美的置業戰略升級?2022年，對很多房企來說仍是一場生死之戰，我來為大家講解一下關于美的置業戰略升級?跟着小編一起來看一看吧!

美的置業戰略升級

2022年，對很多房企來說仍是一場生死之戰。

“甯可走慢兩步，不能走錯一步”，美的集團最早布局房地産時，何享健曾定下這樣的發展基調。

事實上，很長一段時間以來，在千億規模的房企中，美的置業（03990.HK）都顯得相當低調。乍一看似乎不甚聰明，可當運氣降臨之時，才往前上一點名次，但大部分時候，都處在行業中遊。

2月24日，正榮地産集團有限公司公告稱，集團一直在探讨出售若幹資産以改善整體流動資金狀況的可能性。目前公司已經梳理了一批合作項目和投資性物業，合作項目主要是以與合作方以及國央企進行洽談股權轉讓的事宜。預計上半年可以完成30到40億左右規模的資産盤活處置。

在衆多接盤方裡，美的置業選擇率先出手。向來不聲不響的美的置業此次頗顯果斷，吸引了一衆“業内玩家”的關注。

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接連上演“漁翁得利”

目前，榮福（天津）置業發展有限公司工商信息已變更，美的置業接過正榮地産股東成為其全資股東。

據企查查顯示，2月22日，榮福（天津）置業發展有限公司工商信息發生變更，原股東榮興（天津）置業發展有限公司持有51％股權，現由原來的合作方美的置業子公司接過股份，同時法定代表人也從楊旭變更為王楠傑。

值得注意的是，徐州市美的新城房地産發展有限公司、徐州美的置業有限公司、徐州聚輝房地産有限公司，三者均為美的置業關聯公司。

據悉，天津西青“和築梅江”項目，是榮福（天津）置業于2020年12月16日拿下的津西青（挂）2020-08号地塊，成交價為11.28億元。

項目位于天津西青區大寺鎮，整體商業配套比較完善，1公裡内步行可達梅江永旺夢樂城、印象城、西青山姆會員店，項目旁洛卡小鎮金融廣場可基本滿足儲蓄理财等金融服務需求。

《每日财報》發現，其實這并不是美的置業以合作方名義收購的第一個項目。在2021年12月底，美的置業接手了與雅居樂合作的武漢佛祖嶺“美的雅居樂雲築”項目。另外花樣年、金科股份等也将一些合作項目的權益轉讓給了這家來自廣東順德的民營房企。

可見，在整個行業籠罩在資金鍊迷霧中之際，美的置業卻開始扮演“漁翁”的角色。但美的置業真的有能力逆市而行嗎？

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現金流管控較穩

2004年，美的置業正式成立公司，此後五年都未走出珠三角，表現平平。直到2010年，美的置業邁出珠三角。2010至2017年，美的置業先後布局西南、長江中遊、長三角、華北地區，開始了進階之路。

2018年10月，登陸港交所上市，成功上岸，迎來了它的高光時刻。這一年也是美的置業增長近6年的峰值，營收同比增速達到70％左右。

但是，也如其他房企一樣，美的置業的快速擴張，同樣伴随着危機。這期間，美的置業出現過重大事故，甚至造成了多人死亡。2018年以後，美的置業的增長迅速放緩，營收同比增速下滑嚴重。2020年，是其近6年表現最差之年。

之後，随着房地産行業精細化管理時代的到來，美的置業稍有喘息。截至2021年11月，美的置業銷售回款超過1100億元，回款率超80％，多個區域回款均表現不俗。

優異的銷售回款主要在于美的置業穩健的經營性現金流管控能力，一方面得益于美的置業在高量級城市、高流量闆塊的土地儲備。根據中期報，截至2021年6月30日，美的置業土地總儲備面積達6309萬平方米，權益總建築面積達4223萬平方米，其中強三線及以上城市占比近九成，并且在新增土儲方面将90％以上的資源放在二線及以上城市。聚焦一二線城市群和都市圈有利于項目入市後快速去化，助力銷售回款。

另一方面得益于區域深耕的顯著優勢，核心城市的大盤熱銷讓美的置業在市場下行的大環境中保持了競争力。根據2021年中期報，美的置業上半年重點區域銷售占比近七成，銷售排名前十城市銷售占比達50％。截至2021年11月，深耕城市佛山銷售突破130億元，無錫、徐州、金華、邯鄲等多個城市銷售額均超50億元，區域深耕優勢明顯。

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踩“紅線”仍能發中票

如今，美的置業的規模雖然上來了，可負債壓力卻是不能忽視的。據半年報，截至2021年6月30日，總借款為571.21億元。銀行及其他借款、公司債券分别為449.17億元、122.05億元。

對照“三道紅線”監管标準，美的置業2018年至2021年9月底，各報告期末扣除預收賬款後的資産負債率分别是79.7％、80.2％、76.6％、74.7％，淨負債率分别是97.4％、89％、80.2％、79.3％，現金短債比分别是1.11、2.11、1.52、1.15。可見，美的置業踩了“一道紅線”，屬于“黃檔”房企。

此外值得注意的是，在“明股實債”重災區——少數股東權益裡，美的置業的表現也頗為詭異。據财報顯示，2021上半年，美的置業的應占利潤裡，少數股東權益為8.47億元，比2020年同期的3.30億元增長了156.68％，占了總利潤的28.21％。

權益占比方面，美的置業的少數股東權益為204.23億元，占了權益總額430.73億元的47.41％。

而更有意思的是，踩了“一道紅線”的美的置業依然獲得了在銀行間發行中票融資的機會。2月23日，美的置業披露今年首筆中期票據融資說明書的“更正”文件，從内容看是一些細節修正。

可美的置業在2月21日曾披露2022年首筆中票融資說明書，時隔2天發現一些小問題，這也足能窺見其獲得“再融資”資格後的“受寵若驚”。其實可以理解，因為對任何一家房企而言，當前能抓到的任何一筆可用資金，都可能會救其一命。

而去年11月中旬以來，中鐵建、招商蛇口、中糧置業等地産央企，華發等地方國企，以及龍湖、金地、碧桂園、金科等極個别優質民企獲得境内發債，更多房企“望眼欲穿”，仍難以獲得再融資機會。

如今，美的置業作為背靠“美的系”何享健家族的千億地産民營房企，在已獲得銀行間注冊發行中票50億元規模批文基礎上，第一期分為“2 2”、“3 2”年期兩類品種，基礎發行5億元，上限15億元，募資拟全部投入公司33個項目建設。

可以預見，2022年地産融資環境或會愈加友好，房企自救的機會也會更多。但也要明确一點，黑鐵時代房地産粗放式高發展已經一去不複返，各種信号都表明，房價告别大漲時代，無論是房企還是購房者，調整心态很重要。2022年，對很多房企來說仍是一場生死之戰。

本文源自每财網

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