泰康，中國首個獲得保監會批準使用保險資金投資養老社區試點的保險公司，從2009年至今已經在22個城市布下了名為“泰康之家”的養老社區，其中北京、上海、廣州、成都、蘇州、武漢、杭州7地社區及配建康複醫院已經投入運營。而最早讓大家知道并向往泰康之家的就是他們在北京的燕園，另外上海申園也算是他們另一個反響不錯的社區。今天，我們就來探訪位于上海的申園。

開發團隊

泰康沒有像之前提到的太平那樣選擇與外部公司合作，而是自己開發運營。泰康旗下的建投公司負責前期拿地、建設等開發工作，而泰康之家接手負責後續社區的運營。這種模式其實也是地産界常用的置業 商管的模式。同是集團名下但各有分工，這樣的好處是能做到責任界限清晰，專業專攻，同時能由集團統籌把握大方向。

區位

申園，位于有着上海後花園之稱的松江區，所在闆塊屬于松江大學城。距離松江大學城地鐵站3公裡，而到三甲醫院上海第一人民醫院（松江分院）4公裡。我早在幾年前就去兜過申園，那會從外面看入住率還不高，周邊也是荒蕪得很。這次去感覺要好很多，旁邊首創的小區也已經熱熱鬧鬧的。申園的二期建設也基本完工。

從大的環境來講，整個松江本來就是綠綠蔥蔥，水域豐富，加上申園西邊不到2公裡就是廣富林遺址公園和廣富林郊野公園，所以從自然環境角度講申園應該說是相當不錯的。

位于松江大學城闆塊

項目體量

含一、二期整體占地9萬平方米，建築面積約23萬平方米。一期于2017年已經投入運營，整個一期有6棟高層獨立居住區，共約有1200戶，另外還有200張護理床位是位于旁邊的康複醫院裡的。據工作人員說，二期今年10月将開放2棟樓。二期整體也有1175戶。

申園的建築密度和容積率整體要比之前探訪過的梧桐人家高，從現場探訪看，樓房之間也确實更為緊湊。我們今天探訪的是一期，所以這篇文章提到的後續内容也隻以一期為描述對象哦。

社區中心為中心的分布設計

建築設計

整個項目以社區中心為中心，生活區和醫院圍繞着它而建設。整體的綠化率介紹說有35%，從現場看綠化更多的是在社區外圍，樓房之間的綠化我個人覺得偏少，而且景觀設計更多是花壇形式，沒有草坪式的開放空間。當然，我們從高樓往外看倒是看到了些湖泊，但那應該是松江的不在社區裡，不知道這算不算是園林借景手法呢？！

擁有6棟20層高樓的獨立生活區提供了4種房型，分别是40平、60平和80平的一室一廳，以及120平的兩室一廳。

這裡的設計也都做到了養老社區的基本要求，無障礙地面設計、無風雨走廊連接生活區與活動社區、全社區扶手覆蓋(這點比梧桐人家更細心哦)、椅子考慮到了老人适用的軟硬和高低、警報設計等。而我覺得它有些細節很貼心，譬如廁所内安裝了感應裝置，可以感應到人體是否摔倒，電梯裡也放置了椅子方便腿腳不便的長者坐下。當然，也不能說沒有吐槽的地方，譬如那個廁所拉門，也是沉甸甸的，上個廁所怎麼那麼難呢~~還有就是它有些地方沒做到無棱角化處理，萬一長者不小心摔倒碰到也是不得了的。

細節處理還是要更細心哦

運營服務

人的黏度和體驗最重要的一環是在服務裡體現，面對年紀已經較大的長者們，他們的生活最後會回歸簡單、自然、甚至是重複，所以一日三餐、每日打發時間的服務對他們來說那可是頭等大事了。

食堂：說說食堂吧，有那種學校食堂，固定菜單的，居住者隻要辦張儲蓄卡，就可以去刷卡吃飯了。當然，如果你不愛這樣，也可以去旁邊的餐廳點菜，泰康居住的人群很多有海外留學和生活背景，所以他們還很高大上地弄了一個西餐廳，滿足下老克勒對生活品質的追求。

社區活動：印象比較深刻的是申園的社區活動的豐富性，這裡有舞蹈室、書法室、禅修室，社區有各種課程，定期電影播放，手工教學，黨組織的黨員生活，甚至還有數學系教授教授的數學課和數字貨币課。真的是悠閑老人過着不悠閑的退休生活啊！

其實看完這裡居住者的構成也不難理解為什麼，這裡現在的居住率約97%，70%的居住者是本科畢業，黨員有300多位，就是高知的教授和有着良好身份背景的也有100多位，平均居住年齡80歲的社區住着那麼多接受過高等教育的人，想想這氛圍，有那麼多的豐富活動也就不驚訝了。

