最近青島地産圈的瓜，實在是有點多。

看着那些不幹人事，隻知道推銷韭菜盤和爛尾樓收廣告費的樓市磚家和他們的跟班打手們收黑錢的黑幕一條條被曝光，不是急得抓耳撓腮就是天天暴跳如雷，購房者們，正好不急不慢地坐下來喝杯茶，切個瓜慢慢吃，一邊吃，一邊看熱鬧。

但是，現在着急的不止有那幾位樓市磚家，看到購房者們開始坐下來慢悠悠吃瓜看大戲，開發商們也是寄居蟹搬家——繃（蚌）不住了：大家都在吃瓜看戲，誰來買我們的房子呢？

這不，黑龍江路上某特星城放出标語：首付10萬起——起字不能忽略——留在新都心。

房子（公寓）不愁賣的話，應該全款的請進，貸款的靠邊站。為什麼要推出低首付？

浮山後的某地華章，某谷某府，雖然樓市磚家拿着樓市銷售報表信誓旦旦地說浮山後的房子不愁賣，但是就是這兩個看起來“不愁賣”的樓盤，相信很多讀者都已經收到了推廣電話。

不愁賣的房子，應該不需要費盡心機、花不菲成本去打鋪天蓋地的推廣電話。為啥不僅推廣電話打了一大堆，還要花大價錢在五四廣場、萬象城這樣的地方擺攤路演呢？關鍵是，攤子擺出來，還沒人看。

水清溝、勝利橋的一些開發商，雖然沒什麼動作，但是，F江湖、F多多等中介app上的合作房源列表上，紛紛看到了它們的身影。這意思就是說：喂，青島的各路房産中介們，趕快過來推廣我啊，賣我家的房子，有高額傭金哦！

房子不愁賣的話，應該不需要跟中介合作。排隊都不一定搶得上的房子，憑什麼把傭金分給第三方？

當然，不能忘了浮山後現象級的“韭菜城”，大山後面倒陽坡、前高後低、30多層大高樓樓間距28米；緊鄰主路、噪音感人；陽光、綠地、新鮮空氣對業主而言都是可望不可及的奢侈品。這種房子毫無品質，幾乎全是槽點，堪稱新一代貧民窟。但是當年迷信主城、迷信優質學校萬能的韭菜們，居然能不顧我的一而再再而三的警告，奔着近4萬的單價去買。

到了今日，“韭菜城”俨然已經成了青島樓市笑話，成了有錢沒品的反面教材，所有的人在提到這個小區之前，總要調侃幾句“馬蜂窩”、“鴿子籠”，“擋光盤”，再加上房子還沒交付，先有了教育“雙減”，眼前再杵上一條高架路，韭菜城裡的韭菜們終于怒了，雖然又鮮又嫩，但韭菜們也是有尊嚴的好不好！

稍微動動腦子就可以明白：如果房子不愁賣，那業主收房的時候，一定是皆大歡喜，氣氛融洽，大家說是不是啊？

随着時間流逝，風水師開号第一篇文章《為什麼青島最沒有價值的區域是市内四區？》裡預言的東西，正在漸漸變成現實。

即使是一年前，在一片唱空郊區，唱多主城的聲音中，我們堅定不移地說：青島最大的樓市泡沫是主城區，最大的危險區域是浮山後，是需要勇氣的。

道理很簡單，盡管主城比郊區房價貴天經地義，但主城房價比郊區貴三倍，這事不那麼好玩。

下圖是今年8月底的成都、西安、青島三地各區房價對比。明顯可以看出，青島在人口存量僅有成都一半、增量隻有西安一半，人均可支配收入低于西安、成都的情況下，青島主城的市南、市北、崂山三區的房價，要遠高于西安和成都。

這裡存在的天量泡沫，顯而易見。

拿出鄭州、合肥、長沙、無錫、甯波、濟南等GDP和青島相仿的城市做對比，結論也是差不多的：浮山後“韭菜城”的價格，在很多兄弟城市，可以挑個城市核心區品質、教育升學率、配套都要好得多的房子，甚至可以買豪宅了。

所以邏輯就是這樣的：

青島本地土著會說：老人看病、老婆工作、老大上學、老二入托，青島主城這個地方，房子貴點爛點也得買啊！

外來購房者會說：這個價格，這樣的品質，如果來青島就隻能選這樣的房子，那我來青島當韭菜幹嘛？去其它城市不香嗎？

再加上限購的緣故，除了浮山前的海信、銀豐等少數小區，有“不差錢隻為來看一眼大海”的外地業主豪擲千金購買以外，青島主城的其它大部分小區，已經完全不能指望收割外地人了。沒有外地人前來支撐接盤，隻靠本地土著情懷驅動，“土生韭菜”早晚被割完，也就是說，青島主城的房子，不可能一直這樣無底線地漲下去。

