂慮，也是沒有必要的。租房市場反映的是“真實的居住”供給和需求匹配的市場，圍繞市場來進行資源配置方式将在租房市場中起到決定性的作用。将來會不會被國企壟斷，關鍵還是看國企是否需遵循

市場規律，采用合理的經營模式實現盈利，并從根本上促進行業發展。實際上，據中估聯數據對上海存量房中可出租房源的粗略估計，目前在100-130萬套之間，而兩地塊提供的租賃型住房不低于1897套，在上海的租賃市場中占比非常低。根據上海市政府最近公布的《上海“十三五”住房發展規劃》，十三五期間，商品住房供給約為45萬套，租賃住房供給約70萬套，保障性住房約55萬套。這裡釋放了比兩地塊成交更強烈的信号：第一，市場化供給中，租賃型住房和商品房進行了區分，且租賃型住房占比（41.1%）遠高于商品房占比（26.4%）。第二，租賃型住房供給與保障房供給是分開的，一個是市場化供給（67.5%），一個是保障條線的供給（32.5%）。

租賃型住房的未來一定是走市場化為主的道路。上海“四位一體”的保障體系中，公租房和廉租房主要針對的是戶籍城鎮中的收入群體，覆蓋範圍較小，房源也有限。面對大量的外來流動人口，尤其是就業人群，大力鼓勵租賃市場的發展，增加市場化的租賃型住房的供給，是順應市場發展趨勢的選擇，也是留住人才，尤其是“四個中心”和科創中心人才的需要。

目前租賃型住房的供給已經具備一定規模，增量上除了 “十三五”規劃的70萬套外，存量方面，上海租賃市場上活躍着很多具有租賃住房管理專業經驗的機構出租人，如從事“散租”的“自如”和“青客”，從事“整租”的“灣流域”和“魔方公寓”等。這些機構尚在起步階段，但是已經引起境外資本的關注，如“灣流域”和“魔方公寓”已經獲得多輪境外投資。

（三）租賃型住房：關鍵是要“提質”

規劃的增量與現實的存量，加上潛在的存量挖掘，租賃型住房的供給，在量上基本可以與需求匹配，甚至有可能是今後來滬就業定居人群較為長期的選擇。

那麼，如何引導來滬就業定居人群将“租房”作為長期的選擇？關鍵還是提升供給側的服務質量。首先，要保證承租人的基本權益，包括合法居住權、基本公共服務權；其次，要培育機構出租人，使得租賃行業具備大量的具備租賃管理類經驗的機構，從事租賃型住房的專業化運營，提升行業服務能力，這也是提升承租人的居住品質，使得“租”和“購”之間的鴻溝逐漸縮小的重要路徑；第三，要鼓勵通過租賃實現合理的住房條件的改善。提升供給側服務質量的工作必須交由市場去完成，“租購同權”就是廣州在提升供給側服務質量方面的大膽和有益的嘗試，今後租賃性住房發展的關鍵，還是如何引導市場實現資源有效配置。

三、租賃型住房發展的關鍵：适合國情的模式

參照發達國家的檢驗來看，租賃市場有三種模式：政府主導模式、社會 市場模式、市場主導模式。

表：租賃型住房發展的三種模式

三種模式的适用條件是不一樣的，政府主導模式适用于人口和面積相對較小，資源較好調配，能盡快實現供需匹配的國家。“社會 市場”和“市場主導”兩種模式，在産權上都是“機構” “個人”，但是國情上有很大區别。美國和英國都是城市聚集度較高的國家，産業集中度也高，住房租賃的專業化集約化要求高，相應的需要更多的機構出租人參與市場運作。而德國和日本的城市集中度雖然有一定差異，但産業集中度也不高，住房租賃更多由個人來進行經營。

相較之下，美國和英國的國情與我國較為類似，城市聚集度高、産業集中度高，那麼“社會 市場”模式可能是更适合現階段的租賃型住房的發展路徑。該模式有兩個特點：

第一，土地在規劃時，已經考慮了租賃型住房的需求。并且會要求開發商持有一定比例的住房進行租賃運營，開發商既可以自己運營，也可以引入先進的管理團隊來運行租賃運營。

第二，機構是租賃市場運營的主體，機構深度參與租賃型住房的運營。這種深度參與不僅是房源的整合和出租，資産運營的輕資産操作，還包括和政府、企業的深度合作。比如，允許租金在稅前扣除；由企業承擔一部分租金負擔，以提高承租人的住房支付能力。

目前，我國很多城市在土地規劃環節，已經考慮了租賃型地塊的供給，“社會 市場”模式需要社會化機構深度參與租賃型住房的運營。以張江新拍地塊為例：承租人的租金稅負是否能在稅前扣除？科創企業是否承擔一部分租房支出？如果這種深度參與所需要的稅收制度、金融支持制度能夠支持承租人的支付能力，并且切實幫助企業留住人才，那麼對租金上漲的擔心完全沒有必要。

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