财聯社（記者 韓理 沈述紅）訊，萬億級公募REITs市場又迎來了一個重要裡程碑。5月17日，首批9隻基礎設施公募REITs獲批，隻待基金發行的一聲槍響。

　　此次深交所首批4單項目為中航首鋼生物質、博時招商蛇口産業園、平安廣州交投廣河高速公路和紅土創新鹽田港倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金，預計募集規模合計近140億元；上交所獲批5單項目則分别為華安張江光大園、浙商證券滬杭甬杭徽高速、富國首創水務、東吳蘇州工業園區産業園和中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金。

　　目前，博時、中金、平安、紅土創新、富國、東吳等公司已經公布了旗下公募REITs的基金合同、招募說明書、托管協議、法律意見書，個别資管機構也已提前做好了基礎設施集合資産管理計劃備案，靜候相關産品的正式發行。另據記者了解，公募RIETs産品的發售公告有望在本周發布，不少銀行、保險機構已翹首以盼。

　　記者了解到，自2020年4月底，中國證監會、國家發展改革委發布《關于推進基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》（以下簡稱《公募REITS試點通知》）以來，各家基金公司持續招兵買馬為項目儲備優秀的人才。

　　首批9隻公募REITs正式獲批

　　我國對REITs的籌謀，早在19年前便已開始，但公募REITs帷幕的拉開确是一年前啟動的。

　　從去年四月底《公募REITS試點通知》發布，到今年4月中下旬10隻公募REITs産品相繼上報，再到9隻公募REITs産品正式獲批以來，REITs在整個基金行業引發了不小的共振，不少基金公司紛紛布局，并積極籌備相關工作。

　　從5月17日晚間公布的首批公募REITs産品情況看，深交所首批4單項目為中航首鋼生物質、博時招商蛇口産業園、平安廣州交投廣河高速公路和紅土創新鹽田港倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金，預計募集規模合計近140億元。

　　上交所獲批5單項目，則分别為華安張江光大園、浙商證券滬杭甬杭徽高速、富國首創水務、東吳蘇州工業園區産業園和中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金。

　　目前，博時、中金、平安、紅土創新、富國、東吳等公司已經公布了旗下公募REITs的基金合同、招募說明書、托管協議、法律意見書，個别資管機構也已提前做好了基礎設施集合資産管理計劃備案，靜候相關産品的正式發行。另據記者了解，公募RIETs産品的發售公告有望在本周發布，不少銀行、保險機構已翹首以盼。

　　深交所表示，接下來，深交所将根據相關流程要求，匹配基礎設施公募REITs産品特征，細化詢價發行程序，基金管理人通過REITs專屬網下發行電子平台向網下投資者詢價，确定基礎設施基金份額的認購價格，戰略投資者、網下投資者和公衆投資者以詢價确定的價格參與認購，确保基金發售環節平穩有序。

　　下一步，上交所也将加快試點落地步伐，全面做好首批項目的發行上市、安全運行等工作，保障首批項目順利落地。

　　如何參與？

　　對投資者來說，公募REITS确實産品結構等信息更為複雜，是目前公衆接觸的最為複雜的産品類型之一。對此，不少基金公司已經在開展投教工作，從線上線下兩條線覆蓋投資人。

　　區别于以往傳統的公募基金，這次試點推出的公募REITs主要通過投資于基礎設施資産支持專項計劃全部資産支持證券份額，以獲取底層基礎設施運營收益并承擔标的資産價格與現金流波動風險。實現了基礎設施資産對普通老百姓和個人投資者的公開募集，符合法規要求的合格投資者可能花1千元，就能參與到基礎設施資産股權投資。

