産業地産産品的落地運營，最終體現在各種資源的整合和落地上。産業資源網絡有多廣，産業朋友圈有多大、有多強，是評判産業地産運營能力的關鍵。

建設資源網絡，首先要深刻理解産業地産落地需要什麼樣的資源，比如文創地産開發需要整合的産業合作夥伴包括創作者資源、傳播者資源、分發資源、投資孵化資源、政府新聞管制資源等。其次，要以利益分享、合作共赢為基本理念，通過兼并、收購、合資、合作和戰略聯盟等多種方式，高效、靈活地搭建産業合作夥伴網絡。結合多年的産業地産咨詢服務經驗，我們總結了産業地産落地運營所需要的六類相關資源

——産業、運營、金融、服務、政府和協會資源，下面逐一進行探讨。

産業資源是産業地産所需要的核心内容，是推進産業拿地和落地運營的核心抓手。對于特定産業地産産品， 首先要梳理産業與地産的關系，明确需要什麼産業資源？什麼是關鍵産業資源？企業隻要抓住一批有品牌效應、有帶動作用的關鍵産業資源就可以了，其它的完全可以采取松散合作方式。我們認為企業應重點關注三類産業資源：行業領軍企業、産業 IP 資源、創新源頭資源。

1、行業領軍企業

構建産業生态和平台經濟，已成為行業領軍企業的主要标簽。谷歌、微軟、蘋果、亞馬遜、思科、騰訊、阿裡、百度、華為、小米、華大基因、科大訊飛、海爾等等，還有很多很多的細分領域冠軍企業，全球經濟活力很大程度上得益于這些行業領軍企業，它們積極布局創新創業孵化，通過總部平台、創客空間、投資基金、技術聯盟等載體構建産業生态圈，締造産業帝國，實現全球鍊接。

例如天億集團依托“美年大健康”為基礎的精準流量、醫療載體和渠道影響力，通過“中衛基金”專業投資平台，協同政府、行業、學術、渠道和終端等醫療資源，建設精準預防、先進診斷和醫療服務領域創新生态鍊。天億集團已與近千家醫療器械、醫用耗材、檢驗試劑、醫療服務等公司深度合作，共同搭建醫療健康領域的産業資源鍊。

産業地産商尋求與行業領軍企業的合作，不能隻是舉旗子拿地，或隻是提供商務空間，還要真正從産城融合、城市提升、産業投資等維度探讨深層次合作。

2、産業 IP 資源

近年來，産業 IP 成為熱點中的熱點，整合産業 IP 成為産業地産運營的主要引爆點。企業要結合産品模型落地來尋找産業 IP 資源，比如做文創地産要有合作的創作資源、分發渠道資源等。透過形式多樣的産業 IP 現象，産業 IP 資源主要可以分為兩類，一類是成熟的産業 IP 項目，一類是創新的産業 IP 項目。

從成熟的産業 IP 項目看，國外 IP 資源引進是一個主流，包括醫療、教育、體育、主題公園等等，這種資源總是有限的，花的代價會比較大。創新的産業 IP 項目主要是結合新生代消費、新文化元素、創作大咖等構建的産業項目，近年來在消費升級的引導下出現了大量的産業 IP 項目，大部分産業 IP 項目還處在培育階段，如果看得準可以從中挖出很多寶貝來。

3、創新源頭資源

創新源頭資源主要指知名大學和科研院所，企業尋求創新源頭資源的合作，主要是利用知名大學和科研院所的擴散效應，将新技術、技術人才、風險資本、商業模式導入到産業領域。比如綠地集團與複旦大學組建了校企合作平台，着力打造園區服務、科技金融與科創産業集群等業務闆塊。

現在高校和科研院所很熱衷于在各地建分支機構，但很多合作基地的建設都是流于形式，挂個名并沒有實質性的成果轉化。因此，如何把與高校和科研院所的合作做實很重要。從成熟的市場經驗看，這種合作要具化到人，形成科學家＋企業家、藝術家＋企業家的雙組合，再引入産業投資基金的支持，才是比較完美的組合。

運營資源主要指專業的産業地産招商和運營服務機構，不想介入運營環節的開發商，或者進入産業地産領域時間不長的開發商，可以找第三方運營機構進行合作，合作方式主要有參股模式、托管模式、咨詢模式等。參股模式指雙方共同成立項目運營公司，運營商直接投資入股，或以一定期限内的服務費用換取股份。從可供選擇的運營資源看，主要包括老牌的産業地産運營商、新興的産業地産運營商、專業的招商服務機構三類。

1、老牌的産業地産運營商

億達中國、張江高科、天安數碼城、東湖高新、中電光谷等老牌的産業地産運營商，都在嘗試發展輕資産運營業務，以咨詢、委托運營、包租等模式實現全國擴張。億達中國正實施“以輕帶重”、“全國拓展布局”的發展戰略，截至 2017 年底輕資産模式運營管理項目已有 24 個。大型房企進入産業地産市場，主要是尋找老牌的産業地産運營商進行合作，如萬科與天安數碼城、碧桂園與天安數碼城、華潤置地與天安數碼城、保利地産與億達中國等。

