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關鍵詞：名城博園

問： 房叔您好，關注您很長時間了，現在對于樓市一直很困惑。

目前跟父母在良渚居住，手裡還有一套之前在萬科名城博園買的房子在出租，買了2年多房價基本原地不動，目前加上還房貸感覺血虧，不知道是賣掉還是再觀望一下好；

如果賣掉加手裡的錢總價400w的房子可以付個首付，長期居住在良渚工作地點在翠苑。

現在主要覺得賣出去虧太多，不賣又怕持續低迷繼續虧，買麼又不太會去住，好迷茫。

杭州房叔：博園這個項目咨詢不少，雖然交付時間不算長，但是産品比較老。

這個項目其實是10年前的産品了，早先是名城房産（後來的嘉凱城）的項目，大部分開發完之後，才由萬科接手完成最後的開發和銷售。

位置也較為一般，周邊市場較多，地鐵不近，超過了步行極限距離。因此總體升值偏慢。

你的情況，個人建議可以挂出去試試，如果價格相對滿意，可以出掉搖号勾莊一帶的新房，其他區域粉盤自然也可以搖，隻要置換成功，比持有肯定要好一些，趁現在也是新房搖号上車的窗口期。

現在最大的難點還是勾莊一帶新房供應量實在大，二手極度低迷，想賣一個好價格比較難。

挂出去試試吧，賣房也需要運氣，隻要不降得太多出掉，能夠搖中勾莊綠城、濱江、萬科新房，或是其他闆塊粉盤的情況下，是值得的。

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關鍵詞：映月台&學區改善

問：房叔您好，我69個月的社保，目前未科合景映月台一套86平的房子在還房貸，手裡還有不到270w的餘糧（能買500w以内）；

目前考慮想換個四房改善，重點考慮教育、環境；現在利率下行，目前有幾個考慮：

1，賣掉小戶去租房搖号（理論上可以搖5萬6萬的盤了）；2，不賣小戶慢慢搖3萬4萬的盤；3，等二手房冷卻直接買個次新；

孩子還有5年上小學，所以請教一下，目前哪個策略對當前考慮相對有利？如果是3/4萬級别和4/5萬級别有什麼推薦（包括當前以及第三批土拍以及未來的項目）？期望指點迷津，謝謝啦。

杭州房叔：現在二手極難賣，想出就得考慮降價，映月台物業更換成濱江物業之後有不小的起色，而且本身位置不錯，較為低密的社區也有一定的稀缺性，闆塊未來也依然是快速發展期，降價出掉肯定是可惜了。

何況你社保不強，紅盤入圍機會還不多。

你的情況，孩子還有5年上小學，就地上小學也是一種選擇；可以搖号能在一定程度上兼顧學區的粉盤，當然，新房周邊學校大多較新，學區成長需要一定的時間。

可選擇的有：鐵路北濱萃悅府、深特發瀾栖府，文瀾二小 慧瀾中學；運河新城河映雲集，可能是世外公辦；之江綠城項目，可能是求是之江二小；三墩北如瀾邸，星洲二小，但是預計拼社保比較嚴重；濱江錢江三墩北項目，嘉綠苑景彙小學；或者搖杭與城，附近有天元公學西站校區。

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關鍵詞：人才無房&杭珹pk杭樾潤府

問：房叔你好，杭州戶口，人才無房，48個月 社保，投資屬性高一點（當然也可以自主），杭城未來中心和申花杭樾哪個值得搖号，杭樾人才中簽率比杭城中心高一倍，接近40%，但是杭樾有公租房，會不會影響幾年後的售出，想咨詢下您。

杭州房叔：杭樾潤府穩一些，杭珹可想象空間大一些。

個人傾向于杭珹，人才資格有限售要求，着眼于中長線為主，何況綠汀路綜合體是目前未來科技城确定性最強的項目，本身又是三地鐵交彙，萬象城加持，哪怕算短期獲利也不少，未來可想象空間也可觀。

杭樾潤府公租肯定是不利因素，有所影響的。

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關鍵詞：預算200W&自住

問： 房叔您好，本人五年社保，預算200W，小孩子馬上一歲，剛需自住小孩子上學，是搖新房還是二手房呢？

目前在拱墅區北軟上班，考慮過崇賢、臨平，目前好像隻有這邊房價能夠上。

杭州房叔：能搖新房還是優先新房的。北軟上班崇賢現實一些，通勤相對方便，三個限價2.36的項目可以關注，西房晨語汀瀾裡、長住晴翠秋時府、贊成月語和風裡。

其他性價比較好的還有閑林的悅汀藍、錦繡灣、未珂宸銘府（限價2.411），房叔公衆号有過推文可以翻看一下（剛需“超級白月光”要來？閑林捂盤項目或将面市！| 房叔跑盤No.116）；瓶窯的華元華昭府、星創項目，限價都是2.05。臨平太遠了一些。

