圖片來源@視覺中國

文丨十二不惑

作為内地城市房價的風向标——深圳，他沒有最高，隻有更高。

據國家統計局4月16日發布的2020年3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，3月份，70大中城市中有38城新建商品住宅價格環比上漲，深圳二手房價格環比漲幅時隔24個月重返全國第一。

出乎意料，疫情剛有好轉，國内百業凋零，房價卻能率先反彈。難怪王健林說的小目标是一個億，而不是一百萬，因為房地産的錢實在是好賺。

2015年，深圳房價率先上漲，擁有房子的人輕輕松松年收入過百萬。随後，衆多一二線城市也開啟大漲之勢。

貝殼研究院數據顯示，5月，深圳二手房均價為68372元/平，位居内地城市第一，同比漲幅達6.53%。同為一線城市的北京同比下跌4.49%，上海上漲0.25%，廣州下跌6.38%。

01 人多地少

毫無疑問，深圳是一個“人多地少”的城市。

2019年末，北京市常住人口2153.6萬，比上年末減少0.6萬；上海大概有2410萬，位居第一；廣州1530.59萬人；深圳常住人口為1343.88萬人，且每年淨流入50萬人左右。

雖然深圳在人口數量上，少于北上廣，但是其人口密度遠大于後者。深圳的土地面積為1996.85萬平方公裡，大約相當于1/8個北京，1/3個上海，1/4個廣州。

1243.88萬人是官方統計的數據，實際生活在深圳的人口可能有2500萬。

深圳的土地開發強度已經逼近50%的極限，新增土地供應量少，以至于靠填海造陸來增加土地供應量成為重要措施。哪怕是新增土地，也多為商業和工業用地，住宅用地極少。

近幾年的龍華紅山、南山白石洲等片區均是舊城改造項目。

此外，深圳的紅本商品房不足20%，絕大多數都是農民房（小産權房）。由于商品房供不應求，價格自然會居高不下。

而且，随着深圳新生人口越來越多，改善房，學區房的需求量逐年增加，進一步推動房價上漲。

02 産業配套佳

深圳是民營企業的天堂，産業配套極佳。

如果想做一個硬核科技産品，除了研發和設計之外，還要數不勝數的零部件，才能做出成品，從而實現量産。深圳作為深莞惠城區圈的核心，其産業配套在全球數一數二。

曾經聽到一個笑話：“你有一個ider，想做成成品，如果深圳不能幫你實現，那麼你在全球都無法實現。”看似是一個笑話，實則确實如此。

以iPhone為例，其零部件不少都是在深圳城市圈采購，如果離開深圳的配套産業鍊，蘋果量産将變得極為困難。可以說蘋果的萬億美金市值離不開深圳企業的助推。

當然，蘋果也讓深圳城市圈内的相關産業鍊企業得以茁壯成長。包括：富士康、信維通信等。

除了蘋果産業鍊，深圳城市圈也培育出了華為、OPPO、vivo三大國産手機巨頭。因為深圳有着全球最為優質的手機、電子産業鍊。就連總部在北京的小米公司，也不得不南下深圳購買零部件，再組裝成成品。

6月10日，伴随着中天精裝登陸中小闆，深圳A股上市公司數量達到308家，趕超上海，躍升為全國第二位。而且，深圳上市公司A股總市值達7.39萬億元，高出上海近30%，與上海和廣州兩地上市公司A股總市值之和相當。

由于上市公司數量多，産業鍊配套齊全，相應的高薪人才也多。

在深圳的上市公司中，龍頭企業包括騰訊控股、中國平安、招商銀行、邁瑞醫療、工業富聯、萬科、中興通訊、順豐控股等。

這些龍頭企業中，有着衆多高收入者，貢獻了大量購房人群。

03 剛需多

每年幾十萬人口湧入深圳，他們都有購房需求。

近兩年，衆多二三線城市，幾乎都在搶人。放松落戶門檻，一方面可以引進更多人才，為城市發展提供活力；另一方面，促進房地産市場的發展，售賣更多的房子。

但一線城市，在落戶方面，并無寬松之意。

特别是北京，然後是上海，落戶要求極為嚴格。那怕你是碩士、博士學曆，或是年入過億的企業主，在落戶上面，也是心有餘而力不足。

相比北上廣，深圳的落戶要求不高，位居四大一線城市中門檻最低。應屆本科生可以直接落戶深圳，哪怕非應屆生，也能積分落戶。

這就為吸引更多的大學生、高學曆的人落戶深圳提供了保障。

大學生、碩士生、博士生們，大多數往往是家庭的希望和寄托，哪怕深圳的房價高達好幾萬一平，家裡六個錢包也願意為他們買房提供資金上的支持。

源源不斷的潛在購房剛需群體，為深圳高房價提供了支撐。

04 政策福利

自深圳成立特區以來，經濟高速增長。特别是最近幾年，深圳民營經濟在數量規模、發展質量、創新能力、國際化水平等方面形成顯著的引領态勢，為深圳創新發展提供了重要支撐。

相關數據顯示，深圳民營企業數量連續多年保持兩位數以上增長。每千人擁有商事主體約240戶、企業150戶，創業密度全國第一。

而這離不開深圳市政府高度重視民營及中小企業發展，不斷加大政策力度，頒布實施了《深圳經濟特區促進中小企業發展條例》、《深圳市關于支持中小微企業健康發展的若幹措施》等政策，促進民營經濟發展。