2、新興的産業地産運營商

随着産業地産市場的快速發展，誕生了很多輕資産模式的産業地産運營商，比如中城新、百富東方、海龜科技、博濟科技園等，他們的主要業務就是做産業地産招商和運營服務。還有一些聚焦在特定領域的産業地産運營商，如上海聖博華康、上海德必、上海靜工、上海弘基等主要聚焦于創意産業園運營。像商業地産領域商業運營公司一樣，專業的産業地産運營機構一定會在未來的産業地産領域占有一席之地。

3、專業的招商服務機構

專業的招商服務機構主要包括三類：一是仲量聯行、世聯行等地産顧問公司，少量參與産業地産項目的租售業務；二是億方傾城、谷川聯行、夥伴産業服務集團等專業從事産業地産招商服務的機構，他們主要采取線上線下相結合的招商服務模式；三是以國外産業資源導入和落地服務為主的資源對接服務機構。加拿大聖勞倫斯創新中心是國際資源落地、國際項目落地、國際産業導入和落地的一個平台。聚焦健康養老、旅遊文創、教育培訓三個領域，具體行業包括高科技、新材料、新能源、環保和智能制造機器人、貿易電商、農業食品、傳媒文創影視等。

要做好産業地産，除了自身構建金融業務闆塊，還要構建強大的金融朋友圈。金融資源包括開發金融和産業金融兩類。在開發金融方面，除了傳統的融資渠道，基金化開發成為未來主流；在産業金融方面，要結合企業發展的融資性需求、并購性需求、經營性需求和投資性需求，搭建多元化的金融服務體系。在産業地産商需要拓展的多種金融業态資源中，包括基金管理公司、資産管理公司、融資租賃公司、擔保公司、小貸公司等，我們主要關注未來最有前景的三類金融資源，他們是産業供應鍊金融、産業投資基金和地産投資基金。

1、供應鍊金融

供應鍊金融主要圍繞産業供應鍊的發展，為核心企業及其上下遊企業提供交易平台和融資解決方案。近幾年，借助互聯網、大數據征信、普惠金融等創新技術，供應鍊金融獲得了高速發展，典型企業如金恪金服、螞蟻金服、海爾金控、怡亞通、聚織雲、網商銀行、點融網等。融資租賃将成為産業地産開發投資的重要方向，類似廠房融資租賃在國外已比較成熟，典型企業如中民投健康産業融資租賃、芯鑫融資租賃、遠東宏信融資租賃、成都金控融資租賃等。

2、産業投資基金

産業投資基金幾乎成了産業地産的标配，包括産業引導基金、創業孵化基金、産業投資基金、産業并購基金、技術并購基金等，各種類型的産業投資基金應運而生。參與産業投資基金的金融資源主要有以下幾種類型：一是政府主導的産業基金，如國家戰略性新興産業、集成電路産業、光電與創新科技産業、航空産業、文化産業、健康産業、農業産業等領域的投資基金；二是私募股權投資機構，如中信産業基金、複星資本、鼎晖投資、弘毅投資、矽谷天堂、光大控股、阿裡資本、騰訊投資、金浦産業投資、時代伯樂、

磐石資本、雲鋒基金、天賦資本、深圳中澤瑞等；三是信托投資機構，主要參與區域城建基金、專項産業基金及綜合産業基金運作，如中信信托、平安信托、安信信托、中融信托、五礦信托等。保險公司也紛紛介入私募股權投資業務，如國壽投資控股、人保資本投資管理、平安創新資本公司等。

3、地産投資基金

産業地産運營繞不開的一個難點是回報周期長，而解決這一難題的有效途徑，除了出售物業以外，便是運作産業地産基金。在國外産業地産基金已有大量成功案例，國内的産業地産基金還在前期摸索發展中。從金融資源看，主要包括從傳統地産領域擠壓而出、具有強烈避險需求的金融資本，以及看好國内産業地産前景的海外資本。參與産業投資基金的金融資源主要有以下幾種類型：一是凱雷投資、複星、黑石、淡馬錫、漢富等；二是平安不動産、銀證基金、嘉民基金等，專注物流地産投資及資産管理機構；三是保險公司下屬的國壽投資控股、人保資本投資管理等；四是保險基金、養老基金、社保基金等公共基金。

産業地産服務平台的建設，需要集成市場上的産業服務資源，他們主要為入駐園區企業及其員工提供各種專業性的服務。從服務資源的類型看，主要分為專業服務、創新服務和平台服務三類。

1、專業服務機構

專業服務商是指圍繞企業價值鍊環節提供專業服務的各類機構，包括财稅服務、項目申報服務、知識産權服務、工商注冊服務、法律服務、人事服務、培訓服務、IT 服務、營銷服務等。

