前幾日，北川出現成交價890萬/畝的土地，被業内解讀為“地王”。今天MR.LIU也借此聊一聊西甯的10大“地王級”地塊。

畝價破千萬的5大地塊

現在很多人覺着890萬/畝的價格很高了，其實西甯曾經出現出現過數宗畝價破千萬的地塊，其中2014NC-1地塊更是達到2000.34萬/畝，其畝價記錄至今未被打破。

下面，MR.LIU就來盤點一下這五大“地王級”地塊。

1、1563.68萬/畝地塊。這塊地就是省科協地塊，由天橋地産以3.944億拿下。該地塊容積率高達9，限高150米，規劃為超高層建築，此後因土地出讓金問題一直沒有實質開發。

2019年12月30日，西甯市中級人民法院作出民事仲裁書，要求天橋地産給付剩餘土地出讓金和違約金，該地塊土地款問題告一段落。而今，随着既有建築的交付拆除工作，該項目正在逐漸推進。

2、1149.73萬/畝地塊。這塊地是當年大名鼎鼎的“海湖地王”，由莊和地産以3.75億拿下。

該地塊當時經曆了數十輪争奪，溢價高達260%，成為海湖新區的“單價地王”，更是登上了第二天《西甯晚報》的頭版頭條，記錄至今未被打破，可謂是名騷一時。

該地塊現在開發為奧萊城項目，曆時6年多至今尚未交房。

3、1063.61萬/畝地塊。這宗地塊當時由神秘自然人“盧馬坤”斥資近1.59億摘牌，但最終由金座地産簽署土地合同，目前是“唐道637”的一部分。

作為唐道637的一部分，這宗地塊可以說是5大畝價破千萬地塊中最為風光的。

4、1609.67萬/畝地塊。這宗地塊是五大畝價破千萬地塊中唯一的商住用地，由西甯城投下屬的城和地産以8370萬拿下。因為國資背景，在2014年西甯土地不斷流拍的背景下，曾被業内解讀為國資托底。

該地塊面積非常小，隻有5.2畝，但緊鄰湟水河占據一定的景觀優勢，目前開發的樓盤是城和商住樓。

5、2000.34萬/畝地塊。這塊地是真正的王者，也就是中心廣場北擴超高層的一部分，算是西甯市區的地理中心位置，當時由正華投資以近5.89億拿下。

作為超高層項目，該地塊的容積率高達12，也是西甯容積率最高的地塊。中心廣場北擴地塊186米的超高層，成為三川交彙的西甯中心區天際線的一部分。

這5大地王級地塊雖然畝價非常高，但容積率也非常高，最低的也有5，遠高于近幾年出讓土地的容積率。

如此高的容積率導緻雖然畝價非常高，但樓面地價卻不高，即使樓面地價最高的莊和地塊，也不過3449.20元/㎡，大幅低于近幾年成交的部分商住用地樓面地價。

樓面地價最高的5大地塊

說完了畝價破千萬的5大地塊，再聊一下樓面地價最高的5大地塊。

這5塊樓面地價最高的地塊都是近一年時間成交的，大家就相對熟悉了，分别位于北川河新區、南川片區、柴達木路、博文路等位置，下面來逐一盤點。

1、5186元/㎡、5195元/㎡地塊。這兩宗地塊均位于南川片區，當時由碧桂園以14.75億拿下，也就是現在的碧桂園珑悅蘭庭。

當時很多人覺着地價挺高，但随着北川河新區5341元/㎡地塊的出現，就顯得性價比高很多了。

2、兩個4680元/㎡地塊。這兩塊地分别位于柴達木路和博文路，由甯夏中房以16.8億拿下，分别打造萬科公園裡和中房東方雲舒項目。

這兩大樓盤目前均未入市，處于前期階段，預計未來将會影響一東一西的西甯房價走勢。

3、5341元/㎡地塊。這塊地是前幾天成交的，是目前西甯最高的樓面地價保持者，由中海宏洋以11.43億拿下。因為剛拿地，樓盤入市還需要幾個月的時間，預計将會對北川房價産生影響。

大家可以看到，這5大地塊分别為西甯的東西南北四個方向，可以說是對西甯樓市的全包圍。如果這4大地塊全部入市，那麼西甯房價又是新的面貌了。

不能妖魔化西甯地價

開發商拿地是用未來房價來推算地價，來看地價合不适合，說到底就是開發商對于未來房價預期的判斷。

對于購房者來說，則是通過地價倒推房價，來看未來房價的走勢。這一理論到目前為止一直有效，預計未來很長一段時間内也有效。

但是我們必須面對的事實是地價漲幅高于房價漲幅，這樣下去總有一天地價倒推房價會維持不下去的。

這兩年開發商在西甯拿地沒有前幾年利潤高了，看似房價高了很多，但由于地價的上漲，開發商的利潤并沒有那麼豐厚。

真正賺得盆滿缽滿的，是那些前幾年拿地，一直緩慢銷售的樓盤，特别是一些以自有資金開發的本地房企。

看似風光的品牌房企雖然銷售量屢創新高，利潤率并不高，普遍低于10%。但是品牌開發商還要大規模拿地，因為要保證資金的資金的高周轉，錢少賺點沒問題，資金流斷了就全完了。

随着地價的不斷上漲，購房者不要過妖魔化西甯地價，也不要用地價硬套房價，輕信房價預期，越是高地價越需要平常心。

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