豐富的社區活動場所

康複醫院：泰康的二級康複醫院是已經投入運營了的，所以我們也一并參觀了。因為是養老社區的康複醫院，所以科室更多是針對老人病的。這家醫院是醫保醫院，外人也可以進來看病，但社區為了保證居住者的優先權，有5分鐘必須能挂上号的規定。醫院的環境是比較舒适的，這裡看到最多的是椅子，每個診室門外，大廳都是椅子。而這裡也有全職的醫生坐診，藥品種類工作人員介紹說有600多種，如果沒有的可以通過與三甲醫院的合作去配藥。

康複醫院樓上就是護理區，泰康按不同階段的症狀把居住者分為5級，不同級别分别被安排到不同樓層，采用1 N的護理模式而非一對一的照看模式。我是第一次聽說1 N模式，所以特别留心聽了下介紹，簡單來說，就是以一名個案管理師為管理者，N名不同領域的成員加以輔助的模式，譬如裡面需要醫生，護士，康複師，藥師，營養師，甚至是心理治療師和文娛治療師等。這種模式我覺得有利有弊吧，利在于團隊的完整專業性可以更好地做到全面診療和照料，弊在于畢竟一個管理師不是隻管一個人，難免有疏漏和精力有限的顧慮。

我在參觀護理病房時還看到了一個baby床，你猜那是用來做什麼的？

二級康複醫院

其他服務：

班車接駁：因為距離地鐵站有一定距離，社區逢整點就有接駁班車到地鐵站可以方便出行，還有班車是到周邊商業區和市中心的，這也算是解決了出行問題吧。

警報處理：白天3分鐘趕到，晚上可能5分鐘内趕到。這讓我想到了之前接受過急救培訓提到的黃金4分鐘救援時間。所以這樣的規定也是非常必要合理的。

收費及保險對接

收費：

首先說說他們有個樂泰财富卡，要是辦理了基本房費可以免，但價格高企所以我就不多介紹了。沒辦理樂泰财富卡的按正常标準收費。收費表可以對照下面這圖。

40平的一室戶，兩人13,000的房費，相當于每人6500，加上餐費大約1,800一人。這樣夫妻兩人的每月每人生活費大約在8,300左右，加上2,000左右零花錢，10,000塊應該打得住了。可是如果是一個人這費用就需要去到每人12,800，零花錢再加上就需要15,000一個月。（這讓我想起大學同學選修經濟學是說同居生活是省錢的好方法，所以插個題外話，哈哈）～～

泰康主業還是保險，養老社區也是為了他家保險服務的，那我們還是來看看它的保險門檻吧。他們分為保證入住和優先入住權。

保證入住：

入住人及年齡：投保人和被保人，女55歲，男60歲

保費：不同産品略有不同，青年版為例是200萬，須繳滿期限才能申請

優先入住：

入住人及年齡：投保人和被保人及父母，女55歲，男60歲

保單：對接産品保單生效後可申請

入門費：預交20萬

對于為什麼要交20萬這個問題，泰康的老師給了一個這樣的解釋，保單生效就可以申請入住，保單本身現金價值可能很低，同時萬一入住長者出現緊急情況需要入院或搶救，在家屬沒法到來之前社區會墊付這筆醫療費用，可以把這錢作為緊急醫療保障金來理解。我個人覺得這也對，畢竟保險公司也需要承擔風險，在保單現金價值很低的時候這個風險是很大的，同時也為了避免日後的不必要争論。

旅居福利：每年有不超過90天旅居其他泰康之家養老社區的權利。天冷了可以跑趟海南避避寒，金秋十月可以去北京看杏葉，春天陰雨朦胧之時最适合在杭州西湖邊發發呆。

以下是我拿對接産品歲添福增額終生壽作為例子計算如何應用這筆保險金讓自己過上幸福美滿的老年生活的，同時等百年之後還能留一大筆錢給子孫買糖吃哦！

假設條件：35歲，男，交費20年，每年10,771，總保費滿足200萬。這位先生選擇70歲開始入住直到90歲去另一個世界。

增額壽：既可讓自己生活無憂又可傳承的好險種

總體評價

硬件評價：

項目從設計角度來講可圈可點，活動空間室内的優于室外，這裡的房型40和60平米的性價比更高，也能基本滿足生活需求。

周邊的醫療資源不算很出色，隻有第一人民醫院一家在附近，商業配套在3公裡範圍内有萬達廣場，開元地中海，未來還有松江版的印象城，班車也提供接駁，可以滿足有出去社交的居住者需求。

軟件評價：

泰康的申園開業5年，入住率達到97%，從參觀過程中感受到整體的運營還是比較成熟的。社區生活豐富對于愛熱鬧的長者來說應該是不錯的選擇。我個人會覺得，這裡更适合年長一點或者喜歡社區生活的長者居住。

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