過去中國家庭買房總喜歡把一家人的名字都寫上去，尤其是要把孩子的名字寫在房産證上，當時大家都沒覺得有啥不妥，可是随着時間的推移，尴尬的狀況就出來了。現下像上述父母孩子名字都在産證上的情況通常會遇到兩類實際問題：（1）孩子成年要買房結婚但是被限購了，或是不能被算成首次購房而需要交更多的稅；（2）父母年紀大了，嫌将來通過繼承方式把房産給子女太麻煩，想在身前就過戶給子女。這兩類問題都需要通過房産證去名字來實現，去名字手續雖說不複雜，但是去名字要交的稅費可不老少，許多人聽說要如此多的稅費都是大吃一驚，不知所措了。如果真的要辦去名字的手續，正确而又省錢的方法應該是怎麼樣的呢？我今天就來講講上海的房産證去名字的實用方法，注意本人講的隻是上海的，其他城市本人不清楚，所以不能亂講。另外聲明一點：夫妻之間去名字及離婚析産隻需花點工本費，所以不在本文講述的範圍内。

首先請拿出你的房産證看一下産證的附記上有沒有注明産權人對房産的共有方式，如果沒有的話，再看一下産證登記日期，若是在2009年之前的，那要恭喜你了，請趕快帶上産證到所屬房地産交易中心調取一下原始檔案，再讓工作人員審核一下，因為你很有可能通過相應手續的辦理讓去名字的費用變得非常的少。給大家解釋一下其中的原因：2009年前上海不少的房地産交易中在過戶登記的工作中有一定的漏洞，那就是如果買賣合同上沒有注明産權人對房産的共有方式的話，登記人員有時也會忘了在過戶登記時詢問導緻收件登記的文件中沒有寫明共有方式，所以房産證上自然也就沒有産權共有方式的記錄了。這是交易登記部門的工作瑕疵，所以他們隻好自己吃進。這種狀況交易登記部門允許産權人做一次産權共有方式的再确認。你若是屬于上述講的狀況的話，就可以将需要去名字的人的份額約定到最低即1%，重新出點辦證費用就可以了，之後再将需要去名字的人的份額用買賣的方式給到其他産權人，這樣需要交納的稅費就少了去了，而且再出售時也沒有任何後遺症。另外附帶說一點：上海按照94方案買斷産權的售後公房，産證上隻有一人名字，但登記在登記簿上的實際産權人可能不止一個，當時通常也沒有約定共有方式的概念的，所以也可以重新改動。

倘若不是上面那種狀況的即房産證上有共用方式的記錄或查詢原始資料發現過戶登記文件中有共有方式的記錄的，那麼就隻能按照實際狀況通過買賣或贈與的方式完成去名字手續了。這種情況下，到底是用買賣方式劃算還是用贈與方式劃算，其中也大有學問。下面我以産權共同共有為例來講講其中的奧妙。（因為多數房産共有的方式都是共同共有）第一步看房屋是屬于普通住宅還是非普通住宅，屬于普通住宅的因為滿兩年就可以免征增值稅，滿五年唯一套還免征個稅，所以一定是通過買賣方式去名字劃算，另外直系親屬間的買賣還可以獲得比正常評估價更低的評估價格，隻需要在評估核價時提供出直系親屬證明就行（即戶口本或戶籍證明）。非普通住宅情況比較複雜，分不同情況來講一下：（1）對于買入較早的房屋通過贈與的方式去名字更快捷且費用更省，隻需支付贈與份額部分的契稅即贈與份額評估價的3%，現在國家規定贈與不需要強制公證了，所以原來公證所需的一大筆公證費也能省下了。這種作法的唯一後遺症就是當再次出售時贈與部分可能面臨要繳納差額的20%的個人所得稅，但如果出售時該套房屋是産權人名下唯一套的話也是免征所得稅的，所以說還是有辦法避開高額所得稅的。（2）若是買入房屋時間不久的，尤其是不滿五年的而且去名字後不久就會考慮要出售的話，那你可以計算一下通過買賣方式要交的增值稅及個稅和通過贈與方式将來要交的個稅之間的差距，結合自己名下已有房屋的狀況綜合考慮一下選擇何種方式劃算。如果暫時沒打算出售或是去名字後的産權人名下就這一套房的話，那不用說還是贈與的方式劃算。（3）非普通住宅去子女名字的，我建議是用贈與的方式，因為将來房子還是要牽涉到繼承的事，除非父母決定身前就賣掉，否則20%的個稅問題始終是存在的，現在能省的當然先省下來；如果是非普通住宅為了避免繼承麻煩而去父母名字的，綜合考慮還是用買賣方式劃算，雖然當下是多交了不少稅，但是因為子女到真的出售該套房子時多半名下還有别的房子，房子吃到了20%的個稅就會非常不好賣了，除非子女願意自己承擔該筆費用而不是轉嫁給買家。另外對于按份共有的房産去名字的方式選擇情況會更複雜，必須視每套的具體情況而定。

房産證去名字有時确實讓人頭痛，以我個人經驗總結的原則是：能改動份額的一定要改；不能改動的，普通住宅采用買賣方式；非普通住宅首選贈與方式，若是急于出售的，則選買賣方式。最後也是最重要的建議是：今後房産證上的名字要慎寫，畢竟來回倒騰的都是錢啊！

關于産證去名字的事，歡迎來我的公衆号上提問（公衆号：上海資深房地産經紀人）

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!