小四萬買個浮山後，更有甚者，三萬多買個水清溝的購房者，很有可能跟2018年一萬多買膠州、兩萬多買藍谷的購房者一樣，要高位站崗了。

青島主城樓市第一大利空：人口流出帶來的超老齡化、空巢風險。

作為在西海岸購房的市南人，平日兩邊來回跑，風水師對市南和膠南的評價是：

市南（尤其是西部市南區）滿街都是老大爺、老大媽。

膠南（尤其是膠南新城）滿街都是小夥子、小姑娘。

同樣是逛商場，在貴州路的前海利群，30多歲的風水師在排隊結賬時候大概率是隊伍裡最年輕的那位。而在靈山衛的德信利群，30多歲的風水師在排隊結賬的時候大概率是隊伍裡最年長的那位。

反差就是這麼明顯。

官方給出的數據是：從2010年到2020年，市南區人口銳減10%，老齡化已經超過26%，四個人裡就有一位超過60歲的老人。2018年往後，市北區也出現人口流出。

市南區，也是整個青島市，人口平均年齡最大的是八大峽街道，平均年齡已經達到57歲。（其次是市北區的水清溝街道，平均年齡53歲。）辛家莊、大小堯、二輕新村這些社區，均不樂觀。

衆所周知，市南是青島最好的區，擁有青島最好、最密集的教育、醫療、景觀、商業配套。是青島的身份和象征。按道理說，這裡應該是很多人最向往的區域，為何會出現如此現象呢？

道理其實也簡單：市南的好位置早已經被先來的老年人群體占據，房子不是太貴就是太舊，年輕人，不是不堪市南的居住品質，就是不堪市南房價，紛紛“擡腿跑路”。

都知道相同的房價肯定先選主城區，然而無錫梁溪隻比江陰貴80%，西安雁塔隻比臨潼貴100%，反觀青島市南，比即墨貴了足足300%。

畢竟離開房價談配套就是耍流氓。青島主城區，你倒是把房價先降下來啊，讓年輕人買得起，不是嗎？

對于樓市，大家都知道，短期看供應、中期看配套，長期看人口。如此人口數據，青島主城不是樓市堪憂的問題了，而是整個主城區未來都堪憂。

青島主城樓市第二大利空：“地鐵一通，人去樓空”。

上一段裡說了一個問題，差不多的通勤距離，無錫梁溪隻比江陰貴80%，西安雁塔隻比臨潼貴100%，反觀青島市南，比即墨貴了足足300%。

為什麼會出現這種現象？ 原因我在之前的幾篇文章裡提到，青島的主城“市内四區”和其它近郊闆塊之間，或多或少都存在一些天然的或者人為的地理隔閡。

地理隔閡，導緻青島的各大闆塊之間隻能孤立發展，“自己造血”的結果就是，青島的新區得不到主城的資源，很容易“發育不良”。這進一步造就了青島主城土著居民的優越感，甚至很多人的要求就是“嫁娶不出主城區”。

守着主城老破小，瞧不起新區大别野，這種愚蠢透頂的價值觀和莫名其妙的優越感，其實也折射出青島的交通困境：

我在西海岸、城陽買了房，雖然屋子大了，但是，上班通勤怎麼辦？孩子上學怎麼辦？朋友都在主城區，想一起玩個劇本殺，喝碗鑫明明拉面怎麼辦？

但是，這種交通不便的情況，肯定會在未來的幾年得到徹底改觀，那就是青島地鐵會在2027年之前，基本完成組網。

屆時的青島地鐵線路圖，将是這樣的：

地鐵線路組網之後，青島的通勤狀況，肯定會有翻天覆地的變化，也一定會影響樓市。

舉個例子：如果你在五四廣場附近上班，那麼，在8号線南段通車之前，紅島高新區的房子由于通勤時間漫長，幾乎不可能成為購房者的選項。

然而，8号線全線通車之後，由于120KM/H快線加持，你會發現五四廣場到高新區中歐某府的通勤時間與五四廣場到滁州路大雲谷某府的通勤時間，将會相差無幾。

這時候，如果浮山後的房價依然像現在一樣是紅島的3倍有餘，那購房者們會怎麼選？

很明顯，由于地鐵組網，西海岸、城陽的原本通勤距離遙遠的廉價房子一下子進入了購房者的視線，随着地鐵的建設開始擠壓主城區的房價。

這在樓市上的說法，就是郊區樓市的供應量影響了主城區。随着青島地鐵未來幾年的逐漸組網，這種現象一定會有所表現。比如說2号線東李段、4号線對于藍谷樓市，都是相當大的利好。至少這個地方的房子可以進入市北大融城、李村附近工作的年輕人的選項了。