　　根據《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》，公募REITS産品結構有明确的規定：

　　1）投向明确：80%以上基金資産投資于基礎設施資産支持證券，并持有其全部份額；基金通過基礎設施資産支持證券持有基礎設施項目公司全部股權；

　　2）完全所有：基金通過資産支持證券和項目公司等載體（以下統稱特殊目的載體）取得基礎設施項目完全所有權或經營權利；

　　3）參與運營：基金管理人主動運營管理基礎設施項目，以獲取基礎設施項目租金、收費等穩定現金流為主要目的；

　　4）強制分紅：采取封閉式運作，收益分配比例不低于合并後基金年度可供分配金額的90%。

　　另外，公募REITs發行方式也與普通公募産品有所區别，它采取網下詢價的方式确定基金份額認購價格，公衆投資者以詢價确定的認購價格，通過銷售機構參與基金份額認購。

　　哪些投資者可以參與公募REITs認購？根據上述《指引》，參與該類産品份額發售的投資者包括原始權益人、網下投資者(如證券公司、基金管理公司、信托公司、财務公司、保險公司、合格境外機構投資者、商業銀行及其理财子公司等專業機構投資者)和公衆投資者等。

　　另外，相關産品認購價格應當通過向網下投資者詢價的方式确定。網下詢價結束後，機構投資者、個人投資者可以以詢價确定的認購價格參與認購。此外，投資者也可以在基礎設施基金上市後在二級市場買入或賣出基礎設施基金份額。

　　為什麼是它們？

　　從首批9隻公募REITS産品看，項目涵蓋收費公路、産業園、倉儲物流、垃圾處理及生物質發電、污水處理等主流基礎設施類型，覆蓋京津冀、長江經濟帶、粵港澳大灣區、長江三角洲等重點區域。

　　從深交所和上交所公示的上述項目來看，這9大項目均具備優先支持基礎設施補短闆行業及高科技、特色産業園區等，聚焦優質資産，創新規範并舉，具有良好的示範效應。

　　以博時招蛇REITs為例，該項目主要投資于位于深圳市南山區蛇口網谷産業園内的兩項基礎設施資産，其原始權益人為招商蛇口，項目主要參與機構大都是央企招商局集團的下屬企業。

　　該項目所在地蛇口網谷是深圳市最具代表性和最具活力的科創類産業園區之一，具備“中國（廣東）自由貿易試驗區”、“國家自主創新示範區”、“粵港澳大灣區”三區疊加的區位優勢。根據公開披露信息，項目包含萬融大廈和萬海大廈，其中萬融大廈土地使用權面積為17,243.53平方米，建築面積為41,707.23平方米；萬海大廈土地使用權面積為18,241.21平方米，建築面積為53,592.84平方米。

　　平安廣州交投公募REITs對應的基礎設施項目，為廣河高速（廣州段），位于粵港澳大灣區核心地段，項目全長70.75公裡，是目前國内首批申報的公募REITs中估值及規模最大的一單。借助REITs産品的發行，可打通廣州交投在“投、融、建、管、退”全生命周期的發展與投融資鍊條，在優化商業模式的同時，實現持續穩定的利潤貢獻，促進項目持續健康平穩運營。

　　平安基金REITs有關負責人表示，“中國如此龐大的高速公路沉澱資産，通過公募REITs盤活是非常好的選擇”。

　　華安基金的張江光大園項目也是上海市首單獲批的公募REITs項目，是上海科創中心和金融中心聯動發展的重大成果。該基礎設施資産張江光大園位于《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》國家重大戰略區域、中國（上海）自由貿易試驗區、國家級高新技術園區上海張江科學城内。該項目成功獲批是國泰君安集團落實2020年11月12日在浦東開發開放30周年慶祝大會上關于“全力做強創新引擎，打造自主創新新高地”重要講話精神，響應推進上海科創中心、國際金融中心建設以及長三角一體化發展等重大國家戰略的重要創新。

　　東吳蘇州工業園區産業園項目，則是在江蘇省和蘇州市相關政府部門的大力支持下，在各方面都具備可行性的前提下，啟動并最終實現了産品落地。該産品底層資産是兩大産業園區，2.5産業園一期、二期和國際科技園五期B區，它們對應的土地性質分别是工業用地和科研設計用地。

　　上述兩大底層資産的土地使用權分别于2055年及2060年到期。由此，東吳基金相關産品的存續期主要是依托資産的土地使用權來定的，定在40年。“但是投資人也不用擔心存續期到期之後的問題，因為在存續期屆滿後，經基金份額持有人大會決議通過，基金可以延長存續期限。”