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關鍵詞：瀾天

問：房叔，我是去年年初在融信瀾天買的簡裝二手剛需房，帶車位340，稅 中介費還一共交了30，相當于購房成本在4W/平左右。

今年價格下跌，已經是虧了不少了。最近又看到貝殼上小區都有108平的才賣330W，這邊已經跌成這樣了嗎？

好擔心價格還會不斷走跌，加上每年還貸款還要付10W的利息，我不知道應該賣掉止損還是再堅持看看，但是現在108平這個才3W均價，我也不可能接受按這個價格賣出去。好發愁，不知道能怎麼辦。

杭州房叔：去年上半年是高位，這個價格确實吃虧了。

現在多重因素影響，經濟大環境不太好壓力極大，85新政逆轉供需之後新房市場也在持續走弱中，加上良渚勾莊一線巨量的新房供應，導緻闆塊二手極難。

但是這個時間點，以幾乎持平新房價格出，實在不算太建議了。何況短期内急于成交，還得降點價才行，那是真要跌破新房限價了。

闆塊實際成交價也不至于到這程度，偶爾有急售位置差樓層差的低價房源才會觸及這個價格。

不算建議勉強止損，畢竟闆塊不錯，均好性強，兼容性也強，當初成為萬人搖紅盤闆塊并不是偶然，我發過良渚三墩的闆塊分析推文的，可以翻看一下（剛需紅盤主場——良渚，能否抗住新的限價體系和下行大勢？| 房叔跑盤No.118）；

另一方面，在新房市場持續走弱的情況下，政策放寬的概率也在逐步增加，富陽已經打響了新房放開限購的第一槍，瀾天遠非劣質闆塊劣質項目，建議觀望一下等一等吧。

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關鍵詞：預算700W&學區房

問：房叔您好， 小孩後年上小學，目前在看房，想買個學區還行，房齡最好十年以内，地段較好（旁邊有商場），使用面積100左右，最好南北通透的房子。

預算總價700左右，杭州首套房，居家辦公暫不考慮通勤。看了近100套，現在很迷茫：

賣魚橋和江南實驗應該有适合的，但是現在落戶已經來不及。目前在考慮拱墅萬達附近的方正禦星，德信曉宸，旁邊是星瀾小學。周邊很熱鬧，但據家長說小學一般；

還有三塘的萬家星城，學校是安吉路新天地小學，也是比較新的學校。小區旁邊有商場，但不知道居住是什麼人群，小學也不了解。

想問房叔比較推薦哪個版塊，或者根據我們的預算和要求有沒有推薦的闆塊和小區。謝謝！

杭州房叔：星瀾目前看隻能算普通，依然處于成長期；安吉路新天地也是新校區，屬于成長初期，尚難說好壞，一般情況下新校區要說好肯定還談不上；這個預算個人建議考慮藍孔雀華師大九年一貫制，闆塊不錯，邊上亞運公園。

華師大也是經曆了所謂名校的早期成長過程，開始廣受追捧，但沒有很快出成績的情況下又備受吐槽，其實每一個名校都必須經曆時間積澱的，個人覺得華師大生源不錯，學校品牌也不錯，差不多也該到了慢慢出成績的時候了，至少不會差。申花城西北核心闆塊，大型商場不少雖然不算特别近，建議考慮。

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關鍵詞：社保幼子&濱江

問：房叔，社保幼子，濱江上班，500萬的預算，有啥選擇？或者是市北淘淘二手房看？

之前看過幾套的，最近看朋友圈中介發的特價降價房不少，不知道能不能淘一下看，能不能淘到跟新房價格差不多的？還是我想多了哈。

杭州房叔：有點想多了，市北現在想淘到新房差不多價格，基本不可能，急售降價的也沒見過降到同類地段新房價格的。

社保幼子就是碰到熱門項目拼社保的時候頭疼，需要到時候關注推盤量和分流情況，主要能考慮的是：甯圍北德信觀奧宸府、大家悅潮雲望府，有入圍機會可以搖；甯圍葛洲壩項目、金帝項目；浦沿濱江觀晖美寓；剛剛公示的濱江金帝聞堰項目；湘湖濱江項目、金帝項目。另外可以考慮的是雙浦洺川名著，之江綠城項目。