地鐵線路，從來都是拉平主城和近郊地鐵房價格的利器。對于近郊新房，地鐵是“加油包”，而對于主城高價房、老破小，地鐵是“放血槽”。今年年底即将通車的1号線，其實就是砍在青島主城高房價上的“第一刀”。

雖然很多樓市磚家收了錢，還在宣傳主城的房子“不愁賣”，但是文章開頭主城開發商所做的的一幕幕行為，不會撒謊。

青島主城樓市第三大利空：“雙減”以及教育資源的均衡化。

這個話題，衆所周知。我不太想用太長的篇幅探讨。

隻一句話：多看看一些時政、經濟博主的文章，會理解到，讓年輕人放開手腳生孩子，是中國未來經濟能持續發展下去的根本。而經濟持續發展，是中華民族未來能徹底複興的根本。

不管多大的産業，在刺激生育率提高這件事情面前，都必須無條件讓路。

因此。我從2018年時候分析樓市就寫過，購買高價學區房等于擊鼓傳花，到了某種程度一定有高位接盤的購房者得站出來表演才藝。

當時，青島整個房圈對我這種觀點幾乎是一邊倒的讨伐，然而現在，一語成谶。

對于老市南那些天價買來隻為入學名額的茅草屋、煤窯、廁所，浮山後那些隻為進市北G片讀書的房價高不可攀的鴿子籠、馬蜂窩，我隻能說，未來還将迎來足夠多的“重拳出擊”。

目前青島絕大多數樓市分析人士，他們的出身都是地産營銷、策劃、中介出身。專業地産人對樓市報表、數據非常敏感，但是很難從樓市以外的角度解釋為什麼風水師一再堅持“青島樓市最大的危機位于主城區”。

其實道理很簡單：相比西安、鄭州、合肥、長沙、無錫、濟南等兄弟城市，青島主城的房價已經明顯高到年輕人、新興産業要“擡腿跑路”的地步了。

主城區一邊超級老齡化、人口産業外流，一邊房價居然還能上漲。很明顯，這種房價上漲，是無根之萍無本之木，最後漲了多少，都會吐出來的。青島的房子，必須買年輕人口大批進入、新興産業落地的近郊區。遠離主城區。

即使你因為各種生活、工作的緣故必須買主城區，也請你保持一定程度的觀望，不要着急出手。文章開始的情況，已經足夠說明現在高位買入主城的房子，不是什麼好事。

青島有不少樓市磚家2019年底喊着保利大國璟即将漲價，而且還因為預言成功沾沾自喜。

但是，在這裡鬥膽做個預言：不算CPI，2020年以3萬以上單價購買保利大國璟的業主，到了限售期都會發現高位站崗。新都心、浮山後這些區域的房價，最終還會被青島地鐵網絡、以及主城老齡化打回到之前的水平。

是的，膠州上合、少海都因為海量供應搞到快崩盤了；膠南蘭東路一條路上十幾家樓盤開發商為了争幾十個客戶而使出渾身解數；藍色矽谷更是因為超大供應量，遠遠超出市場需求而變成“藍色鬼谷”。這時候主城區豈可能獨善其身呢？

這時候三代單傳的主城老土著們，也不要嘴硬什麼青島郊區鬼城，更不用嘴硬什麼“紅島黃島不是青島、千難萬難隻住市南”。

如果你是實體企業的企業家，面對青島近郊闆塊隻有主城1/3甚至1/4的房價、房租和大量尋找工作的、願意吃苦的外地年輕人，你還會堅持必須把企業放在香港路不是天價租金就是老舊不堪的辦公室裡嗎？

我們，見證青島30年房地産發展，親身曆經東部大開發，主城區、西海岸、城陽日月變遷，房價起伏跌宕。敢于講真話，不畏阻力，不随波逐流，不畏人言，打碎各種謊言，堅持鑽研青島樓市真相。

我們的口号是：青島置業指南針，買房這事得較真。

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