公寓，即公共寓所，是商業地産投資中的一種居住地産形式。一直以來，公寓都以其"不限購、随便買、單價便宜、性價比高、無需搖号、随時可買"等賣點撩撥着許多買家的心。然鵝！對于剛需買房，恒惠房卻不太建議大家選擇二手公寓！

為什麼呢？公寓又便宜，又不限購，為什麼剛需不能選擇二手公寓？！

接下來，恒惠房将從公寓硬件、性價比、稅費、附加價值等幾個方面，來給大家說明，為什麼剛需買房不要選二手公寓~

恒惠房說句實在話，公寓真的有很多部分住宅小區都"無可比拟"的好處，如占據着交通便利、商業發達的地段優勢，價格較之住宅也相對更低，且購買門檻不高（不需要滿足社保/個稅條件），還不受戶口等因素影響。

但，因為公寓的"先天因素"，一般公寓的戶型和采光都不如住宅，很難做到南北通透，或全明房屋。而且，大部分的公寓都動辄一梯多戶，甚至十幾戶，居住密度很大，導緻早晚高峰期出行等電梯時，需要花費更多的時間。

性價比

公寓的公攤面積普遍在25%-30%之間，也就是說，我們買一套建築面積為60平的公寓，其套内面積可能隻有42-45平，虧不虧，大家自個兒衡量……

此外，大部分公寓都建造在商業用地上，水電要按照商業标準收費，比居民用水用電的收費高很多，而且，公寓的物業費相對高昂，總體算下來，生活成本不會很低。

稅費

相比于普通的二手住宅，二手公寓買賣所要繳納的稅費很高：

一、契稅；公寓的契稅一般按照當次購房總價，即計稅價的3%繳納。

二、印花稅；按購房總價0.1%繳納，買賣雙方各繳納0.05%。

三、增值稅；可提供發票的話，按房屋增值部分的5.3%繳納，即（計稅價-上手發票價）*5.3%；不提供發票的話，按計稅價的5.3%繳納。

四、個人所得稅；可提供發票的話，按照兩次交易差價的20%繳納，即（計稅價-上手發票價）*20%；不提供發票的話，按計稅價的1.5%繳納。

五、土地增值稅；可提供發票的話，按土地增值額的高低，對增值部分征收30%-60%的增值稅；不可提供發票（隻限個人出售）的話，按計稅價的5%繳納。

六、其他稅費；因數額較小，這裡不一一贅述。

注：各地規定不同，以上數據及繳納标準僅供參考，因二手公寓的稅費計算比較複雜，且土地增值稅還要核稅計算，建議交易時選擇信得過的機構，合理把控交易風險。

公寓在進行新房交易時，隻需繳納3%的契稅和1%的公衆維修基金！但，從以上稅費标準可以看出，二手公寓交易要繳納的稅費不僅多項複雜，而且金額也不會很小，所以剛需買房，不建議接手"二手公寓"。另外，想要購買公寓，并在短時間内轉手賺差價的人要三思而後行啦~

附加價值

普通住宅一般有落戶、學位及金融屬性等優勢的加持，還可以用來做抵押貸款；而公寓絕大多數都不是學區房，既不能落戶，小孩也不能享受就近入學，如果家中目前有孩子即将入學，那購買公寓作為現階段唯一購房，很顯然不是很明智的決定。後期如果要轉手交易，還要繳納相對高昂的稅費。

看到這裡，大家是不是覺得公寓簡直一無是處，找不到一點可買之處呢？

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