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關鍵詞：資産優化

問： 房叔你好，老粉絲了，也很喜歡看你給粉絲的問答，能學到不少東西。

就是有一個疑問，同樣就現在這個形勢，有些粉絲的房子你建議讓賣掉，但是有些又不建議賣掉，方便的話想請教一下大概是怎樣的判斷方法？

像我這種，名下4套房子，白金海岸自住，水印城小套公婆住，另外還有兩套出租，一套東方郡的小戶型，一套是老公單位當初分的運新花苑的，應該怎麼處置？

我們都是工薪階層，多年積累幸虧跟着朋友買了幾套房子，但是如果賣掉也沒有房票，其實理财也不是非常擅長，是不是隻能拿着了？有空代為解惑，衷心感謝！

杭州房叔：每個家庭的情況不一樣，所以答案也自然不一樣。

簡單說，如果手上房子增值不看好，又有房票或者能騰出房票以次換優的，一般建議考慮出，現在也是較好的新房搖号窗口期；

如果手上房子相對優質，則不算太建議出掉，畢竟現在二手太差，想出還必須降價才可以，除非社保很強想碰運氣；

買房杠杆用得太足的，建議擇機降低杠杆，現在經濟太難，安全性是每一個人必須考慮的事兒。

這幾種情況會普遍一些，其他的情況很多了很難一篇文章說清楚。

譬如家庭資産大部分集中在房産上的，也會建議擇機出掉一點，分散投資考慮安全。

你們情況，如果家庭資産絕大部分在房産上，哪怕低杠杆甚至沒怎麼用杠杆，也建議擇機出，降低房産在家庭資産中的過高比例。

你出租的兩套房子其實都還可以，運新花苑初期業主都是公務員，小區位置也不錯，隻是房齡大一些，暫時還是建議持有，至少等待江河彙起來；

東方郡小戶型兼顧學區，位置也不錯，也可以适當持有；如果考慮出手，單純從房子上面考慮，傾向于出掉水印城，隻是今後照顧老人會遠一些了。

所謂擇機出，并不是說要急于在現在二手極度低迷的狀況下出售，現在經濟難局，後續基本還是要靠房産來拉動經濟，而杭州其實政策放寬餘地極大，可以等一等政策面的變化，市場回暖一些的時候再考慮出售。

9

關鍵詞：缦雲坊pk都市陽光

問： 房叔你好，幫忙給個建議。急用錢，準備賣房，能舍得賣的就兩個，二選一。

兩套房子必須出掉一套，原因一言難盡，雖然你也跟我說過現在時機很差，但是沒有辦法了。

一套是良渚文化村的缦雲坊，134方，自己名下；一套是都市陽光的，82方，父母名下。

自己這套出掉有個好處，就是能騰出一張房票，社保有160多個月，父母這套也能騰出一張房票，但是沒有社保。

另外，父母這套出掉的話錢還不夠一點點，有點緊張，當然勉強也能應付。有沒有必要出掉缦雲坊？也許過兩年緩過氣來了，可以搖号，當然也不知道哈，就是心裡存這個念想。謝謝房叔，給個定心丸吧。

杭州房叔：保值升值而言，缦雲坊明确比都市陽光好多了，房齡、産品、房子屬性、闆塊環境，都是缦雲坊好很多。

看你情況，暫時并沒有太明确的房票需求，出掉都市陽光也大緻可以解決問題的情況下，肯定建議保留缦雲坊的，沒有疑問。

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關鍵詞：複地上城

問：房叔，又來打擾你一下，現在複地上城跟上半年相比感覺還在跌，附近200w以上可選餘地還是蠻多的，像學君裡、庭院深深、閑林等等；

本來想如果有合适的價格出手置換，但剛需選擇我們小區的很少，降太多出手又舍不得，想聽聽你的建議是繼續持有還是趁現在利率低出掉？

杭州房叔：除非有明确的入手項目，同樣可以低價撿漏，否則這個時間點二手降價出，有點難接受。

後續最大的變數就是政策變化，經濟大環境很難，杭州市場也持續走弱，後續政策調整的概率隻會越來越大。

就怕萬一出掉之後沒有低價入手，政策出了就尴尬了。一旦政策力度大，二手止跌企穩的可能是完全存在的，一旦如此，撿漏或者說低價入手機會極可能就不大有了。因此，如果要出，穩妥起見建議盡量無縫對接，剛需賭不起。

沒有好機會的話也可以保守持有。上城位置尚可，交付8年左右也不算長，哪怕産品一般，但闆塊後續利好不少，菜鳥、萬象城、南湖都在進行中，如果後續公共中心啟動，也能有所帶動。

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文/杭州房叔 編輯/阿尋

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