9月30日，财政部、稅務總局發布消息稱，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售後1年内在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

9月30日晚，國家稅務總局發布關于該政策的解讀。

1 納稅人什麼時間内可以享受退稅政策？

在2022年10月1日至2023年12月31日期間，對出售自有住房并在現住房出售後1年内在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅。

例1：納稅人小周2022年12月出售了一套住房，2023年7月在同一城市重新購買一套住房，由于小周出售和新購住房的時間均在2022年10月1日至2023年12月31日期間，故符合政策規定的時間條件。

2 納稅人退稅金額是怎麼計算的？

在2022年10月1日至2023年12月31日期間，對符合退稅條件的納稅人，當其新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額時，全部退還已繳納的個人所得稅；當其新購住房金額小于現住房轉讓金額時，按照新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還現住房已繳納的個人所得稅。計算公式為：

1.新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，退稅金額=現住房轉讓時繳納的個人所得稅；

2.新購住房金額小于現住房轉讓金額的，退稅金額=（新購住房金額÷現住房轉讓金額）×現住房轉讓時繳納的個人所得稅。

其中，原住房轉讓金額和新購住房金額均不含增值稅。

例2：2022年12月，小楊出售了一套住房，轉讓金額為240萬元，繳納個人所得稅4萬元。2023年5月，其在同一城市重新購買了一套住房，新購住房金額為300萬元。

假定小楊同時滿足享受換購住房個人所得稅政策的其他條件，由于新購住房金額大于現住房轉讓金額，小楊可申請的退稅金額為現住房轉讓時繳納的個人所得稅4萬元。若小楊新購住房金額為150萬元，則可申請的退稅金額為2.5萬元（150÷240×4萬元）。（假設以上均為不含增值稅價格）

3 出售多人共同持有住房的，納稅人如何計算退稅金額？

對于出售多人共同持有住房或新購住房為多人共同持有的，應按照納稅人所占産權份額确定該納稅人現住房轉讓金額或新購住房金額。

例3：小李和小馬共同持有一套住房，各占房屋産權的50%。2023年1月，兩人以200萬元的價格轉讓該住房，各繳納個人所得稅2萬元。同年5月，小李在同一城市以150萬元的價格重新購買一套住房，小李申請退稅時，其現住房轉讓金額為100萬元（200×50%=100），新購住房金額為150萬元，其退稅金額=現住房轉讓時繳納的個人所得稅=2萬元。

同年7月，小馬和他人在同一城市以200萬元的價格共同購買了一套住房，小馬占房屋産權的40%。小馬申請退稅時，其現住房轉讓金額為100萬元（200×50%=100），新購住房金額為80萬元（200×40%=80），退稅金額=（新購住房金額÷現住房轉讓金額）×現住房轉讓時繳納的個人所得稅=80/100×2=1.6萬元。（假設以上均為不含增值稅價格）

4 如何确定出售住房和重新購買住房的時間？

出售現住房的時間，以納稅人出售住房時個人所得稅完稅時間為準。新購住房為二手房的，購買住房時間以納稅人購房時契稅的完稅時間或不動産權證載明的登記時間為準。稅務機關将為納稅人預填上述涉稅信息，納稅人可以與繳稅時取得的完稅證明上标注的時間進行核對。新購住房為新房的，購買住房時間以在住房城鄉建設部門辦理房屋交易合同備案的時間為準，納稅人可以依據房屋交易合同據實填寫。

5 符合政策享受條件的納稅人應當向哪裡提起退稅申請?

納稅人享受居民換購住房個人所得稅退稅政策的，應當向征收現住房轉讓所得個人所得稅的主管稅務機關提出申請，也就是說，納稅人賣房時在哪個稅務機關繳納了個人所得稅，就向哪個稅務機關申請退稅。稅務部門實行不動産登記稅費一窗辦理制度，一般情況下，納稅人應當在本地政務服務大廳或者不動産交易大廳等場所繳納現住房轉讓所得的個人所得稅，因此仍應到該政務服務大廳或不動産交易大廳提起退稅申請，如果當地稅務機關另有規定，按照規定辦理。

此外，細則就納稅人申請居民換購住房個人所得稅退稅應提供哪些材料？為便利納稅人享受稅收政策，稅務部門提供了哪些服務？納稅人享受了居民換購住房個人所得稅政策後解除房屋交易合同的，已經獲得的退稅應當如何處理等問題，也一一進行了回應。↓↓↓

中指院分析認為，目前，各地出售住房的個人所得稅政策為滿五唯一免征，其他情況多按照住房轉讓收入的1%稅率或交易價差額的20%繳納個人所得稅，此次政策出台或将帶動持有住房未滿五年或有多套房的家庭換房，預計短期内部分城市二手房挂牌量或有明顯增加。同時，本次政策要求在限定的時間内賣一買一，時間設定在2022年10月1日至2023年12月31日，1年内的時間限定将促使購房者及時進入市場，有利于二手房市場的交易活躍度提升。但值得關注的是，短期内挂牌量的大幅增加可能對二手房價格帶來擾動。

此外，根據中指監測，今年以來，已有多地政府對于住房交易稅費出台放松政策，如杭州、東莞等對轉讓家庭唯一住房增值稅征免年限由5年調整到2年。預計随着各地政策不斷落實，二手房交易成本有望繼續降低，置換鍊條的進一步暢通也将為新房市場帶來一定購房需求，促進市場活躍度提升。

傳統“銀十”即将到來，在當前階段，房地産市場的修複需要更多有利因素疊加帶動，9月底中央接連釋放重磅利好，有利于穩市場、穩預期。預計接下來，核心二線城市或将繼續優化“認房認貸”、限購、限價等政策，而在更多、更大力度的政策帶動下，市場也将逐步進入企穩恢複階段。

南都·灣财社記者 王豔玲

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