一個清晰的信号從周邊城市傳來，那就是集中拍地政策開始“打補丁”了。

012天4城發布土拍公告第二輪集中供地來勢洶洶

就在近2天，就有成都、南京、合肥、杭州四城發布土拍公告，同時對一些土拍規則、房企資質要求做出了要求。

1、8月24日晚，成都發布2021年第二批住宅用地集中出讓公告，75宗共5686畝土地，計劃在9月15日、16日、17日3天拍完。

本次拍賣宗地采取“限房價、定品質、競地價”拍賣措施，拍賣土地全部設有最高限價，溢價率普遍在9%-11%左右。

2、8月25日上午，南京發布第二次集中土拍公告，53宗地計劃9月26日拍賣。

本次拍賣宗地實行“限房價、定品質、競地價”的全新出讓模式，将溢價率限定在15%以内，房企拿地後6個月内住宅不得上市等“史上最嚴”的監管規範。

3、8月25日晚間，合肥發布第二次集中土拍公告，17宗地共2230畝地，計劃9月17日拍賣。

其中，競買規則發生改變，由此前的“價高者得 最高限價時轉競配建租賃住房 搖号”改為“價高者得 競裝配率 搖号”“價高者得 投報高品質住宅建設方案 搖号”。

4、8月26日上午，杭州重新發布了第二次集中土拍公告，共31宗共2873畝地，計劃10月12日拍賣。

相比上次公告，此次恢複挂牌，調整内容很多。

截至8月26日，在自然資源部、住建部等部委要求22個重點城市實施土地供應“兩集中”重點城市中，已有10餘個城市相繼暫緩或延期第二輪集中供地。

很顯然，這一波土拍新動向，肯定是一次集體性的事件。但，這究竟是為什麼，又傳遞了什麼信号呢？

02 降低溢價率、取消競自持房企有了喘息機會

早在4月開始集中土拍不久，房企就開始說“算不過賬”了。

房企們豁出半條命才搶到地，然而事後一算賬，發現利潤連蚊子腿都不如，甚至可能會賠錢，于是便出現了宋都甯可不要5000萬保證金也要退地，融信拿完地卻發現找不到合作方等問題。

在此背景下，有城市的第二輪土拍摸底調查中，企業反饋“零參與”。

在第一輪集中土拍中，受傷的不僅是開發商，也包括購房人。

首輪集中土拍後，溢價率上去了，各地房産中介一路歡呼“面粉漲價了”，催着買家趕快“上車”。于是，各地又上演一波搶房行情。基于“地價推高房價”的判斷，監管層自然不會坐視不顧。

因此，據相關知情媒體透露，自然資源部于8月10日召開閉門會議。

網傳，該會議明确二批次重點城市土地出讓政策調整，涉及限定土地溢價上限15%，不得通過調高底價、競配建等方式擡升實際房價；到達上限後通過搖号、一次性報價、競高标方案決定土地歸屬等多方面内容。

那麼，這個消息可靠嗎？從已經有新動作的城市來看，答案應該是肯定的。

如天津已經明确了調整土拍規則：上限溢價率全部調整為15%，同時取消競自持，全部改為搖号；杭州、南京、合肥也明确了第二批集中供地部分地塊采用“競品質”的成交規則。

另外，各地政策調整的方向有很多，最吸睛的一條當屬單宗住宅用地溢價率不得超過15%，不得通過調高底價、競配建等方式擡升實際地價，到達上限後通過搖号、一次性報價或競高标方案等方式确定競得人。

圖源：中指院

簡單來說，就是要控制房企拿地成本，留出合理的利潤空間，讓房企能活下去。

03 土拍“競品質”時代來臨，利好品牌房企

除了降低溢價率，還有一個備受關注的話題，就是全國重點城市都在試水“競品質”方式拍地。

其中，北京、合肥，土拍達到限價後，品質更高方案的提供者将确定為最終土地的獲得者。

杭州則是首先通過對企業開發資質、樓盤品質方案進行評分，入圍房企方可進入下一輪拍地。杭州的“競品質”維度包括綠色建築、裝配率、綠化率、工程保修期、全裝修等。

其他如南京、成都、蘇州等城市也出台了相關的“品質”規定，基本是從公共空間、園林、建築、戶型、精裝等方面進行明确。

“競品質”時代，品質改善終于有了官方性質的标準，而開發商也将不得不關注品質，這無疑會加劇去弱留強的樓市分化。

但新的行業趨勢下，也有受益者，那就是善于打造高品質的品牌房企。

04 限制房企報名地塊中小型房企機會來了

值得關注的，南京、杭州還限制地塊報名總數，避免集中出讓變身資本比拼。

南京規定同一競買人及同一集團成員企業，在同一批次出讓公告中所報地塊數量，不得超過本次公告地塊總量（不含高淳、溧水）的30%。

杭州還規定除“競品質”地塊外，同一房企最多隻能參與5宗地塊競買。

除此之外還有南京，首次提出競得土地後6個月内住宅不得上市。

這在一定程度上限制了房企的高周轉，為确保工程建設質量和施工安全，保證科學的設計和施工周期做出要求。

在全國一盤棋的主背景下，很顯然的是，房地産市場的拐點，這一次真的來了。

面對仍處于上行通道的房價，從土地市場開始“釜底抽薪”的一擊，加上金融層面的聯合管制，未來的房地産市場，政策優化将是常态。

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文章來源:樂居買房

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