赢商說之檔次定位

國際品牌的入駐情況能很大程度上反映購物中心的綜合檔次，這是兩方面體現的：首先，國際品牌商家資金充裕，相比租金，國際品牌更重視入駐的購物中心品質。所以國際品牌會優先選擇軟硬件環境好、運營方背景深厚擁有豐富操盤經驗、靠近高消費區域的購物中心入駐。例如南國花錦購物中心和逸天城購物中心，這兩個購物中心的運營方都是在貴陽市實力雄厚的國貿集團，硬件條件優秀，并且處于優越地段，附近人群消費能力較高。第二，購物中心需要國際品牌提升整體形象，吸引高端客群前來消費。例如優衣庫、無印良品、星巴克等形象好、知名度高的國際品牌成為各大購物中心宣傳中的熱點，占據購物中心内外價值最高的位置。

通過購物中心的占比分析，七大購物中心的檔次可以這樣分層：南國花錦購物中心和國貿逸天城購物中心屬于貴陽中高端購物中心，亨特城市廣場購物中心為中端，鴻通城、花果園、中大國際和世紀金源購物中心面向中低端人群。這樣的分層并不說明購物中心的優劣，而是反映了購物中心本身的市場定位。以鴻通城、中大國際和世紀金源購物中心三個歸類于中低端的購物中心來說，這三個購物中心毗鄰居民區，擁有較為穩定的生活消費群體，遠離核心商圈的區位限制了其租金，讓衆多實力并不雄厚的國内、省内品牌有了容身之地，租金成本低後性價比提高，同時，貴陽低端商場（如市西路和傳統夜市）的退出，讓這些中低端購物中心成為了貴陽普通市民消費的好選擇。而亨特城市廣場購物中心則平衡了國際國内品牌的占比，将購物中心打造成了多層次品牌兼有的，适合年輕人購物休閑的綜合性購物中心。

從總體上看，貴陽七大購物中心中零售業态仍然占較大份額，但是餐飲業态占24%，說明餐飲業态等體驗性業态已成為購物中心發展的重要組成部分。

下面是七大購物中心零售業态占比的橫向排名

七大購物中心中，零售業态占比最高的是世紀金源購物中心，達到了82.43%，南國花錦購物中心和國貿逸天城購物中心緊随其後，這兩個購物中心的零售業占比很接近，差值僅為0.7%；七大購物中心中零售業态占比最低的是花果園購物中心，數值為54.31%，與第六位的中大國際購物中心差值達到了11.55%。七大購物中心零售業态占比平均值為72.42%，低于平均值的個體為鴻通城購物中心、中大國際購物中心和花果園購物中心。

零售業态占比進行比較之後，再對餐飲業态占比進行橫向排名，得到如下圖表

七大購物中心中餐飲業占比最高的是中大國際購物中心，數值為34.94%，占比最低的是10.04%的世紀金源購物中心，兩者之間的差值為24.94%，七大購物中心餐飲業态占比平均值為25.66%，低于這個數值的隻有世紀金源購物中心和國貿逸天城購物中心。

另外值得注意的是，在本次統計到的319個餐飲品牌中，省内餐飲品牌共90個，占總餐飲品牌的28.21%，遠高于全部業态中省内品牌的占比12%，省内餐飲品牌在七大購物中心内的數量根據下表可以反映

七大購物中心中，中大國際購物中心省内餐飲品牌數量最多，為22個，其次是鴻通城（20個），花果園（18）個，入駐購物中心最多的省内餐飲品牌為奶茶品牌宜北町，入駐了國貿逸天城購物中心、花果園購物中心、鴻通城購物中心、南國花錦購物中心等四個購物中心。

赢商說之業态分布

零售業态仍然是商場最重要的租金來源，服裝、鞋帽、日化等零售行業依然是商場内業态的主力，根據赢商網數據顯示，在大型購物中心中餐飲業的承租水平僅有零售業的三分之一而已，可見購物中心的利潤來源對零售業态的依賴程度較高。零售業态客單率高，單位面積産生的消費比也要遠遠高于餐飲業态，同時零售業态可以根據市場具體情況快速調整産品和策略，增長性值得期待。相應的，零售業态的缺點在于，近年來零售業受到電商沖擊較大，尤其是一些中端品牌，網絡購物完全将這些中端零售品牌的價格透明化，利潤空間大幅收窄，受到打擊嚴重。而且零售業态商戶對商鋪位置要求較高，需要在動線上人流集中的位置，而購物中心動線末端或拐角處位置的商鋪由于位置較差無法得到零售業的充分利用。

餐飲業态的加入滿足了顧客對于購物中心的體驗性需求，顧客在逛街後不必走出購物中心即可方便就餐，過去百貨商場最冷清的就餐時間現在反而是購物中心中客流量最大的時間。同時，各具特色的餐飲企業在購物中心中成為了吸引顧客的重要手段，餐飲行業對店鋪在購物中心内的位置要求低于零售業，可以依靠本身的口碑聚攏人氣，這樣購物中心可以将場内位于高層或地下的商鋪提供給餐飲業，這些位于動線末端的餐飲起到了很好的引導人流深入商場的作用，也大幅度延長了顧客的駐留時間；同時購物中心的巨大人流也為餐飲行業提供了發展空間，購物中心和餐飲企業能夠合作雙赢。但是餐飲行業的劣勢也非常明顯，首先，餐飲行業的顧客群體在單一時間内重疊程度不高，簡單地說，在A餐館消費的顧客往往很難在就餐後再前往B餐館消費。這造成了實際客單率低于零售業，總體純利潤率低于零售業，進一步造成了餐飲業态對商場的租金貢獻率低。另一方面，餐飲業态無法像零售業态那樣根據市場變化和季節改變靈活調整産品，餐飲産品一旦推出将會很快進入穩定期，成長性不強，在購物中心炒熱、租金提高之後，餐飲業态租金承受能力并不會随之變高，實力不夠雄厚的小型餐飲企業可能撤出購物中心。

