根據有關規定,土地使用證是用地者取得土地使用權的唯一合法憑證。以出讓方式取得土地使用權證書的一般程序為,簽訂國有土地使用權出讓合同,受讓人按出讓合同約定繳納土地出讓金和有關稅費,然後申領國有土地使用證。以劃撥方式取得土地使用權的,隻需持有政府劃撥土地的批文,即可辦理國有土地使用證。
《城市房地産管理法》第三十七條規定:“下列房地産,不得轉讓:…(六)未依法登記領取權屬證書的;…”可見,無論是以出讓還是劃撥方式取得土地土地使用權的轉讓方,在未依法取得土地使用權證書之前,與他人簽訂國有土地使用權轉讓合同,違反了法律的強制性規定,應屬于無效合同。
根據物權公示原則,土地使用權在法定登記機關的登記簿上記載的行為,即是一種登記行為。登記作為一種公示行為,一經完成,用地者即取得了合法的土地使用權。土地使用證隻是政府部門頒發一份權利憑證,用地者是否實際取得和持有,應不影響其經依法登記而取得的權利。故法律規定必須取得土地使用證書方可轉讓,與有關物權公示理論不相符合。實踐中,由于行政機關的辦事程序等原因,用地者遲延取得土地使用證的情況并不少見,如此規定對轉讓方也不公平。建議将土地使用權登記作為取得土地使用權的标志和進行轉讓的前提條件,淡化權屬證書在實際操作中的作用。《解釋(征求意見稿)》回避土地使用權登記的法律作用,可能與我國不動産登記制度不完善有關,但照此意見執行,既可能與将來的物權法規定相沖突,也對确立和規範我國不動産登記制度産生消極影響。同時,将持有 “有批準權的人民政府批準文件”作為取得土地使用權的依據,明顯屬于一種擴大解釋,該解釋意見既缺乏法律上的依據,也容易造成實際執行中的混亂。
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