2、創新服務機構

創新服務商是指圍繞産業的創新鍊提供專業服務的各類機構，主要包括三類機構：一是技術中介機構， 提供技術交易、産業化所需的認證、評估、咨詢、培訓、代理等服務，包括技術經紀人事務所、科技成果評估機構、技術交易所、生産力促進中心、創業服務中心等組織機構；二是技術服務機構，針對産業共同的技術需求提供研發、檢測等服務，如華測檢測；三是創新孵化機構，國内有清華科技園、創新工場、3Wcoffee 等新型孵化器，國外有冷泉港實驗室、馬裡蘭大學生物孵化器等。

3、平台服務資源

中小企業的爆發式增長、企業輕資産運營的轉型，帶動了萬億級企業級服務市場的發展。以企業級服務資源整合為訴求點，出現了很多企業級服務平台，他們可以作為産業地産商整合服務資源的重要路徑。一類是 O2O 服務平台，以互聯網＋企業服務的 O2O 平台模式獲得快速發展，如金柚網、公司寶、園區在線、彙桔網、與騰網等。一類是集成服務平台，如萬科的星商彙平台在産業地産領域内搭建生态系統，彙聚各行業優質服務商和資源，為企業發展不同階段的瓶頸與需求，提供定制化服務。

這裡講的政府資源，主要是産業地産招商運營角度看需要拓展的資源網絡。舉個例子，雙創經濟園區都非常重視項目申報這項服務，而要做好項目申報服務，就要與相關項目審批機關建立好聯系，才能精通相應審批流程、規範和要點，從而快速編制、遞交相關申報文件。與産業地産招商運營相關的政府資源主要分為三類：行業管制類、知識産權類和專項基金類。

1、行業管制類

在行業管制方面的資源拓展，最好是能夠争取服務入園，次之是建立綠色通道，再次之是與具有政府公關能力的中介機構合作。行業管制類的政府資源主要涉及三類：一是專業運營資質類，包括醫藥保健、增值電信、網絡遊戲、影視電影、建築資質、金融備案、圖書音像、食品飲料、個護化妝等，如醫藥保健領域的專科門診、中醫館審批；二是國家管制産品的審批，如食品、藥品、醫療器械、母嬰玩具等；三是文化産品發行審核，如影視、戲劇、圖書音像等。

2、知識産權類

知識産權是科研機構、創新企業的核心命脈，知識産權保護服務對科技地産、文創地産等意義舉足輕重。一方面，努力搭建起與國家、省市知識産權工作部門、公證、仲裁等市場監管機構的合作關系網絡；

另一方面，适當拓展從事知識産權服務的國際、國内 Top 級律師事務所資源。3、專項基金類

專項基金相關的政府資源主要包括三個層面：一是國家級項目，包括綠色工廠、綠色設計産品、綠色供應鍊管理、國家重點創新項目、中國制造 2025 重點項目、國家重點實驗室等；二是省級項目，包括企業技術中心、科技小巨人企業、高新技術成果轉化、創新基金項目等；三是市／區／縣級項目，包括創新基金項目、科技小巨人等。

這裡講的政府資源，主要是産業地産招商運營角度看需要拓展的資源網絡。舉個例子，雙創經濟園區都非常重視項目申報這項服務，而要做好項目申報服務，就要與相關項目審批機關建立好聯系，才能精通相應審批流程、規範和要點，從而快速編制、遞交相關申報文件。與産業地産招商運營相關的政府資源主要分為三類：行業管制類、知識産權類和專項基金類。

1、行業管制類

在行業管制方面的資源拓展，最好是能夠争取服務入園，次之是建立綠色通道，再次之是與具有政府公關能力的中介機構合作。行業管制類的政府資源主要涉及三類：一是專業運營資質類，包括醫藥保健、增值電信、網絡遊戲、影視電影、建築資質、金融備案、圖書音像、食品飲料、個護化妝等，如醫藥保健領域的專科門診、中醫館審批；二是國家管制産品的審批，如食品、藥品、醫療器械、母嬰玩具等；三是文化産品發行審核，如影視、戲劇、圖書音像等。

2、知識産權類

知識産權是科研機構、創新企業的核心命脈，知識産權保護服務對科技地産、文創地産等意義舉足輕重。一方面，努力搭建起與國家、省市知識産權工作部門、公證、仲裁等市場監管機構的合作關系網絡； 另一方面，适當拓展從事知識産權服務的國際、國内 Top 級律師事務所資源。

3、專項基金類

專項基金相關的政府資源主要包括三個層面：一是國家級項目，包括綠色工廠、綠色設計産品、綠色供應鍊管理、國家重點創新項目、中國制造 2025 重點項目、國家重點實驗室等；二是省級項目，包括企業技術中心、科技小巨人企業、高新技術成果轉化、創新基金項目等；三是市／區／縣級項目，包括創新基金項目、科技小巨人等。

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