從貴陽七大購物中心中業态的分布情況來看，2014年底開業的中大國際購物中心由于處于剛開業攢人氣的階段，而且位置位于遠離貴陽市傳統核心商圈的大營坡片區，需要将大量的人氣吸引到購物中心内并加以穩定。較高的餐飲業态占比正是出于這個考慮。而中大國際購物中心中省内餐飲品牌數量最多，說明其租金在目前相對較低，對于資金和客流并不充裕的省内餐飲品牌來說，接受程度較高。

鴻通城購物中心的餐飲業态占比為29.25%，在所有購物中心中排名第三，如果将緊鄰鴻通城的二七路小吃街也算入購物中心餐飲業态的話，這個比例還會高很多。該購物中心距離貴陽市核心商圈距離遠，所在路段商業發展程度低，較高的餐飲業态占比大大提升了鴻通城購物中心的人氣和知名度，并惠及商場内的零售業态。

在榜單中，世紀金源購物中心的餐飲業态占比最低屬于特殊情況，因其緊鄰的世紀城小區街鋪保有量巨大，餐飲行業更願意選擇臨街商鋪經營，對世紀金源購物中心的餐飲業态進行了很大程度上的分流。而世紀金源購物中心作為貴陽市觀山湖新區，乃至相鄰的白雲區和高新區，都是唯一的大型購物中心，是該地區居民購物的唯一選擇，保證零售業态的豐富和數量才能最大程度上滿足面對的客群的購物需求。

零售業态的分布，除了特例世紀金源購物中心之外，基本上遵循本報告上面提到的貴陽購物中心檔次分層，越靠近高端的購物中心零售業态占比越大，這說明高端購物中心對零售業态的依賴程度仍然很高，或者說中高端購物中心能為零售業态提供更好的生存環境。

數據說之主力店

赢商說之主力店

七大購物中心中，有六個引入了院線作為購物中心的主力店，電影院似乎已成為購物中心的标準配置。影院能夠帶給購物中心的積極影響是：第一、影院能夠吸引大量人流，尤其是消費能力強、有消費意願的年輕人群。根據赢商網貴州站的統計，貴陽市所有院線2014年接待觀衆507萬人次，票房收入1.92億元，并且這個數字依然在保持每年15%以上的增長速度。電影産業的蓬勃發展帶來的可預見的大量人流對購物中心來說是非常有吸引力的。第二、影院因為對物業條件有特殊需求，所以一般會選址在購物中心頂層或底層，能夠有效地起到引導人流、收束動線的作用，通過将人群向商場極内部引進，為動線上的零售業态提供了穩定的人流保證。第三，影院将帶來更多的沖動性消費和餐飲消費。因為一般觀衆會提前購票，在購票後到電影上映前的時間内，觀衆會在影院周圍活動，産生消費機會。而一場電影動辄兩小時，觀衆在完成觀影之後會選擇就近在購物中心内就餐補充體力，這為餐飲業态帶來了更多的機會。

各種超市也是購物中心的主力店選擇，僅有南國花錦購物中心未在購物中心内設置超市，這也說明了購物中心對超市對購物中心人流的吸引作用是非常肯定的。而南國花錦購物中心因為占地面積小、開發時間早，并不具備大型超市和影院所必須的高層高、大面積等物業條件，所以并未設置這些購物中心中的"香饽饽"，但是由于起步早、理念先進，南國花錦在并沒有大型主力店進駐的情況下仍然獲得了貴陽市民的青睐。

近年來快時尚品牌的崛起也讓購物中心看到了新的商機，快時尚品牌如優衣庫、H&M等，符合當下年輕人定位，産品更新速度快，客單率和效費比高，優秀的購物環境等都是讓購物中心争相引進的原因。可以預見在未來，快時尚品牌将和影院一樣成為購物中心的标準配置，這也是一個機會，目前快時尚品牌份額幾乎被國際品牌全部占據，國内品牌如果能摸透快時尚行業規律，同時結合自身本土優勢，未來的發展空間都非常巨大。

結論

目前貴陽市商業地産發展中，購物中心将是最前沿的陣地。在貴陽市低端商業市場（如市西路）和百貨公司缺乏增長空間的今天，購物中心将憑借其完整的業态鍊條和品牌集合能力，為顧客提供一站式的購物、休閑娛樂、生活服務，快速地成為所在區域甚至輻射全貴陽市的新興商圈。

同時，大量購物中心拔地而起，帶來的競争壓力越來越大，購物中心的同質化也日趨嚴重，購物中心一定要通過對商圈的清醒認識，對客群的認真調查，對物業的完整規劃完成自身的清晰定位。并根據定位對商場内品牌檔次、業态規劃進行深入仔細的安排并根據市場變化調整。例如靠近高級辦公區域可多設置高檔職業服裝、高檔化妝品、引進私密性較好的咖啡簡餐。靠近生活區，多引進性價比高的國内品牌，規劃更多的兒童業态，等等。

對市場發展要有精密的監控，善于發現市場熱點，對熱點品牌加以關注。

目前貴陽市購物中心檔次分層清晰，七個主要購物中心市場定位也比較準确，更多的購物中心正在規劃中。赢商網貴州站将持續關注貴陽市購物中心發展，豐富并修正本調查報告，關注赢商網貴州站，更多精彩信息和解讀将與您見面。

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