對初創企業還會給予一定的資金補貼，通過創業帶動就業。

由于深圳經濟發達，财政收入高。反過來，财政收入反哺民營企業和人才。

為了促進經濟的良性發展，政府給落戶的高學曆人才還會給予一定的租房補貼。新引進人才租房補貼發放标準為：本科1.5萬元/人；碩士2.5萬元/人；博士3萬元/人。并一次性發放。部分區補貼翻倍：龍崗區、鹽田區、龍華區、寶安區額外補貼本科1.5萬、研究生2.5萬元。

這在全國範圍内是全國高的。

此外，在社會保險和住房福利等方面，深圳也會有相應的惠民政策。

據悉，今年疫情期間，3月份，對于從外地返回深圳的務工人員，酒店隔離的費用由當地政府買單。而大多數城市，則由公民自己掏錢。

沒有對比，就沒有傷害。

05 信貸發達

3月初，許多人預測深圳房價會不會扛不住了。因為深圳外貿發達，由于國外疫情高發，出口貿易大幅萎縮。工廠停工、空置房增多，房租下降。

出乎意料的是，4月中旬，國家統計局公布3月份全國70個大中城市商品住宅銷售價格數據時，深圳的二手房價格環比漲幅竟然高達1.6%，位列全國第一。

有業内人士表示，近期深圳房價大漲的主要原因是，企業主全款買了房之後，可以用來做抵押低息貸款。

一方面，疫情之下，國家鼓勵銀行向中小微企業減免利率放水，提供的利率遠低于基準利率；另一方面，深圳信貸發達，中小微貸款公司非常多。

特别是福田區，上下班的時候，很多業務員在寫字樓門口發信貸廣告或名片。說明深圳的信貸業非常發達，這在其他城市簡直是難以想象的。

06 投資天堂

2000年以來，大批工廠主、企業主掙錢後，大肆購買住宅、辦公樓、土地廠房等，助推房價不斷上漲。

不過，2008年遭遇金融危機，給深圳的工廠主、實體企業老闆造成巨大的沖擊。随後，在4萬億救市的刺激之下，房價迎來上漲。

有一個值得注意的現象是：很多實體企業的經濟效益日漸衰落，反而投資的房産收益高于經營企業。導緻一些企業經營者把更多精力和資金放在房産投資上。

人都是趨利弊害的。

随後，工薪族，或者家裡有一定經濟基礎的人，紛紛加入買房大軍，投資房産成為一種新趨勢。

特别是最近10年，大量企業和個人申請到貸款後，去買房，助推了深圳房價上漲。

有一些職業炒房族，将自己的房産抵押後，套出資金加杠杆繼續買房。

就連“假離婚”買房的事件也屢見不鮮。

房價大肆上漲，在信貸發達的基礎上，深圳逐漸成為“房産投資天堂”。

如今，深圳豪宅市場一片火熱，一套房子動辄幾千萬、上億元，依然抵擋不住人們投資深圳房産的熱情。

暨BAT在深圳拿地建商業辦公樓之後，最近深圳今日頭條有限公司以底價10.82億元，競得南山區後海總部基地一宗商業用地。

辦公和投資兩相宜。

無論是個人、企業主紛紛投資深圳房産，還是互聯網巨頭接連拿地建樓，都說明深圳房産投資業非常發達。

07 溢出效應

深圳的房價上漲很快，有一部分因素是香港的溢出效應。

香港的高房價冠頂全球。雖然經濟發達，但是絕大部分年輕人都買不起房，因為香港的房價實在是太高，一般人難以承受。

本世紀初期，許多香港人在深圳來買房，相對來說後者便宜許多，香港一套頂深圳幾套。甚至一部分有錢人，在深圳大肆買房，一個小區幾套、十幾套的買。因為那時候，深圳還沒有限購政策，隻要有錢就可以買買買。

就連著名電視節目主持人窦文濤早年在香港工作，因買不起當地的房子，而選擇在深圳先後買了2套，可是後來賣出了一套。一次在錄節目的時候，他向觀衆說道：“腸子都悔青了”。

如今，深圳的房價逐漸在向香港看齊，而早年的因買房緻富的香港人，以及深圳人，他們将房産投資的新标的選為環深城市——東莞、惠州和中山。

房産投資一直都存在溢出效益。

對于收入不高的人來說，買不起北京的可以買燕郊，買不起上海的去昆山買，買不起廣州的可以選擇佛山。

08 房子是蓄水池

2019年北京、上海、廣州、深圳的人均GDP分别為16.42萬元、15.74萬元、15.85萬元、20.67萬元。北上廣的人均GDP相差不大，但均落後于深圳1/4左右。

同時，深圳也是内地人均GDP最高的城市。

人均GDP高，在一定程度上能夠反映，該城市人口創造的經濟效益高，相應的人均收入也高。

雖然深圳房價高，但是有錢人也多，他們賣得起房。

在限購政策之下，有錢人擔心的反而是有沒有“房票”，即買房名額。

如今，深圳的豪宅市場依然火爆。特别是前海自貿區雛形已現，加上粵港澳大灣區概念的加持，深圳豪宅市場吸引了廣東省，以及全國買家，甚至是全球投資者的青睐。

畢竟，資本是趨利的，哪裡有投資價值，熱錢就流向哪裡。

而且，中國經濟依然保持較高速度增長，每年的貨币供應量增速不低。房子作為居民财富的蓄水池，發揮着重要作用。

特别是在P2P跑路潮、支付寶年化收益率不到2%、A股大多數股民虧損、錢放在銀行貶值的情況下，買房依然是大多數人的選擇。

深圳作為民營經濟的天堂，也是房産投資的天堂。

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