　　“我們在項目盡調的過程中，嚴格按照監管機構的盡調要求，對于項目本身和參與各方做了詳盡的調查，考察點涉及整個項目流程的方方面面。”東吳基金稱。

　　紅土創新為旗下鹽田港REIT産品配置了三名基金經理，均具備5年以上基礎設施項目投資管理或運營經驗。記者獲悉，該基金以獲取基礎設施項目租金、收費等穩定現金流為主要目的，收益分配比例不低于合并後基金年度可供分配金額的90%。同時，該産品采取封閉式運作，不開放申購與贖回，在證券交易所上市，場外份額持有人需将基金份額轉托管至場内才可賣出或申報預受要約。

　　籌備早已有之

　　在首批基礎設施公募REITS項目獲批背後，是基金公司持續的布局。但作為一種全新的業務模式，公募REITs的業務發展需建立全新的業務體系和流程并配備專業人才隊伍。

　　記者從多家基金公司了解到，自2020年4月，中國證監會、國家發展改革委發布《關于推進基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》之後，各家公司無論是在人才的儲備上、法律法規的研究上均積極展開相關工作。

　　富國基金聯合富國資産（其全資子公司）組織專門團隊，開啟了公募REITs業務展開的準備活動。由具有基礎設施不動産投資經驗的項目經理牽頭，從各部門抽調具備不同專業背景的人員組成公募REITs工作組，重點研究相關法規政策，組織專項課題讨論，并進行國内外案例分析。通過内外部引入優秀人才，定期開展相關活動，培養了一支對公募REITs有深入研究和理解的專業團隊。

　　平安基金是國内較早布局公募REITs業務的先行者之一，目前公司已建立超過10人的專職團隊，産品成員具備IPO、财務、法律、稅收、資産評估等專業經驗，運營人員分别來自國内主流高速公路運營及投資機構，均具備5年以上基建投資和運營管理經驗。

　　中航基金公募REITs業務相關負責人表示，2020下半年成立了公募REITs工作小組，啟動運營相關系統改造，目前在與交易所、中登及代銷機構進行測試。此外，中航基金還進行了公衆投資者的投教、風險揭示等工作準備。

　　中金基金也表示，目前除從中金内部抽調精兵強将以外，公司從本輪試點的相關基礎設施行業、業内領先的産業基金和投資機構等基礎設施投資和運營管理方面的龍頭企業引入資深專業人才。中金投行部門的REITs專業團隊也與中金基金組成聯合工作組，為試點項目穩步推進全面保駕護航。

　　博時基金更是早在2008年就開啟了REITs研究工作，并且儲備了不動産投資領域專業人員；博時基金的全資子公司博時資本在2012年成立以來也操作了多單ABS和類REITs項目，具備相關投資和運營經驗。

　　而在公募REITs相關的通知和法規出台後，博時基金内部聯合母子公司資源第一時間組建了公募REITs的工作小組，并及時市場化招聘了多名具有REITs投資運營能力的專業人才，結合母公司強大投研能力、銷售能力以及子公司在不動産領域的投融資經驗來開展相關業務；同時有效協同招商證券和中信證券，就其在股權融資領域、私募REITs等資産證券化領域的豐富經驗進行高效的交流溝通，在各自獨立開展盡職調查的基礎上，共同推進博時招蛇REITs項目進程。

　　大股東們“各顯神通”

　　記者了解到，公募REITs涉及發起人、原始權益人、基金管理人、資産支持證券管理人、托管人、運營管理機構、評估機構、律師事務所、會計師事務所等多方，基金管理人聘請專業機構提供評估、法律、審計等專業服務，并最終向證監會提交注冊申請文件，披露發行文件，并自行或委托财務顧問辦理份額發售事宜，申請基金上市交易；在基金運營期，基金管理人履行基礎設施項目的運營管理職責，依法披露基礎設施項目運營情況等。

　　而除了基金公司自身的籌備外，還不乏給予支持的基金公司的大股東們。據悉，在華安張江光大園封閉式基礎設施證券投資基金這個項目中，國泰君安資管作為基礎設施資産支持證券管理人、國泰君安證券擔任基金财務顧問和流動性服務商。

