最近在查詢北京二手房成交數據時，發現有幾個商辦小區單月能賣10套以上的房子，所以今天想跟大家聊聊商辦那點事兒。

2010年後大量的商辦類産品進入北京的新房市場，記得當時去草房那邊踩盤，到處可見“總價80萬，低總價，不限購”的樓盤宣傳語。

随着樓市的發展，商辦的“巅峰”期終于來了，2015-2017年，那個近乎瘋狂的年代，去庫存的大背景下，北京新房市場住宅豪宅化改善化，即使門頭溝，大興，房山，順義這些之前大家不屑一顧的郊區地段，也幾乎看不到任何剛需住宅，小戶型産品，自住型商品房也從無人問津到有人開着寶馬，大奔去選房，這個時候“商住”的春天來了。

2017年3月之前，門頭溝，房山，大興，順義都是商辦的大戶，商辦産品為了快速去化，也是各有絕招，比如價格戰，沒有100萬左右的房子，你都不好意思拿出來賣，其次，層高上的競争，平層能做到3米2，loft4米2的賣不過4米5的，因為人家4米5的二樓能挂花灑，沒那麼壓抑，甚至後來還有8米4的，還有的項目拿民水民電當招牌，也有的樓盤在精裝修上下功夫。

其實所謂的商住兩用的說法，北京市住建委之前做過解釋，政策從層面沒有這個概念，因為商辦的房子土地性質是綜合用地，商用通途，是開發商改變最初規劃用途，而打造出商住兩用的概念。

17年之前為什麼有這麼多人買單商辦，其實也很簡單，無非就以下幾點：

1. 容易上車，不限購，不要購房指标。

2. 入手成本低，絕大部分這類房源，總價不超過200萬，總價100萬的房子選擇餘地也不小，還能首付五成，雖然貸款年限上限為10年，但與月供相比，對于購房人來說首付的壓力相對住宅小了很多。

3. 二手房流通無限制，可以像正常二手房那樣快速轉手，可賣給個人，所以在二手房仍然有市場，雖然漲幅不如住宅，稅費高于住宅，但價格仍有優勢，也吸引了不少土豪tz客一買就是一個單元。

4. 也有一部分辦公需求，但更多選擇1層底商，或臨街樓棟，而且很多生意人更願意從房主那裡租房做買賣。

可以看出當年購房人意識裡還是認為商辦項目隻要足夠便宜，沒有購房限制，商辦居住密度大，面積小，商水商電，不能落戶等缺點大家統統都能接受。

但這一切從2017年3月的那個晚上就改變了，那天剛剛下班到家的我，打開電視正好趕上BTV晚間新聞正在公布326新政，17年前入市的商辦，可以賣給個人，但接盤的人必須滿足北京市的購房資格和限購政策，全款購買，17年後的新建商辦隻能賣給公司，這個消息一出，市面上的商辦二手房成交一下遇冷了，而且直到現在17年入市的新建商辦項目也沒有緩過來。

但時至今日，不少商辦項目成交又恢複正常了，但真的緩過來了嗎，今天我統計幾組數據，列了個商辦項目紅黑榜，用數據說話，帶大家了解2020年的“商住“房價格和成交情況。

先來看個商辦項目紅榜，紅榜的意思就是目前的二手房成交還可以，甚至有的小區單月成交能過10套，比很多住宅小區看上去成交還要多一些。

接下來的小區點評不代表任何投資推薦，隻是客觀陳述幾個小區的優缺點，如果沒有住的需求，我依然還是之前的觀點，您不要買二手商辦，我隻說幾個代表小區。

1. 北京像素

當年80萬入市，俘獲了不少在北京打拼着的，年輕朋友的心，北京像素一直是商辦市場的“流通一哥”，伴随着常營地區的發展，地段，交通，價格，出租等優勢，造就了這裡的強流通，也成就了不少剛需客的首套置業夢，很多生意人也看到了這個小區的商機，年輕人多的地方就容易産生消費，但即使是這樣，也隻有一期新房業主敢說自己沒有賠錢吧，之前踩盤在小區裡和業主聊了聊，現在購買這裡的人，依然是為了實現北京居住夢，在市區，望京，cbd等地打拼的年輕人為主。

