房屋所有權互換是指換房雙方各自均擁有所換房屋的産權，當交換房屋的行為發生後，雙方不僅各自占用了對方的房屋，同時雙方的産權也發生了更換;房屋使用權交換，是指雙方在換房前各自擁有房屋的使用權，交換後隻是使用權發生了互換，産權仍歸原房主所有。

網友咨詢：

什麼是房産互換？房産互換有什麼風險？

湖南丹陽律師事務所曾琳燕律師解答：

房屋所有權互換是指換房雙方各自均擁有所換房屋的産權，當交換房屋的行為發生後，雙方不僅各自占用了對方的房屋，同時雙方的産權也發生了更換;房屋使用權交換，是指雙方在換房前各自擁有房屋的使用權，交換後隻是使用權發生了互換，産權仍歸原房主所有。

房産互換是房屋所有人或使用人之間，在相互自願的基礎上，采用等價或不等價加補償的方式相互交換住房的行為。它一般分為所有權互換和使用權互換兩種形式。

按照有關政策規定，可以互換的房屋主要有：

房産管理部門出租的直管房産、企事業單位自管房的職工住宅，以及自住的私房或所租賃的私房。

不能進行互換的房屋有：

1、房産權和使用權不清的房屋;

2、部隊、公安、司法、檔案等部門和學校、軍工企業等單位的房屋;

3、屬于違章建築的房屋;

4、因城市建設需要，短期即将拆遷改造的房屋，未按規定賠償的;

5、未按規定繳納房屋租金的;

6、私自轉讓或轉借、轉租的房屋以及其他違反房屋管理政策的房屋。

房管部門直管公房之間的房屋互換，要到房屋的所在地的房屋經管單位或房屋調換站申請，并辦理手續;單位自管公房之間的房屋互換，要向各自單位房管部門申請，辦理手續，也可以委托房屋所在地的房屋調換站代為辦理;私房業主與公房住戶之間的房屋互換，雙方需先到房地産交易管理部門辦理房屋産權交易過戶手續，然後再辦理使用權過戶手續。

湖南丹陽律師事務所曾琳燕律師解析：

房屋交換方式：

（1）房屋使用權之間的交換。關鍵在于業主是否同意，公共住房交換必須經國家經營租賃單位同意。其次，超面積或明顯收入的一方應當按照自願協商的原則賠償另一方。

（2）房屋所有權與使用權之間的交換。關鍵是區分所有權的性質。房屋所有權變更方應當按照正常銷售程序向房地産管理單位辦理交易轉讓手續，正常納稅，使用權不得抵消價格。使用權變更方應當向房屋所有人申請變更，并經所有人同意。

（3）房屋所有權之間的交換。這裡的關鍵是要掌握交換價值是否平等。根據中國的管理法規，交換産權房屋經評估批準，價格相等的，免征契稅。如果交換産權房屋的價值不同，根據國家有關契稅法規，交換房屋價值差額，即高價值房屋價格減去低價值房屋價格，應繳納契稅等相關稅。房地産交換不是簡單的家庭所有者或用戶名稱的交換。隻有掌握相關法律法規，才能有利于雙方的談判，使雙方能夠真正按需獲得自己的房屋。

換房過程中的時效風險

1.付款時效風險

換房者如果采取的換房方式是先賣掉舊房再買新房，如果與賣方約定在一段時間内支付購房款，一旦約定時間到期後，換房者的舊房仍未賣出，導緻不能在約定時效内及時付款，這個過程便存在着違約風險。因此，具體付款金額及交付日期需要在合同的補充協議中明确下來并注明違約後果。

2.交房時效風險

換房者在買房環節要明确交房的時間以及違約責任，一定要具體到某一個時間，比如過戶後多少個工作日，切勿做口頭約定，必須落實到書面合同中。

二、換房過程中的資金風險

1.房款安全風險

從交易順序來看，換房者在買房付款環節一般包括：定金、首付款、尾款、稅費等費用，購房者在這時要特别注意房款交易安全問題，避免造成資金損失的局面出現。

2.房款無法按時到位風險

買賣雙方簽訂購房合同，換房者的舊房沒能賣出去，購房資金沒有到位。對于換房者已交付定金并且與賣家簽署購房合同，購房款遲遲不能到位的話會面臨着違約的風險。

公民之間在自願基礎上協商訂立的互換房屋協議，經房管部門批準并辦理了産權轉移過戶手續的，應認定有效，一方反悔的，不予支持。或城市房屋互換雖未辦理過戶手續，但換房發生在《城市私有房屋管理條例》實施以前，且實際交換使用管理多年，又無欺詐、脅迫或乘人之危以及其他違法行為的，一般應認定互換産權有效，但應着其補辦過戶手續。

《條例》施行後，換房未辦理産權轉移手續的，發生糾紛後，一般應認定換房無效。如果有契約并已實際交付使用，在發生糾紛後，房管部門又補辦了手續的，可認定為有效。如果是公民之間自願協商互換私房承租權或公房使用權的，換房後經辦理住房使用權交換手續，原租賃合同終止，出租人已與新的承租人建立了新的租賃合同，一方反悔的，不予支持。如果承租人未經出租人同意，擅自與第三人互換房屋使用權的，除出租人追認的以外，一般應認定換房無效，責令各自騰房。

曾琳燕律師簡介

2007年正式執業。十多年來，通過辦理衆多不同類型的案件和平時不斷的學習，熟練掌握辦理民事、刑事、行政案件的辦案流程和技巧。通過多年擔任多家房地産公司的法律顧問，能夠為開發房地産項目全部提供服務。

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