現在，天津有一類人，買房特别難。

不是預算100萬的剛需，也不是預算1000萬的頂豪。

而是預算400萬的改善！太難了！

以天津的房價水平，400萬的預算很充裕了吧？

诶，偏偏就很難選到合适的。

400萬，買哪合适呢？

A：可以看看天津瑞府，改善中的性價比啊，106平米還帶精裝。

B：有點小，現在就住90平米的，而且，新梅江是不是有點遠？

A：天保上城觀景，位置不錯吧，這是南開啊，買個107平米的。

B：學校好像是普小吧？最好是個重小。

A：要重小，那就去陳塘，中交融成105平米的。

B：陳塘城市界面現在不太行啊，融成是不是有點貴？

A：那别買新房了，去新八大裡吧，買個二手房？

B：戶型都不太好，還臨着快速路，總感覺生活不方便。

A：去南開老城廂吧，地段好、學校好。

B：那房子都太舊了吧，我400萬呢，就買個20年房齡的？

A：呃……

南開、河西，400萬不好選吧？

河東、河北、紅橋，更不好選！

400萬，買哪合适呢？

A：中海十裡觀瀾？降價了，買個128平米的小高沒問題。

B：好像位置有點偏呀……

A：西派國印怎麼樣，有現房，350萬就夠。

B：都尾房了，沒什麼可選的，二期品質是不是不行？

A：大華清水灣？能買個120平米的，年底交房。

B：可惜不是新産品，以後認可度高嗎？

A：格調步庭、東方熙荷怎麼樣？外檐相對新一些。

B：倒是能買個大面積的，但交房太晚。

A：中交春映海河品質不錯，低區都是石材，還帶精裝。

B：95平米太小了，120平米的吧，還夠不上……

A：上實仰山怎麼樣？可以看看110平米的。

B：位置行，學校也行，房價是不是貴？

A：中海雲麓公館呢？産品不錯啊。

B：确實，但隻能買個96平米的，還是高層……

A：完，全劇終……

為什麼400萬買房這麼難？

因為“既要又要”。

這類改善人群，普遍是“賣一買一”。

既要面積改善，也要品質改善，不想做選擇題。

家裡有孩子，甚至還有老人幫忙照看孩子，90多平米還真不夠住。

之前有居住“痛點”，所以衍生出“買點”，對戶型、面寬要求高。

又因見過新産品，也想追求鋁闆、落地窗。

同時還要考慮學區、上班通勤……

面積、戶型、地段、學區、産品，400萬的總價，單獨某一點都好實現。

但綜合在一起，就很難了。

這還不止，樓市現狀也是個“豬隊友”。

第一，從去年三批次起，核心區土地出讓少，導緻現在新房供應少。

可選的盤，一雙手就能數過來。

第二，天津正逢産品換代。

手拿400萬，好不容易改善一回，說不定未來20年都很難再換房，誰不想住個新産品呢？

問題就卡在，嫌現房或準現房産品過時，又對期房沒信心。

确實太太太難了。

有解決辦法嗎？沒有。

大家都一樣，拿着200萬想買300萬的房，拿着400萬想買600萬的房。

需求很多，但基本隻能滿足兩點。

唯一的辦法就是——把需求排序，然後妥協。

外行看熱鬧，内行看門道。

既然是普遍現象，就一定有驅動的本質——

未來，天津樓市，有“兩個黃金”。

第一個“黃金”：400萬是黃金總價段。

現在“400萬買房難”，恰恰因為大家需求旺盛，但得不到滿足。

以後400萬的需求，還會越來越多，成為主流需求。

這類房産，在天津能有長期價值。

為什麼？3個原因。

❶ 天津樓市進入置換周期。

2012、2013年是天津人口增長高峰期，當年賣了大量的剛需盤。

10年過去，手中房産增值，家庭收入增長，人口增多，衍生出大規模置換需求。

很大一部分人，預算都在400萬左右。

現在，開始階梯改善。

未來天津樓市，400萬才是主流總價段。

❷ 人口紅利消失。

失去人口紅利，不僅是天津，全國皆如此。

天津因為産業原因，對外地人吸引力不強。

未來樓市的剛需會減少，更多以本地改善的“内生需求”為主。

普遍“以房換房”，門檻幾乎都要在300多萬以上。

改善類房源，才有長期價值。

❸ 回歸核心區。

改善，在環城改善不可以嗎？

幾年前或許會這樣想，但這一輪調控周期是試金石：

核心區房價保值抗跌，環城新闆塊成長速度放緩。

真正的改善，都抱着“回歸核心區”的信念。

核心區的改善盤，大多數都要400萬以上。

❹ 房地産總基調。

剛需保障化，改善市場化，豪宅獨立化。

用共有産權房、保租房，來托底剛需住房，解決民生問題。

把改善類房源投入市場，用産品定價，走市場經濟。

豪宅是小衆人群，有錢人的遊戲。

隻有市場化，才有成長空間。

未來要做大“中間段”，改善類的受衆群體，基數是最龐大的。

房企，應該布局什麼樣的産品，很清楚了。

特别是眼下，在核心區做一個400萬左右的新産品，各方面均好性強一些，不愁不走量。

400萬的黃金總價段，選産品需要妥協，這是“初改”。

對于“再改”，需要第二個“黃金”：140平米是黃金面積段。

以前，120平米是“正宗改善”。

但在如今的“寬廳時代”，要想住的舒服，就得140平米。

客廳開間怎麼也得5.7米以上，僅大方廳大約40平米。

不能犧牲卧室面積，3個卧室加一起，45平米。

再加上2個衛生間，1個廚房，甚至家政間、玄關等，總面積就得140平米了。

這是改善類房源，追求尺度和空間的底線。

現在市場已經在驗證這個結論：

綠城水西雲廬140平米、天津瑞府140平米、中海天空之境143平米、中海雲麓公館143平米……包括東方和府的143平米、中鐵建花語尚東的143平米……都賣的不錯。

比如中海天空之鏡，今年1-9月，128平米成交83套，143平米成交118套。

綠城水西雲廬，近一年140平米成交112套，120平米成交103套。

綠城水西雲廬140平米

中海雲麓公館143平米

即将入市的改善新盤，也把面積定在了140平米以上。

金地水西印，最小140平米；中海老梅江地快，最小140平米；城投水西地塊，戶均150平米……

産品升級、闆塊洗牌，導緻天津樓市結構明顯改變。

一個以改善為主的市場，正在形成。

天津樓市庫存确實不少，但“兩個黃金”的庫存卻極少。

改善人群買房，要站在起點，而不是終點。

最重要的——

天津的房子，正在回歸消費屬性，成為消費品，帶有資本屬性的極少。

但這“兩個黃金”，既符合消費屬性，也符合基本屬性。

隻有符合資本屬性的房産，才能保值升值。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!