　　紅土創投的全資股東深創投集團于2017年開始在公募REITs領域進行布局和探索，已經積累了豐富的不動産投資研究、類REITs投資管理和運營經驗。作為深創投旗下的公募平台，紅土創新基金自成立以來就承擔着深創投集團産業鍊從一級市場向二級市場延伸的使命。目前紅土創新基金已有一些項目儲備基礎，通過紅土創新鹽田港REIT也積累了更多業務經驗，未來将基于公司投研布局和股東方的資源優勢，為支持實體經濟發展貢獻專業力量。

　　而平安基金的股東平安證券也一直深耕在ABS領域。根據Wind統計，2021年一季度，平安證券累計承銷企業ABS金額565.74億元，隻數89隻，均位列市場第一。而平安基金也會依托集團優勢，繼續深耕基礎設施公募REITs領域。

　　東吳蘇州工業園區産業園封閉式基礎設施證券投資基金資産支持證券管理人東吳證券是蘇州市國資控股企業，發起人、原始權益人和運營管理機構都是蘇州市國資控股企業，各方在項目推進過程中的溝通效率和協調機制上有着天然的優勢。本次項目的評估機構為戴德梁行，律師事務所為北京金杜律所，會計師事務所為普華永道中天，上述機構都是各自行業内具有相當專業能力的知名機構，提供了優質的專業服務。

　　萬億級市場開閘在即

　　此次9單基礎設施公募REITs的獲批也意味着萬億級市場又跨越了一個重要裡程碑。

　　博時基金表示，公司對中國公募REITs市場的未來充滿信心。一方面，中國本身是基建強國，經過多年的發展，我國在基礎設施領域已經儲備了相當可觀的體量，且一些基礎設施資産的收益穩定性非常高，非常适合做成公募REITs項目；另一方面，就加快項目資金周轉的角度，基礎設施投資是往往非常消耗企業的資本金，比如修建一條鐵路或高速公路，投資回收的期限往往比較長，負責基礎設施建設和運營的企業需承擔較大的資金壓力。而公募REITs可以部分解決這類企業資産周轉率低、資金占用時間長的困境，加快企業資金流轉，有利于國家基礎設施項目建設的發展。

　　平安基金REITs有關負責人表示，公募REITs具有權益型融資工具屬性，在盤活存量資産的同時，可以有效幫助企業降低負債率。站在投資人角度，高速公路公募REITs是一款整體風險相對可控、分紅較為穩定的理财産品，不僅适合機構投資人，對普通投資者也具有較大吸引力。

　　紅土創新基金表示，公募REITs是深化金融供給側改革、促進經濟雙循環發展的重要舉措，對有效盤活存量資産、拓展權益融資渠道、優化資源配置具有重要意義；對于我國資本市場的投資者而言，基礎設施REITs以公募基金的形式公開發行，是介于股票和債券之間的新型投資品種，整體風險介于股票和債券之間，通過上市交易提供流動性，在一定程度上可以提升投資的風險收益比；在全球市場REITs已成為僅次于股票和債券的第三大類基礎性金融産品，國内基礎設施存量超過100萬億元，基礎設施公募REITs的發展空間充足。

　　東吳基金表示，公募REITs對于資本市場的發展有着重要意義，主要是以下三點。第一，改善了企業的債務結構，提供了多元化的資金來源。同時加大了基礎設施行業權益融資的比例，對于降低成本，改善結構，引導後期投資方向都有着重要的指導意義；第二，建設多層次資本市場、發展權益融資、為投資人提供多樣化的投資産品、促進居民儲蓄向投資的有效轉化，一直是金融供給側改革的重要方向，本次公募REITs的推出，對于上述的各個方面都有着促進作用；第三，基礎設施行業規模巨大，是中國資本市場的重要組成部分，但由于資産流動性不足，一直未能有合理的市場化定價，本次公募REITs推出，作為資産定價之錨，将有望極大地推進這一工作的開展。

　　而對于投資者來說，基建市場擁有着巨大的體量和存量，以往資本市場基礎設施類資産投資價值隻能部分體現在債券，ABS等産品上，且這些産品小衆化，普通投資者參與門檻高，本次公募REITs将把優質的基礎設施建設項目以公募基金的模式推向市場，擴大了市場的參與度，讓普通投資者也有望分享國家經濟和不動産市場發展的紅利。

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