曾幾何時，每一次大型商業綜合體的開業都會“撩”動着福州市民的心，如今，滿城盡是綜合體，但開業容易，守業卻難，究竟能火多久，就看其經營模式及其殺手锏的産品和服務能力。

NO. 1｜壹

福州商業變遷史

談到商業綜合體，我們首先來追溯一下福州商業的曆史。

随着時代的不斷發展，大衆的消費需求也在日益變化中。在這樣的背景下，福州商業地産的開發及發展模式也經曆了4次變革：從零散的沿街商鋪；到滿足購物需求的百貨公司；再到集合購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的購物中心；直到如今以滿足客戶體驗和社交需求的街區綜合體。

2007年以前，東街口東百商圈就是絕對的市中心，而随着寶龍、萬象城（非華潤系）開業，萬寶商圈另立山頭，同年台江元洪城開業。随後，2010年和2011年，雙萬達廣場開業，2013年-2015年期間，五四北泰禾、世歐廣場、東泰禾廣場也陸續開業，而即将開業的宜家綜合體，也将給市民帶來一種全新的購物體驗，至此，福州購物中心也呈現百花齊放的局面。

雖然福州綜合體數量多，體量在10萬方以上的項目也不在少數，但據公開數據統計，2018年全國超10億元營業額的商場中，福州僅有東二環泰禾廣場（30億元）和東百中心（20億元）入圍。東街口商圈為傳統中心，2017年底重新改造恢複，并于2018年元宵節之際舉行萬人狂歡盛宴，以超103萬人次的流量霸氣回歸。後者則是福建省最大的商業綜合體，除了體量龐大，也是因為投資商也不斷給這個增加新的IP，入駐的30%品牌商家為全福州獨家。

2018年元宵節東街口萬人狂歡宴

東二環泰禾廣場水秀表演現場

NO. 2｜貳

街區式商業嶄露頭角

目前，福州主要以商業1.0到3.0的模式為主，傳統的街面店面業态少，不能滿足購物日常所需，還要忍受風吹日曬雨淋的困擾。而百貨和購物中心雖然業态豐富，也能滿足客戶一站式購物娛樂休閑的需求，但是商圈周圍人車、車流量密集，往往會面臨交通擁堵、且還有找車位難等通病。

街區式商業作為商業4.0時代的代表作，改變了人們以往在“封閉”空間購物的習慣，相比于傳統的小區底商，業态更為豐富，商業氛圍更濃，賦予購物之外更多的休閑體驗。

街區式商業提倡的是“以人為中心”的概念，注重并滿足消費體驗及社交需求，其源于意大利，流行于歐洲國家，之後，該産品理念也逐漸在我國商業項目發展中蔓延，幫助企業挖掘創新型模式的價值。如成都遠洋太古裡、大悅城等作為主題街區的先行者，自從開業以來，就備受消費者追捧，“街區式商業”已逐步成為商業新寵。

成都遠洋太古裡

上海大悅城

NO. 3｜叁

世茂東望裡街區式商業應運而生

如今商業綜合體遍地開花，且高度同質化，在此背景下，消費者對1公裡居住範圍内購物體驗和社交需求有所提升。即便是東泰禾到東街口商圈這條黃金中軸，處于兩個商圈闆塊間的居民，1公裡範圍内沒有像樣的商業街來滿足闆塊居民一站式日常消費，雖距離周邊大型綜合體不遠，但步行時間較長，需要驅車前往，便利度也大打折扣。

如今，這條福州“一軸雙核心”黃金發展中軸上，世茂傾力推出的4.0街區式商業——世茂東望裡，滿足1公裡範圍内居民消費體驗及社交需求。“一軸雙核心”即以塔頭路為軸線，以東街口商圈和東二泰禾商圈城市雙核心。而東街到東泰禾這條商業黃金軸，不單單是商業的繁華、其曆史故居、完善的交通配套、醫療、優質學校都是圍繞這條城市中軸線來發展，就目前而言，其地位很難被替代。

據悉，世茂東望裡為建面約10000㎡的奢尚主題街區，單間建面約40-200㎡，以親子教育、奢尚餐飲、休閑、購物4大主題業态，在此之上又細分為特色主題餐廳、精品超市、親子遊樂場、教育培訓基地、金融銀行、生活休閑配套、甜品烘焙等十餘種經營類型，滿足項目1公裡範圍内居民一站式購物消費。

街區式商業示意圖1：圖片來源網絡

街區式商業示意圖2：圖片來源網絡

誠然，該類街區式商業的人氣無法與大體量的購物中心相提并論，但一般的投資者往往隻能買到購物中心的附屬内街商鋪，位置好的店鋪投資門檻較高，動辄大幾百萬甚至上千萬。我們不能說這種附屬内街産品投資價值不高，但一旦遇到開發商自持店鋪運營不佳，或者遇到市場消費力下降等不利因素影響後，附屬商業的運營受到的打擊會持續增加，轉租率、空租率将會走高，投資風險也更高。