2. 林肯公園

如果說北京像素是上車盤，那林肯公園可以稱得上有一定居住品質的商辦小區，他的流通主要靠，亦莊産業，相對嚴格的物業管理，帶小區環境，充足的房源，低價等因素支撐了這個小區的流通。

3. 東亞望京中心，合生麒麟社

2010年前也有商辦，但大都不太好賣，原因之一在于開發早的商辦項目價格并不美麗，也就是不太接地氣，所以你會看到市面上流通還行，地段尚可的，在望京有兩個小區，就是合生麒麟社和東亞望京中心，守着地标建築望京soho，二三百萬的價格并不算很便宜，但買下來出租或求租辦公的不少，畢竟一個月能有個7000的租金。

從紅榜小區的租金情況來看，大部分在區域内還是有競争力的，我想這一點也是為什麼會有購房人接盤的原因，但我想潑的冷水是，即使這些小區一個月能賣10套，20套，但小區的規模要比普通住宅高出很多，當你看到北京像素1萬戶的體量，正在出售的房源有174套，你還覺得一個月賣10套多麼，當你看到林肯5000戶的體量，正在出售的房源多達110套，你還覺得單月11套成交高麼，要知道同規模的小區，像天通苑單拎出一個院落，一個月單賣20套就跟玩似的，大部分熱門小區也就1000-2000戶的規模，但流通要好過商辦太多。

再來看看我整理的商辦項目黑榜。所謂黑榜，就是當年新房市場宣傳的挺熱鬧，流入到二手房市場低于預期的一類房源。

1. 北京城建北京密碼

當年不到100萬，新機場的概念，區域吹得天花爛墜的各種規劃發展，結果到頭來，二手房的價格仍然是當年的新房售價，除了樓起來了，周邊幾乎沒有太大的變化。

2. 艾迪城

同樣是當初吹得很邪乎的商辦盤，位置确實不錯，後沙峪闆塊，挨着祥雲小鎮，但也傳承了這裡的高房價，順義單價4萬多的商辦，流通差，不保值也是正常。

3. 尚峯壹號

看看二手房流通，新房還吹嗎？2015年交房到現在，隻成交了2套二手房，環境好，物業好加分，但未必走量。

4. 7克拉

位置挺好，價格看似便宜，但開間3000的租金，140萬左右的價格在商辦市場就沒有什麼優勢了，這小區我踩盤時印象最深的就是周邊老鄰居烏央一片穿行該小區早高峰趕地鐵的場景。

5. 中昂時代廣場

新房時期叫中昂小時代，京西大爺大媽當年tz必看的小區，手裡有些從股市出來的資金和拆遷款閑錢，到這投了一套，結果先後經曆了延期交房，配套規劃變化，當年為了享受一兩萬折扣着急忙慌排卡，結果80萬買的，現在70-80萬成交，當然誰都沒有後眼，但現實就是如此殘酷。

再來看看黑榜的租金情況，也都是2000戶體量起步的社區，大都地段缺失，沒有産業支撐，租金低，不好賣，流通不好，但想要出貨的可不少。

最後簡單做個總結，因為确實因為種種原因，身邊也有不少朋友選擇了商辦類的産品或是現在正在關注商辦項目，我給您三點建議。

1. 沒有辦公需求，能不碰就不碰，全款後價格優勢變小，流通相比住宅要依靠的因素更多，比如地段，産業，交通，價格等等，最重要的是對于商辦項目流通并不等于保值，以價換量，售賣要比住宅更加艱難，況且居室面積也做不到三代人居住，不能落戶，意味着你肯定還要再換。

2. 17年左右已經買了商辦房，等待變現或置換，隻送您十六個字，保持心态，一切随緣，等待時機，能出則出。

3. 有朋友幻想着商辦政策寬松，我覺得北京有點難，房住不炒的基調在那，現在樓市相關别說政策，出現一點利好，都會被開發商和中介放大解讀，牽一發動則全身，況且商辦存量不少，好不容易穩定住的市場，我認為短期内政策寬松的可能性極低。

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