從目前福州主要商業街、購物中心的租金情況來看，開發商自持的商業與附屬街道的租金差異較大。即便可購買位置不錯的店鋪，其面積和單價都較高，單間店鋪成本則高達上千萬，對投資者的資金實力和後續的經營穩定性等都是多重考驗。再比如傳統的街面店鋪中亭街，近年來綜合體和電商的沖擊，租金卻居高不下，導緻整體空置率也在上漲，整體出租率不足7成。

而世茂東望裡打造的商業街，主要面向周邊社區居住的消費者，周邊輻射世歐瀾山、香樟林等高端社區外，方圓500米内有十餘個小區、多座辦公樓，涵蓋數萬常住人口，屬于典型的依托高頻次消費的商業産品，具備穩定與長效性。

除了地段和穩定的人流量，也要看闆塊的規劃利好，項目毗鄰4号線和濱海快線換乘站點，4号線可與福州開通和在建的地鐵線換乘，濱海快線則是目前福州在建的最長的軌道交通，未來軌道交通的貫通，也會提升項目及其商鋪的整體價值。

值得一提的是，街區型商業的業态基本都是“消費驅動型”，往往通過市場靈活度自行更叠業态，街鋪做什麼能給與消費者更好的感受，從而提升消費者粘性。而世茂東望街區商業也不受制于哪種固定業态，更具靈活性。

綜合來看，世茂東望裡的街區商業有以下特征和亮點：

1、屬于福州核心地段，毗鄰主幹道；

2、周邊居民區較為密集，有固定的人流量支撐；3、商業體量适中，業态豐富，且較為靈活；

4、購置門檻較低，适合普通投資者或自營客戶。

NO. 4｜肆

世茂商業地産造詣

作為世茂集團的戰略重點之一，世茂商業負責世茂集團自持商業、辦公及産業園等多種類型物業，的開發、投資和運營。截至2020年3月，世茂商業已進入全國28座城市，擁有54個商業項目，已投資的商業總建築面積超700萬方，EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）率達65%。

世茂商業秉持匠心理念，通過産品區位、類型、商業邏輯對項目進行了梳理和盤點，形成了“4 2”産品線管理體系，即四大商業産品線（世茂國際中心、世茂廣場、世茂摩天城、世茂52 ），及兩大辦公産品線（世茂大廈、世茂智彙園Link Park）。

本次推出世茂東望裡街區式商業，也是世茂四大商業産品線中的“世茂52 minimall”類型，以小體量創造大價值的社區商業，打造既熟悉又親切的生活休憩與社交空間。

世茂作為國内商業巨擘，已在全國範圍内打造了出不同類型的商業标杆項目，并依托集團産業鍊，打造具有獨特文化娛樂精神和擁有自主知識産權的系列娛樂項目，滿足不同年齡消費者對文娛生活的需求。世茂憑借多年在商業地産的經驗和作品呈現，力證在商業方面的造詣。

經 典 項 目 展 示

上海世茂廣場:

項目坐落于上海市南京東路829号，地理位置優越，體量約5.8萬方，緻力于打造“魔都潮流樞紐”，吸引以20-35歲追逐潮流的人士為主的的目标消費者。 改造後的上海世茂廣場由建築師Andrea Destefanis親自操刀。以“劇院”為設計概念，打造具有時尚、先鋒、工業風格的室内效果。

廈門世茂Emall以年輕客群為主，主打時尚、潮流的創意聚集地。融合了生活、潮流、美食、娛樂、萬達海景影城、觀海健身會所等多樣業态，引進福建首家星空魔幻城科技體驗館、福建省最高端配置的海景健身中心古德菲力，緻力于為城市白領、遊客、及居民提供更優質的城市配套服務及豐富的購物體驗。

上海世茂藍精靈主題樂園2020年5月29日，世茂集團攜手比利時藍精靈版權方打造的亞太區首座藍精靈樂園迎來盛大開園，風靡全球的國際動漫IP形象藍精靈正式入駐位于上海佘山國家旅遊度假區。通過1：1還原動畫場景、高度沉浸式的體驗、為申城打造又一國際文娛新地标，促動主題樂園消費市場再升級。

此前，世茂東望推出的住宅産品，在當前市場情況下不到一個月時間幾近售罄，客戶對闆塊價值和樓盤的認可度不言可喻。

近期，世茂東望裡街區式商業産品也即将面市，目前正在預約中，這種商業新物種将會給市民帶來怎樣的全新體驗？也讓我們拭目以待。

溫馨提示

本文對項目特點所做的介紹，僅供參考。我們務求客觀真實，但無法涵蓋項目所有信息，也無法預測相關價格變化。

讀者若産生購買行為，請務必看清售樓處的周邊不利因素公示，對項目周邊現狀進行實測。并在簽署各類法律文件時，仔細閱讀相關條款。

如仍有疑問，歡迎後台留言單獨咨詢。

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